רכישת בית עם חריגות בניה – האם זה מסוכן ומה צריך לבדוק?

כאשר אדם חפץ ברכישת דירה מסוימת, הוא עשוי לגלות כי חלקים מהנכס נבנו בסתירה להיתרי הבניה מטעם הרשויות ותוך חריגה מהם. חריגות בניה הן אסורות, אולם קיומן של חריגות בניה אינן מחייבות הסקת מסקנה לפיה הדירה אינה ראויה לקנייה. יחד עם זאת, טרם קניית דירה עם חריגות בניה, יש צורך בבדיקות מעמיקות ובליווי של עורך דין העוסק בתחום.

מהו בית עם חריגות בניה ?

המונח חריגות בניה מתייחס למבנה אשר נבנה שלא כדין או כזה שבוצעו בו פעולות שאינן תואמות את היתר הבניה החל עליו. ניתן לפנות אל עורך דין מקרקעין המתמחה ברכישת בית עם חריגות בניה , לצורך התייעצות בדבר נתונים שעשויים להצביע על חריגות בניה ביחס לבית מסוים.

סוגי חריגות בניה

כאשר מוקם מבנה על קרקע, הוא מוקם על יסוד היתר בניה מטעם רשויות התכנון. אותם היתרים מתייחסים לתא קרקע המכונה חלקה. אותה חלקה תחומה ומסומנת במרשם המקרקעין והיתר הבניה מאפשר בניה על אחוז מסוים מאותה חלקה.

חריגות בניה נוגעות לאופן השימוש בקרקע ביחס להיתר הבניה החל עליה. קיימות מספר דוגמאות נפוצות לחריגות בניה:

1. מרפסת שנבנתה בניגוד להיתר.
2. קומה שנבנתה בניגוד להיתר.
3. פריצת חלון בניגוד לתוכנית המבנה שאושרה על ידי רשויות התכנון.
4. פיצול יחידה קיימת ליחידות משנה ללא היתר.

סיכונים בקניית בית עם חריגות בניה

המטרה העיקרית של גופי הרישוי והאכיפה ברשות המקומית, במקרה שהתגלו חריגות בניה, הוא להביא לסילוקן. גם אם הקונה אינו אחראי ליצירת החריגה, הוא ייאלץ להתמודד עם דרישת הרשות לסילוקה. כמו כן יש לקחת בחשבון גם את עלות הכשרת חריגת בניה.

במקרה של חשש מהשלכות מגורים בבית עם חריגות בניה, מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין נתניה, עורך דין מקרקעין חדרה או כל עורך דין באזור מקום המגורים לצורך קבלת ייעוץ מקצועי בנושא.

בדיקות שיש לבצע טרם קניית בית על מנת לאתר חריגת בניה

על מנת לבחון את מצב הנכס מבחינה תכנונית טרם קנייתו, יש לבצע שתי בדיקות עיקריות. האחת היא בדיקת התב"ע העדכנית ביחס לקרקע עליה יושב הנכס והשנייה היא בדיקת הקרקע במרשם המקרקעין, לרבות גבולות רישום הקרקע על מפת היישוב.

יש להשוות את התב"ע למצב הנכס בפועל ולבחון האם ישנן אי התאמות נוספות כלשהן בהשוואה בין התוכנית הכתובה לבין מאפייני הבניין על הקרקע. לצורך השוואה מקצועית ניתן להיעזר בשירותיו של עורך דין מקרקעין נתניה או עורך דין מקרקעין חדרה.

רכישת בית עם חריגות בניה

בדיקות נוספות של הנכס מול התב"ע

בנוסף לבדיקות התאמת התוכנית למצב בשטח, יש לבחון האם המבנה מצוי בתחומי החלקה אשר בבעלות המוכר. במידה שהנכס הבנוי חורג מגבולות החלקה שבבעלות המוכר, פירוש הדבר שמדובר בפלישה לשטח זר, מה שעשוי להוביל להריסת אותו חלק מבנה. לשם בחינת חריגות משטח החלקה, ניתן להיעזר בשירותיו של עורך דין מקרקעין חדרה או עורך דין מקרקעין נתניה.

משכנתא לדירה עם חריגות בניה – חריגת בניה משכנתא

על מנת לקבל משכנתא מהבנק, על הרוכשים להמציא חוות דעת של שמאי מקרקעין בעניין ערך הדירה. במצב שבו יש חריגות בנייה בדירה השמאי יפחית את ערך הדירה בגין חריגות בניה ואף חלילה יכול גם לא לאשר לשעבד את הדירה אם מדובר בחריגות גדולות.

השפעת החריגות על גובה עסקת מכר הדירה

בעת החלטה על רכישת נכס שיש בו חריגות בניה, יש לתת לכך ביטוי במחיר. רצוי לשקלל את עלויות ההתמודדות של הקונה עם השלכות החריגה, לרבות עלות הריסתה או לחילופין עלויות הניסיון להסדיר את מעמדה. לצורך סיוע בחישוב השלכות חריגות בניה על שווי הנכס, ניתן להתייעץ עם עורך דין מקרקעין.

לקנות בית ם חריגות בניה – להכיר את הסיכונים והסיכויים

המונח חריגת בניה הוא רחב ומשתרע על מספר מצבים כאשר לכל מצב משמעות כלכלית אחרת. כך למשל במצב של חריגות בנייה יכול היות קושי בקבלת אישור עירייה לטאבו חריגות בנייה ורישום הזכויות על שם הקונה בטאבו  במצב שבו יש חריגות בנייה בדירה והערה בטאבו על אי התאמה לפי תקנה 29 .

משרד עורכי דין – אביב שובייב ושות', מתמחה בכל מה שקשור לעסקאות נדל"ן מורכבות לרבות במתן  ייעוץ וליווי בעסקאות נדל"ן ובמתן פתרונות עבור קונים המתלבטים האם לרכוש בית שיש בו חריגות בניה – לקבלת ייעוץ משפטי חייגו  09-8914684 ☎