רכישת דירה או נכס בישראל אינה מסתיימת רק בחתימה על הסכם המכר. לפני ביצוע עסקת מקרקעין חשוב לבדוק מי מחזיק בזכויות בנכס, מה טיב הזכויות, האם קיימים שעבודים או מגבלות, מי הגוף המנהל את הנכס ומה נדרש כדי להשלים את העסקה ואת רישום הזכויות.
אחד המסמכים המרכזיים המשמשים לבדיקת הזכויות בנכס הוא אישור זכויות.
אישור זכויות הוא מסמך רשמי המפרט את הזכויות הרשומות ביחס לנכס אצל הגוף המנהל את הזכויות. עם זאת, חשוב להבין כי לא בכל נכס קיים אישור זכויות באותה מתכונת, והמסמך שיש לקבל תלוי באופן שבו הנכס מנוהל ורשום.
מה זה אישור זכויות ?
אישור זכויות הוא מסמך המאפשר לקבל תמונה רשמית ביחס לזכויות בנכס מקרקעין, בעיקר במקרים שבהם הזכויות אינן רשומות באופן מלא בלשכת רישום המקרקעין – הטאבו.
באישור הזכויות ניתן למצוא, בהתאם לגוף המנהל ולסוג הנכס, פרטים כגון זהות בעלי הזכויות, תיאור הנכס, סוג הזכות, וכן מידע על שעבודים, התחייבויות, הערות ופעולות שנרשמו ביחס לנכס.
לכן, כאשר אדם מבקש לרכוש דירה שאינה רשומה בטאבו, לא ניתן להסתפק בהצהרה של המוכר כי הוא "בעל הדירה". יש לבדוק את המסמכים הרשמיים של הגוף המנהל את הזכויות ולבחון את שרשרת הזכויות בנכס.
אישור זכויות או נסח טאבו – מה ההבדל ?
אחת השאלות הנפוצות היא האם אישור זכויות זהה לנסח טאבו.
התשובה היא לא.
כאשר הנכס רשום בלשכת רישום המקרקעין, המסמך המרכזי לבדיקת הזכויות הוא נסח טאבו. לעומת זאת, כאשר הזכויות בנכס אינן רשומות בטאבו ומנוהלות על ידי רשות מקרקעי ישראל, חברה משכנת, עמידר, שיכון ופיתוח או גורם מנהל אחר, יש לקבל את המסמך המתאים מהגורם שמנהל את הזכויות.
המשמעות המעשית היא שלפני עסקת מקרקעין יש לזהות תחילה היכן הזכויות רשומות ומי מנהל אותן.
אישור זכויות רמ"י – אישור זכויות מנהל
רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מנהלת זכויות במקרקעין רבים ברחבי הארץ. כאשר הזכויות בנכס מנוהלות ברמ"י, ניתן במקרים המתאימים להפיק אישור זכויות באמצעות השירותים המקוונים של הרשות.
אישור זכויות רמ"י עשוי לכלול מידע ביחס לנכס, לבעלי הזכויות, למהות הזכויות ולרישומים שונים הקשורים לנכס.
חשוב להבחין בין אישור זכויות לבין הודעה על רישום זכויות. במקרים שבהם הנכס מנוהל גם באמצעות חברה משכנת או גורם משכן, ייתכן שהמסמך של רמ"י לא יהיה המסמך המשפטי הסופי שעליו ניתן להסתמך לצורך העסקה, ויהיה צורך לקבל את אישור הזכויות מהחברה המשכנת או מהגורם המנהל.
לכן, לא מספיק לדעת שהנכס "מופיע ברמ"י". יש לברר מהו הגורם המנהל את הזכויות בפועל ומהו המסמך הנדרש לצורך ביצוע העסקה.
אישור זכויות עמידר
אישור זכויות עמידר הוא מסמך חשוב במקרים שבהם הזכויות בדירה או בנכס מנוהלות או מתועדות באמצעות עמידר.
אישור כזה עשוי להידרש בעת מכירת דירה, העברת זכויות, טיפול בירושה, הסדרת זכויות של דיירים, קבלת משכנתא או ביצוע פעולות משפטיות אחרות בנכס.
כאשר מקבלים אישור זכויות עמידר, חשוב לוודא שהמסמך עדכני ומשקף את מלוא פרטי הזכויות בנכס. יש לבדוק את זהות בעלי הזכויות, את פרטי הדירה והנכס, וכן אם קיימות הערות, התחייבויות, מגבלות או שעבודים העלולים להשפיע על ביצוע העסקה.
הדבר חשוב במיוחד בדירות ותיקות, שבהן עשויה להיות היסטוריה ארוכה של החזקת הנכס או העברת זכויות.
לדוגמה, ייתכן שאדם מתגורר בדירה במשך שנים, אך במסמכי הזכויות עדיין מופיע אדם אחר. ייתכן גם שבעל הזכויות נפטר והיורשים טרם הסדירו את זכויותיהם, או שהייתה עסקה קודמת שהעברת הזכויות במסגרתה לא הושלמה.
במקרים כאלה אין להסתפק בהפקת אישור זכויות חדש. יש לבצע בדיקה משפטית של מקור הזכות ושל המסמכים ההיסטוריים ולברר מה נדרש כדי להסדיר את הרישום.
אישור זכויות – שיכון ופיתוח לישראל בע"מ
במקרים מסוימים הזכויות בדירה או בנכס קשורות ל־שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, ולכן בעת ביצוע עסקה, קבלת משכנתא, העברת זכויות או טיפול בירושה עשוי להידרש אישור זכויות או מסמך זכויות מהגורם המנהל.
כאשר מטפלים בנכס הקשור לשיכון ופיתוח, חשוב לא להסתפק בכותרת המסמך אלא לבדוק מה בדיוק הוא מאשר ומה מקור הזכויות המפורטות בו.
במסגרת בדיקה משפטית יש לבחון את זהות בעלי הזכויות, פרטי הדירה, מסמכי הרכישה המקוריים, הסכמים שנחתמו לאורך השנים, מסמכי העברת זכויות, שעבודים והתחייבויות וכל מסמך אחר הקשור לנכס.
הבדיקה חשובה במיוחד כאשר מדובר בדירה ותיקה, שבה בוצעו לאורך השנים עסקאות, ירושות או העברות שלא הושלמו ברישום.
כך למשל, ייתכן שאדם מחזיק בהסכם רכישה ישן ובמסמכים המעידים כי רכש את הדירה, אולם במסמך הזכויות עדיין מופיע בעל זכויות קודם. מצב כזה מחייב בירור משפטי של שרשרת הזכויות ולא ניתן להסתמך רק על החזקה בפועל בנכס.
אישור זכויות של החטיבה להתיישבות
גם בנכסים שבהם הזכויות מנוהלות באמצעות החטיבה להתיישבות עשוי להידרש אישור זכויות עדכני מהגורם הרלוונטי.
בנכסים מסוג זה חשוב במיוחד לבדוק את מסמכי הזכויות, הסכמי ההקצאה או ההתקשרות, זהות בעלי הזכויות והאפשרות לבצע את הפעולה המבוקשת – לרבות מכירת הנכס והעברת הזכויות לרוכש.
לא כל מסמך שכותרתו "אישור זכויות" מעיד בהכרח על בעלות רשומה בטאבו. לכן יש לבחון את מהות הזכות ואת מקור הרישום.
למה צריך אישור זכויות לפני רכישת דירה?
אישור זכויות הוא אחד המסמכים החשובים ביותר במסגרת בדיקת נאותות של עסקת מקרקעין.
באמצעות המסמך ניתן לבחון, בהתאם לסוג הרישום והגוף המנהל:
- מי רשום כבעל הזכויות בנכס;
- מה סוג הזכות בנכס;
- מהו הנכס שאליו מתייחס האישור;
- האם קיימים שעבודים;
- האם קיימות הערות או התחייבויות;
- האם קיימות מגבלות על העברת הזכויות;
- מי הגוף המנהל את הזכויות;
- האם קיימת התאמה בין פרטי המוכר לבין מסמכי הזכויות;
- האם ניתן להעביר את הזכויות לקונה;
- אילו מסמכים נדרשים לצורך השלמת העברת הזכויות.
כאשר מדובר בדירה שאינה רשומה בטאבו, חשיבות הבדיקה אף גדולה יותר.
האם אישור זכויות מספיק כדי לרכוש נכס?
לא.
אישור זכויות הוא מסמך חשוב, אך הוא אינו מחליף בדיקת נאותות משפטית מלאה.
עורך הדין המטפל בעסקה צריך לבחון את אישור הזכויות יחד עם יתר מסמכי העסקה, בהתאם לנסיבות.
בין היתר, יש לבחון את הסכם הרכישה המקורי, נספחים, תשריטים, מסמכי החברה המשכנת, מסמכי רמ"י, מסמכי עמידר או שיכון ופיתוח, אישורי מיסים, מסמכי ירושה, שעבודים, התחייבויות לרישום משכנתא וכל מסמך אחר שעשוי להשפיע על הזכויות.
לעיתים אישור הזכויות מציג תמונה חלקית בלבד, והמסמכים ההיסטוריים הם אלה שמאפשרים להבין כיצד נוצרו הזכויות ומה נדרש כדי להעבירן.
אישור זכויות ומשכנתא
גם כאשר הרוכש מתכנן לקחת משכנתא, אישור הזכויות עשוי להיות מסמך מרכזי.
הבנק צריך לדעת מהן הזכויות בנכס ומה ניתן לשעבד לטובתו. בנכס שאינו רשום בטאבו יש לבדוק מול הגוף המנהל את הזכויות כיצד ניתן לרשום את הבטוחה ומהם המסמכים הנדרשים.
לכן, בעסקה הממומנת באמצעות משכנתא, מומלץ לבדוק את נושא רישום הבטוחה כבר בתחילת העסקה ולא להמתין לשלב שלאחר חתימת הסכם המכר.
מה עושים כאשר אישור הזכויות אינו תואם את המציאות?
זהו אחד המצבים המורכבים ביותר בעסקאות מקרקעין.
ייתכן למשל שהמוכר מחזיק בדירה במשך עשרות שנים, אך במסמך הזכויות מופיע אדם אחר. ייתכן שקיימת ירושה שלא הוסדרה, עסקה קודמת שלא נרשמה, שינוי בשם שלא עודכן או העברת זכויות שהחלה אך לא הושלמה.
במצב כזה אין להתעלם מהפער.
יש לברר:
מה מקור אי־ההתאמה?
מי רשום כבעל הזכויות?
אילו מסמכים קיימים ביחס לעסקאות הקודמות?
האם קיימת שרשרת זכויות מלאה?
מי מוסמך לבצע את תיקון הרישום?
מה נדרש כדי להעביר את הזכויות לקונה?
לעיתים ניתן להסדיר את הבעיה עוד לפני חתימת ההסכם. במקרים אחרים יש צורך במנגנון חוזי מתאים, תנאים מתלים, נאמנות, ייפויי כוח או התחייבויות ספציפיות מצד המוכר.
הפקת אישור זכויות – למה לא כדאי לעשות זאת לבד?
הפקת אישור זכויות היא במקרים רבים פעולה טכנית יחסית. אולם המשמעות המשפטית של המידע המופיע באישור אינה תמיד פשוטה.
הקושי אינו בהכרח בהשגת המסמך אלא בהבנת משמעותו.
אישור זכויות יכול להציג בעל זכויות מסוים, אך כדי להבין האם אותו אדם רשאי למכור את הנכס יש לעיתים לבדוק מסמכים נוספים.
לכן, בעסקת מקרקעין משמעותית מומלץ שלא להסתפק בשאלה "האם יש אישור זכויות?", אלא לשאול:
מה כתוב באישור הזכויות, מה לא כתוב בו, ועל אילו מסמכים הוא מבוסס?
זו בדיוק הנקודה שבה בדיקה משפטית מקצועית עשויה למנוע בעיות משמעותיות בהמשך.
בדיקת אישור זכויות לפני חתימה על הסכם מכר
כאשר מדובר בעסקת מקרקעין שאינה רשומה בטאבו, מומלץ לבצע את בדיקת הזכויות לפני חתימה על הסכם המכר ולפני העברת סכומים משמעותיים.
הדבר נכון במיוחד כאשר:
- הנכס אינו רשום בטאבו;
- הזכויות מנוהלות ברמ"י;
- קיימת חברה משכנת;
- הזכויות מנוהלות או מתועדות באמצעות עמידר;
- קיימים מסמכים של שיכון ופיתוח לישראל בע"מ;
- מדובר בנכס הקשור לחטיבה להתיישבות;
- קיימת ירושה שטרם הוסדרה;
- קיימת משכנתא או שעבוד;
- יש פער בין זהות המוכר לבין בעל הזכויות הרשום;
- קיימים מסמכי רכישה ישנים;
- הזכויות טרם הועברו לקונה בעסקה קודמת.
סיכום – אישור זכויות הוא רק תחילת הבדיקה
אישור זכויות הוא מסמך מרכזי בעסקאות מקרקעין, במיוחד כאשר הנכס אינו רשום בטאבו.
אישור זכויות יכול להיות מונפק או מנוהל במסגרת גופים שונים, ובהם רשות מקרקעי ישראל, עמידר, שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, החטיבה להתיישבות, חברות משכנות וגופים מנהלים נוספים.
אולם עצם קבלת האישור אינה מבטיחה שהעסקה פשוטה או שהעברת הזכויות תתבצע ללא קושי.
יש לזהות את הגוף המנהל את הנכס, לקבל מסמך זכויות עדכני, להבין את סוג הזכות, לבדוק את שרשרת הזכויות ולבחון האם קיימים שעבודים, התחייבויות, מגבלות או בעיות רישום.
במקרים שבהם קיימת אי־התאמה בין אישור הזכויות לבין מסמכים אחרים, מומלץ לבצע בדיקה משפטית מעמיקה לפני חתימה על הסכם המכר או העברת כספים.
משרד עורכי דין אביב, שובייב מעניק ליווי משפטי בעסקאות מקרקעין ובדיקת זכויות בנכסים הרשומים או המנוהלים באמצעות רמ"י, עמידר, שיכון ופיתוח, חברות משכנות וגופים מנהלים אחרים, לרבות בדיקת אישורי זכויות, הסכמי רכישה, שעבודים, העברת זכויות והסדרת רישום.
לפני רכישת נכס שאינו רשום בטאבו – חשוב לבדוק לא רק מי מחזיק בנכס, אלא מי מחזיק בזכות המשפטית ומה נדרש כדי להעביר אותה אליכם.
משרד עורכי דין אביב, שובייב ושות' כאן לשירותכם
לקבלת פרטים נוספים או לקבלת ייעוץ משפטי – חייגו 09-8914684 ☎
מידע המפורט לעיל הינו כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי.