הסדרת חריגות בנייה מול רשות מקרקעי ישראל (רמ״י)
עסקת מקרקעין עשויה להיראות פשוטה על הנייר, אך כאשר בנכס קיימות חריגות בנייה, ההליך עלול להסתבך באופן משמעותי – במיוחד כאשר מדובר בנכס המנוהל על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ״י). חריגת בנייה אינה רק עניין תכנוני מול הוועדה המקומית. במקרים רבים היא משליכה גם על זכויות החוכר, על האפשרות לבצע העברת זכויות, על קבלת מימון בנקאי ועל היכולת להשלים עסקת מכר.
לכן, כאשר מתגלות חריגות בנייה בנכס הרשום או המנוהל מול רמ"י, חשוב לבצע בדיקה מוקדמת ומקיפה של המצב המשפטי, התכנוני והקנייני, ולא להמתין לרגע שבו העסקה כבר חתומה והצדדים מגלים כי קיימת מניעה להעברת הזכויות.
מהי חריגת בנייה?
חריגת בנייה היא מצב שבו קיימת בנכס בנייה או נעשה בו שימוש שאינו תואם את המצב התכנוני המאושר. החריגה יכולה להתייחס, למשל, לתוספת בנייה, סגירת מרפסת, מחסן, פרגולה, הרחבה, בניית חדר, שינוי בשטח הבנוי או שימוש שונה מזה שאושר בהיתר.
חשוב להבין כי עצם קיומה של בנייה פיזית בנכס אינו מעיד בהכרח כי היא חוקית. יש לבחון את היתר הבנייה, התכניות המאושרות, תיק הבניין והמצב הקיים בפועל, ולעיתים נדרש גם תשריט מדידה עדכני.
כאשר מדובר בנכס המנוהל על ידי רמ"י, יש לבחון בנוסף את המסמכים הקשורים לזכויות בנכס ואת תנאי הסכם החכירה או הסכם הפיתוח.
מדוע חריגות בנייה משמעותיות במיוחד בנכס של רמ"י?
בנכסים מסוימים, ובעיקר כאשר הזכויות טרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין ונדרש אישור של רמ"י לצורך ביצוע פעולה בנכס, לחריגות בנייה עשויה להיות משמעות ישירה על היכולת לבצע העברת זכויות.
מצב שבו הנכס אינו תואם את ההיתר או את תנאי ההתקשרות עם רמ"י עלול להביא לכך שהעברת הזכויות תתעכב עד להסדרת המצב.
במילים אחרות, חריגת בנייה יכולה להפוך מבעיה תכנונית לבעיה שמונעת בפועל את השלמת העסקה.
זו בדיוק הסיבה לכך שבטרם מכירת נכס מומלץ לבדוק מראש לא רק מי רשום כבעל הזכויות, אלא גם מהו המצב הפיזי והתכנוני של הנכס ומה עמדת רמ"י ביחס לזכויות ולהפרות הקיימות בו.
כיצד בודקים חריגות בנייה בנכס?
בדיקה רצינית של הנכס צריכה להתבצע במספר מישורים במקביל.
ראשית, יש לבדוק את תיק הבניין והיתרי הבנייה ולבחון מה אושר בעבר. לאחר מכן יש להשוות את ההיתרים למצב הקיים בפועל.
במקביל, יש לבדוק את מסמכי הזכויות מול רמ"י, את חוזה החכירה או הסכם הפיתוח, וכן האם קיימות דרישות, חובות או הפרות קודמות.
במקרים שבהם קיימת אי־התאמה בין המסמכים לבין המצב בשטח, מומלץ לקבל חוות דעת מאיש מקצוע מתאים, כגון אדריכל, מודד או שמאי, בהתאם לאופי הבעיה.
רק לאחר קבלת התמונה המלאה ניתן לדעת מהי הדרך הנכונה להסדרת החריגה.
איך ניתן להסדיר חריגת בנייה?
אין פתרון אחיד לכל חריגה. הדרך להסדרה תלויה במאפייני הבנייה, במועד שבו בוצעה, בתכניות החלות על המקרקעין ובאפשרות לקבל היתר מתאים.
במקרים מסוימים ניתן לפעול באמצעות קבלת היתר בנייה. במקרים אחרים ייתכן צורך בהליך תכנוני מורכב יותר, התאמת הבנייה למצב המאושר או פתרון אחר בהתאם לנסיבות.
כאשר מדובר בקרקע או בנכס המנוהלים על ידי רמ"י, יש לבחון במקביל גם את ההיבטים הקנייניים והחוזיים מול הרשות. הסדרה מול הוועדה המקומית אינה בהכרח סוף התהליך.
הסדרת חריגות בנייה מול רמ"י
אחד הדברים החשובים ביותר הוא להבין כי קיימים שני רבדים שונים של הסדרה.
הרובד הראשון הוא הרובד התכנוני – האם הבנייה מותרת על פי דיני התכנון והבנייה והאם ניתן לקבל היתר מתאים.
הרובד השני הוא הרובד הקנייני והחוזי – האם הבנייה והשימוש בנכס עומדים בתנאי ההתקשרות מול רמ"י והאם נדרש אישור או תשלום כלשהו לצורך הסדרת הזכויות.
לכן, בעל נכס שהסדיר חריגת בנייה מול הוועדה המקומית לא צריך להניח באופן אוטומטי כי בכך הסתיימו כל ההתייחסויות לנושא.
העברת זכויות בנכס עם חריגות בנייה
כאשר נכס נמכר וקיימת בו חריגת בנייה, יש חשיבות עצומה לאופן שבו מנוסח הסכם המכר.
יש לקבוע במפורש מי אחראי להסדרת החריגה, מי יישא בעלויות, מהו לוח הזמנים לביצוע ההסדרה ומה יקרה אם לא ניתן יהיה לקבל את האישורים הנדרשים.
במקרים מתאימים ניתן לשקול מנגנונים כגון הפקדת כספים בנאמנות, עיכוב חלק מהתמורה, קביעת תנאים מתלים או מתן התחייבויות ובטוחות מתאימות.
המטרה היא למנוע מצב שבו הרוכש משלם את מלוא התמורה, אך אינו מצליח להשלים את העברת הזכויות בשל חריגת בנייה שלא הוסדרה.
חריגות בנייה, משכנתה ומימון
גם כאשר קיימת הסכמה בין המוכר לרוכש, חריגות הבנייה עלולות להשפיע על המימון הבנקאי.
הבנק המממן עשוי לבקש מסמכים הנוגעים לזכויות בנכס, למצבו התכנוני ולשוויו. פער משמעותי בין השטח הרשום או המאושר לבין השטח הקיים בפועל עלול ליצור קושי גם בהיבט זה.
לכן, כאשר העסקה כוללת משכנתה, מומלץ לבצע את הבדיקות עוד לפני חתימת הסכם המכר, ולא לאחר שהרוכש כבר התחייב לקבלת מימון ולוח התשלומים נקבע.
האם ניתן למכור נכס עם חריגת בנייה?
השאלה אינה מסתכמת בשאלה האם ניתן לחתום על חוזה.
הנקודה המרכזית היא האם ניתן יהיה להשלים את העסקה ולהעביר את הזכויות כדין.
בכל מקרה שבו קיימת חריגת בנייה בנכס המנוהל מול רמ"י, יש לבדוק מראש את האפשרות להסדיר את החריגה ואת דרישות הרשות. לעיתים ניתן למצוא פתרון משפטי וחוזי שיאפשר את המשך העסקה, אך הדבר מחייב בדיקה פרטנית של הנכס ושל המסמכים הרלוונטיים.
למה חשוב לפנות לעורך דין לפני שמתקדמים?
חריגת בנייה בנכס של רמ"י עשויה לערב במקביל מקרקעין, תכנון ובנייה, זכויות חכירה, חוזי רמ"י והליכי העברת זכויות.
טיפול נכון מתחיל באבחון הבעיה: מה בדיוק החריגה, האם ניתן להסדירה, האם קיימת מניעה מול רמ"י ומהן ההשלכות על העסקה.
בדיקה משפטית מוקדמת יכולה לחסוך זמן, הוצאות ועיכובים מיותרים, ובעיקר למנוע מצב שבו רק לאחר חתימת הסכם המכר מתברר כי קיימת בעיה מהותית שלא הובאה בחשבון.
משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין, רשות מקרקעי ישראל ותכנון ובנייה יכול לסייע בבדיקת הזכויות, בחינת חריגות הבנייה, בניית דרך פעולה להסדרה וניסוח הסכם מכר המגן על האינטרסים של הלקוח.
משרד עורכי דין אביב, שובייב ושות' כאן לשירותכם
לקבלת פרטים נוספים או לקבלת ייעוץ משפטי – חייגו 09-8914684 ☎
מידע המפורט לעיל הינו כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי.
שאלות נפוצות
האם חריגת בנייה יכולה למנוע העברת זכויות ברמ"י?
כן. בהתאם לנסיבות ולמצב הזכויות, חריגה או הפרה שלא הוסדרה עשויה לעכב את הטיפול בהעברת הזכויות.
האם אישור זכויות של רמ"י אומר שהנכס ללא חריגות?
לא. אישור זכויות עוסק בזכויות בנכס ואינו מחליף בדיקה תכנונית של הבנייה והשימושים הקיימים.
מי אחראי להסדרת חריגות הבנייה בעסקת מכר?
הדבר תלוי בהסכם בין הצדדים. חשוב שהחוזה יקבע בצורה מפורשת מי מטפל בהסדרה ומי נושא בעלויות.
האם חייבים להסדיר חריגה לפני מכירת נכס?
לא בכל מקרה ניתן או צריך להסדיר אותה לפני חתימה, אך יש לבחון מראש את האפשרות להשלים את העברת הזכויות ואת דרישות רמ"י, ולתת לכך ביטוי מפורש בהסכם.
האם אפשר להסדיר חריגה רק מול הוועדה המקומית?
לא בהכרח. כאשר מדובר בנכס המנוהל על ידי רמ"י, ייתכנו היבטים נוספים המחייבים טיפול גם מול רשות מקרקעי ישראל.