מחיקת הערת אזהרה בטאבו – כיצד ניתן לבטל או למחוק הערת אזהרה במקרקעין ?

חיקת הערת אזהרה בטאבו היא פעולה משפטית חשובה, אשר עשויה להיות תנאי הכרחי למכירת דירה, להעברת זכויות במקרקעין, לקבלת משכנתה, להשלמת עסקת מקרקעין או להסדרת רישום הזכויות בנכס. במקרים רבים, בעלי דירות מגלים כי על הנכס שלהם רשומה הערת אזהרה ישנה, התחייבות לטובת צד שלישי או מגבלה שנרשמה לפני שנים רבות, אשר מונעת מהם לבצע פעולות משפטיות בנכס.

לא כל הערת אזהרה ניתנת למחיקה באופן אוטומטי, ולא בכל מקרה נדרשת הסכמת הגורם שלטובתו נרשמה ההערה. ישנם מקרים שבהם ניתן לפעול למחיקת הערת אזהרה באמצעות פנייה ללשכת רישום המקרקעין (טאבו), ובמקרים אחרים יש צורך בניהול הליך משפטי ובהגשת בקשה מתאימה לבית המשפט.

משרד עורכי הדין אביב, שובייב – חברת עורכי דין, עוסק בליווי משפטי בתחום המקרקעין, רישום זכויות, מחיקת הערות אזהרה, עסקאות מכר, פירוק שיתוף והליכים מול לשכות רישום המקרקעין, חברות משכנות, עמידר, בנקים וכונסי נכסים.

במאמר זה נסביר מתי ניתן לבצע מחיקת הערת אזהרה בטאבו, מהן העילות המשפטיות לביטולה, כיצד מתמודדים עם הערות אזהרה מיוחדות ומהם הגורמים המשפיעים על עלות הטיפול המשפטי.

מהי הערת אזהרה ומדוע חשוב למחוק אותה?

הערת אזהרה היא רישום בפנקסי המקרקעין שנועד להגן על זכויותיו של אדם או גוף אשר לטובתו ניתנה התחייבות בכתב ביחס למקרקעין.

הערת אזהרה יכולה להירשם, בין היתר, בעקבות:

• הסכם מכר לרכישת דירה.
• התחייבות להעברת זכויות במקרקעין.
• התחייבות להימנע מביצוע עסקה בנכס.
• התחייבות לרישום משכנתה לטובת בנק.
• התחייבויות במסגרת פרויקטים של מחיר למשתכן.
• התחייבויות כלפי עמידר או חברה משכנת.
• הסכמים במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי והתחדשות עירונית.
• צו שיפוטי או התחייבות אחרת הקשורה לזכויות במקרקעין.

בהתאם לסעיף 127 לחוק המקרקעין, כל עוד הערת האזהרה לא נמחקה, לא ניתן לרשום עסקה הסותרת את תוכנה, אלא בהסכמת הזכאי או על פי צו בית המשפט.

לכן, הערת אזהרה ישנה או כזו שעילת רישומה כבר אינה קיימת עלולה להפוך למכשול ממשי בביצוע עסקאות מקרקעין.

מחיקת הערת אזהרה לפי סעיף 132 לחוק המקרקעין

הבסיס המשפטי המרכזי למחיקת הערת אזהרה נמצא בסעיף 132 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969.

הסעיף קובע כי הערת אזהרה שנרשמה לפי סעיפים 126, 128 או 129 לחוק תימחק באחת משתי דרכים מרכזיות:

1. הסכמת הצדדים המעוניינים

כאשר הצדדים המעוניינים מסכימים למחיקת הערת האזהרה, ניתן להגיש בקשה מתאימה ללשכת רישום המקרקעין, בצירוף המסמכים הנדרשים והחתימות המאומתות כדין.

2. ביטול עילת רישום הערת האזהרה

כאשר עילת רישום ההערה בטלה, ניתן לפעול למחיקתה בהתאם להוראות החוק. במקרה זה, על רשם המקרקעין להודיע מראש לצדדים המעוניינים על כוונתו למחוק את ההערה ולאפשר להם פרק זמן סביר לפנות לבית המשפט.

בנוסף, ניתן למחוק הערת אזהרה מכוח צו שיפוטי המורה על מחיקתה.

חשוב להדגיש כי עצם העובדה שהערת האזהרה נרשמה לפני שנים רבות אינה מביאה בהכרח למחיקתה. יש לבחון את מהות ההתחייבות, את נסיבות רישומה ואת השאלה האם העילה שביסודה עודנה קיימת.

מחיקת הערת אזהרה בטאבו ללא הסכמת בעל הערת האזהרה

אחת השאלות הנפוצות ביותר היא האם ניתן לבצע מחיקת הערת אזהרה ללא הסכמת האדם או הגוף שלטובתו נרשמה ההערה.

התשובה היא שבמקרים המתאימים הדבר אפשרי.

כאשר ניתן להוכיח כי ההתחייבות שבגינה נרשמה הערת האזהרה אינה קיימת עוד, כי ההסכם בוטל כדין, כי התנאים לרישום ההערה התקיימו או כי חל שינוי משפטי המצדיק את מחיקתה, ניתן לבחון פנייה לרשם המקרקעין או הגשת תביעה מתאימה לבית המשפט.

לדוגמה, במקרים שבהם הזכאי על פי ההערה אינו משתף פעולה, אינו ניתן לאיתור, חדל להתקיים או מסרב לחתום על מסמכי המחיקה, ייתכן שיהיה צורך לקבל סעד שיפוטי.

במקרים אלה חשוב לבחון את המסמכים המקוריים ואת מקור הזכות, ולא להסתפק בטענה כללית שלפיה ההערה אינה רלוונטית עוד.

מחיקת הערת אזהרה לטובת עמידר

מחיקת הערת אזהרה לטובת עמידר היא אחד הנושאים המורכבים בתחום רישום הזכויות במקרקעין, במיוחד כאשר מדובר בדירות שנרכשו במסגרת תוכניות לרכישת דירות בדיור הציבורי.

במקרים רבים, בעת רכישת דירה מעמידר נרשמת הערת אזהרה המגבילה את האפשרות להעביר את הזכויות בדירה לצדדים שלישיים, וזאת בהתאם לתנאי הרכישה ולהתחייבויות שעליהן חתם הרוכש.

עם זאת, לא בכל מקרה נדרשת פנייה לעמידר לקבלת הסכמה למחיקת ההערה.

בהתאם להנחיות הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין, קיימים מצבים שבהם ניתן למחוק הערות אזהרה הרשומות לטובת עמידר ועמיגור אף ללא הגשת בקשה מטעם החברות, וזאת כאשר מתקיימים התנאים שנקבעו בנוהל:

• כאשר במרשם צוין פרק הזמן של ההתחייבות והוא חלף.
• כאשר לא צוין פרק זמן להתחייבות וחלפו חמש שנים ממועד רישום הערת האזהרה.

הדבר כפוף להוראות הנוהל ולבחינת נסיבות הרישום.

בפועל, ישנם מקרים שבהם הערת האזהרה לטובת עמידר נותרת רשומה במשך שנים רבות, אף שהתקופה שבגינה נרשמה ההתחייבות הסתיימה.

במקרים אלה ניתן לבחון את האפשרות למחיקת הערת האזהרה ישירות מול לשכת רישום המקרקעין, ללא צורך בקבלת הסכמה פרטנית מעמידר, ככל שמתקיימים התנאים לכך.

חשוב לבדוק את נוסח ההערה, מועד רישומה, תנאי הסכם הרכישה והמסמכים המצויים בתיק הנכס.

מחיקת הערת אזהרה במסגרת מחיר למשתכן

רכישת דירה במסגרת תוכנית מחיר למשתכן או תוכניות דיור מסובסד אחרות עשויה להיות כרוכה ברישום הערת אזהרה או התחייבות לטובת המדינה, משרד הבינוי והשיכון או גורם אחר.

ההערה נועדה להבטיח את קיום התחייבויות הרוכש, ובכלל זה מגבלות על מכירת הדירה או העברת הזכויות בה במשך תקופה מסוימת.

כאשר בעל הדירה מבקש למכור את הנכס, למחזר משכנתה או לבצע עסקה אחרת, הוא עלול לגלות כי קיימת הערת אזהרה המונעת את השלמת הפעולה.

במסגרת הטיפול המשפטי במחיקת הערת אזהרה במחיר למשתכן יש לבדוק:

1. מהו מקור ההערה ומכוח איזה מסמך היא נרשמה.
2. האם מדובר בהתחייבות להימנע ממכירת הדירה.
3. מהי תקופת ההגבלה שנקבעה בהסכם.
4. האם תקופת ההגבלה הסתיימה.
5. האם נדרש אישור של משרד הבינוי והשיכון או גורם מוסמך אחר.
6. האם קיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות פנייה לקבלת אישור מוקדם.

חשוב להבחין בין סיום תקופת ההגבלה לבין מחיקת ההערה בפועל. גם אם תקופת ההגבלה הסתיימה, ייתכן שיידרשו מסמכים ואישורים לצורך הסרת הרישום מטאבו.

לפיכך, מומלץ לבצע בדיקה משפטית של מסמכי הרכישה והנסח העדכני לפני חתימה על הסכם מכר.

מחיקת הערת אזהרה מסוג יורש אחר יורש

סוגיה נוספת המצריכה בדיקה משפטית היא מחיקת הערת אזהרה או רישום הנוגע להוראת צוואה מסוג "יורש אחר יורש".

בהתאם לסעיף 42 לחוק הירושה, תשכ"ה-1965, אדם רשאי לקבוע בצוואתו כי רכושו יעבור תחילה ליורש אחד, ולאחר פטירתו יעבור ליורש שני.

לדוגמה, אדם יכול להוריש את דירתו לבת זוגו, תוך קביעה שלאחר פטירתה יעברו הזכויות בדירה לילדיו.

במקרים מסוימים נרשמת בפנקסי המקרקעין הערה המשקפת את הוראות הצוואה ואת זכויות היורש השני.

בעלי נכסים עשויים לגלות כי רישום זה מקשה על ביצוע עסקה בדירה, קבלת מימון בנקאי או העברת זכויות.

לצורך בחינת אפשרות המחיקה יש לבדוק:

• את נוסח הצוואה.
• את צו קיום הצוואה.
• את זהות היורש הראשון והיורש השני.
• האם היורש הראשון עודנו בחיים.
• האם התקיים האירוע שנקבע בצוואה להעברת הזכויות.
• מהו סוג הרישום המדויק בפנקסי המקרקעין.

יש להדגיש כי לא כל הוראה של יורש אחר יורש מהווה הערת אזהרה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין, ולכן לא ניתן להחיל באופן אוטומטי את מנגנון המחיקה שבסעיף 132.

במקרים המתאימים ניתן לבחון פנייה לרשם המקרקעין או לבית המשפט לקבלת סעד מתאים, בהתאם לנוסח הצוואה ולדין החל.

מחיקת הערת אזהרה כאשר מונה כונס נכסים

מחיקת הערת אזהרה כאשר מונה כונס נכסים מחייבת בדיקה מיוחדת של צו המינוי, מקור ההערה וסמכויות בעל התפקיד.

במסגרת הליכי כינוס נכסים, מימוש משכנתה או מכירת מקרקעין באמצעות כונס נכסים, מתעוררות לעיתים שאלות הנוגעות להערות אזהרה שנרשמו לטובת צדדים שלישיים.

חשוב להבחין בין הערת אזהרה שנרשמה לפני מינוי כונס הנכסים לבין הערה שנרשמה לאחר מכן, וכן לבחון את מהות הזכות המוגנת באמצעות ההערה.

מינוי כונס נכסים אינו מביא כשלעצמו למחיקת הערת אזהרה קיימת.

סעיף 127(ב) לחוק המקרקעין מעניק הגנה לזכויות הנובעות מהתחייבות שביסוד הערת האזהרה גם כאשר מונה כונס נכסים על רכושו של בעל המקרקעין, בכפוף להוראות הדין.

במקרים המתאימים, ניתן להגיש בקשה לבית המשפט שמינה את כונס הנכסים, ובמסגרתה לבקש הוראות בנוגע למחיקת ההערה או לבירור תוקפה.

יש לבחון, בין היתר:

• את מועד רישום הערת האזהרה.
• את מקור ההתחייבות שבגינה נרשמה.
• את צו מינוי כונס הנכסים.
• את היקף סמכויות הכונס.
• את זכויות הצדדים השלישיים.
• את ההחלטות השיפוטיות שניתנו בתיק.

במקרים מסוימים נדרשת החלטה מפורשת של בית המשפט, ואין די בחתימתו של כונס הנכסים על בקשה למחיקת הערת אזהרה.

ביטול הערת אזהרה במסגרת פרויקט פינוי בינוי והתחדשות עירונית

בפרויקטים של פינוי בינוי והתחדשות עירונית נרשמות לעיתים הערות אזהרה לטובת יזמים, חברות בנייה או גורמים מממנים.

מטרת ההערות היא להבטיח את התחייבויות בעלי הדירות ואת זכויות היזם בהתאם להסכמי ההתחדשות העירונית.

אולם, מה קורה כאשר פרויקט פינוי בינוי אינו מתקדם? מה הדין כאשר היזם אינו עומד בהתחייבויותיו? והאם ניתן לבצע ביטול הערת אזהרה לטובת יזם בפרויקט פינוי בינוי?

במקרים מסוימים ניתן לפעול למחיקת ההערה, במיוחד כאשר:

• הסכם פינוי הבינוי בוטל כדין.
• ההסכם הסתיים בהתאם לתנאים שנקבעו בו.
• היזם הפר הפרה יסודית את התחייבויותיו.
• התקיימו התנאים המאפשרים לבעלי הדירות להשתחרר מההסכם.
• קיימת הסכמה של הצדדים למחיקת ההערה.

עם זאת, אין להסיק באופן אוטומטי כי הפרת ההסכם מצד היזם מביאה למחיקת הערת האזהרה. יש לבחון את מנגנוני הביטול שבהסכם, את התנאים המתלים, את תקופות ההארכה ואת זכויות הגורמים הנוספים המעורבים בפרויקט.

בפרויקטים שבהם נרשמו הערות אזהרה גם לטובת בנקים או גורמים מממנים, יש לבחון בנפרד את הזכויות המובטחות באמצעות כל רישום.

במקרים שבהם היזם מסרב לשתף פעולה עם מחיקת ההערה, ניתן לשקול נקיטת הליך משפטי מתאים לקבלת צו המורה על מחיקתה.

ביטול הערת אזהרה הקשורה למשכנתה

אחת הסוגיות הנפוצות בתחום היא מחיקת הערת אזהרה לטובת בנק למשכנתאות.

חשוב להבין כי קיימים הבדלים משפטיים בין משכנתה הרשומה בפנקסי המקרקעין, הערת אזהרה לטובת בנק והתחייבות לרישום משכנתה.

במקרים שבהם נרשמה הערת אזהרה לטובת בנק לצורך הבטחת התחייבות לרישום משכנתה, יש לפעול בהתאם למסמכי הבנק ולנסיבות שבגינן נרשם הרישום.

בדרך כלל, כאשר ההלוואה נפרעה במלואה, יש לפנות לבנק לקבלת מסמכי הסילוק והאישורים הדרושים למחיקת הרישום.

כאשר מדובר במשכנתה רשומה, יש לקבל מהבנק מסמכי ביטול משכנתה מתאימים ולפעול להסרתה מהמרשם.

במקרים שבהם הבנק אינו משתף פעולה, החברה התמזגה, חדלה להתקיים או שקיימת בעיה בהשגת מסמכי המחיקה, ייתכן שיהיה צורך בבירור משפטי נוסף.

חשוב להדגיש כי מחיקת הערת אזהרה לטובת בנק אינה זהה למחיקת משכנתה רשומה, ולכן יש לזהות תחילה את סוג הרישום בנסח הטאבו.

כמה עולה מחיקת הערת אזהרה בטאבו?

השאלה "כמה עולה מחיקת הערת אזהרה?" היא אחת השאלות הנפוצות בקרב בעלי דירות המעוניינים להסיר רישום ישן מהנכס.

מחיר מחיקת הערת אזהרה משתנה בהתאם למורכבות הטיפול המשפטי, לזהות הגורם שלטובתו נרשמה ההערה ולשאלה האם ניתן לבצע את המחיקה באמצעות פנייה מנהלית ללשכת רישום המקרקעין או שיש צורך בהליך משפטי.

בין הגורמים המשפיעים על עלות הטיפול:

מחיקת הערת אזהרה בהסכמה: כאשר קיימת הסכמה של הצדדים והמסמכים הדרושים זמינים, מדובר בדרך כלל בהליך פשוט יחסית.

מחיקת הערת אזהרה ללא הסכמה: כאשר הזכאי מסרב לחתום או אינו משתף פעולה, נדרשת בדיקה משפטית מעמיקה ולעיתים פנייה לבית המשפט.

מחיקת הערת אזהרה לטובת עמידר: הטיפול עשוי לכלול בדיקת הסכם הרכישה, הנחיות רשות מקרקעי ישראל ורישום המקרקעין, והמסמכים ההיסטוריים של הנכס.

מחיקת הערת אזהרה בפרויקט פינוי בינוי: נדרשת בחינה של הסכם ההתחדשות העירונית, נסיבות ביטולו וזכויות היזם והגורמים המממנים.

מחיקת הערת אזהרה במסגרת כינוס נכסים: הטיפול עשוי לכלול פנייה לבית המשפט, הגשת בקשות למתן הוראות ובחינת זכויות צדדים שלישיים.

לפיכך, אין מחיר אחיד למחיקת הערת אזהרה. כדי לקבל הצעת שכר טרחה מדויקת יש לבחון את נסח הטאבו ואת המסמכים שעל בסיסם נרשמה ההערה.

כיצד מתבצע הליך מחיקת הערת אזהרה?

הליך מחיקת הערת אזהרה בטאבו כולל מספר שלבים:

שלב ראשון – בדיקת נסח טאבו

יש להפיק נסח רישום מקרקעין עדכני ולבדוק את פרטי ההערה, מועד רישומה, זהות הזכאי וסוג ההתחייבות.

שלב שני – בדיקת המסמכים המשפטיים

יש לאתר את הסכם המכר, הסכם הרכישה, צו הירושה או צו קיום הצוואה, מסמכי הבנק או כל מסמך אחר שעל בסיסו נרשמה ההערה.

שלב שלישי – בחינת העילה למחיקה

יש לבדוק האם קיימת הסכמה למחיקה, האם ההתחייבות הסתיימה או האם מתקיימת עילה משפטית אחרת המאפשרת את מחיקת ההערה.

שלב רביעי – הגשת בקשה למחיקה

כאשר התנאים מתקיימים, מגישים בקשה מתאימה ללשכת רישום המקרקעין בצירוף המסמכים הנדרשים.

שלב חמישי – הליך משפטי במקרה הצורך

אם לא ניתן לבצע את המחיקה בדרך מנהלית, ניתן לבחון הגשת תביעה או בקשה מתאימה לבית המשפט לקבלת צו המורה על מחיקת ההערה.

שלב שישי – בדיקת הרישום לאחר המחיקה

לאחר השלמת ההליך יש להפיק נסח טאבו חדש ולוודא כי הערת האזהרה נמחקה בפועל.

שאלות ותשובות בנושא מחיקת הערת אזהרה

האם ניתן למחוק הערת אזהרה ללא הסכמת מי שרשום לטובתו?

כן. סעיף 132 לחוק המקרקעין מאפשר מחיקת הערת אזהרה גם כאשר עילת ההערה בטלה, בכפוף להליך הקבוע בחוק, או מכוח צו של בית המשפט.

האם הערת אזהרה מתבטלת באופן אוטומטי לאחר מספר שנים?

לא. עצם חלוף הזמן אינו מביא בהכרח למחיקת הערת האזהרה. עם זאת, קיימים הסדרים מיוחדים, למשל ביחס להערות מסוימות לטובת עמידר ועמיגור, המאפשרים מחיקה בהתקיים התנאים שנקבעו בנוהל הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין.

האם ניתן למחוק הערת אזהרה לטובת עמידר ללא אישור עמידר?

במקרים מסוימים כן. בהתאם להנחיות הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין, כאשר תקופת ההתחייבות הרשומה חלפה, או כאשר לא צוינה תקופה וחלפו חמש שנים ממועד רישום ההערה, ניתן לבחון מחיקה אף ללא בקשה מטעם עמידר.

האם ניתן למחוק הערת אזהרה במסגרת מחיר למשתכן?

כן, במקרים המתאימים, בהתאם לתנאי התוכנית, הסכם הרכישה, תקופת ההגבלה והאישורים הנדרשים מהגורם המוסמך.

האם ניתן למחוק הערת אזהרה במסגרת פינוי בינוי?

כן, במקרים שבהם הסכם פינוי הבינוי בוטל כדין או שהתקיימו התנאים המשפטיים למחיקת ההערה. כאשר היזם אינו מסכים למחיקה, ייתכן שיהיה צורך בהליך משפטי.

האם כונס נכסים רשאי למחוק הערת אזהרה?

הדבר תלוי בהיקף סמכויותיו ובצו המינוי. במקרים מסוימים נדרשת החלטה מפורשת של בית המשפט שמינה את כונס הנכסים.

האם ניתן למחוק הערת אזהרה לטובת בנק לאחר סילוק המשכנתה?

כן, בכפוף לזיהוי סוג הרישום ולקבלת מסמכי המחיקה המתאימים מהבנק. יש להבחין בין הערת אזהרה לבין משכנתה הרשומה בפנקסי המקרקעין.

כמה זמן לוקח למחוק הערת אזהרה בטאבו?

משך הטיפול תלוי בסוג ההערה, בזמינות המסמכים, בדרישות לשכת רישום המקרקעין ובשאלה האם נדרש הליך משפטי. מחיקה בהסכמה עשויה להיות פשוטה ומהירה יותר מהליך שבו קיימת התנגדות.

מחיקת הערת אזהרה – ליווי משפטי מקצועי

מחיקת הערת אזהרה היא פעולה משפטית המחייבת היכרות מעמיקה עם חוק המקרקעין, דיני החוזים, דיני הירושה והליכי רישום זכויות במקרקעין.

טיפול לא נכון עלול לגרום לעיכובים בעסקת מכר, לפגיעה בזכויות הצדדים ואף להסתבכות בהליכים משפטיים.

משרד עורכי הדין אביב, שובייב – חברת עורכי דין מעניק שירותים משפטיים בתחום המקרקעין, לרבות:

• מחיקת הערות אזהרה בטאבו.
• ביטול הערות אזהרה ללא הסכמת הזכאי, במקרים המתאימים.
• מחיקת הערות אזהרה לטובת עמידר ועמיגור.
• טיפול בהערות אזהרה במסגרת מחיר למשתכן.
• מחיקת הערות אזהרה בפרויקטים של פינוי בינוי.
• טיפול בהערות אזהרה לטובת בנקים ומשכנתאות.
• טיפול ברישומים הקשורים לצוואות וליורש אחר יורש.
• טיפול במחיקת הערות אזהרה במסגרת כינוס נכסים.
• ייצוג בהליכים משפטיים לקבלת צו למחיקת הערת אזהרה.

רשומה על הדירה שלכם הערת אזהרה ישנה שמונעת מכירת נכס, העברת זכויות או קבלת משכנתה?

ניתן לפנות למשרדנו לצורך בדיקת נסח הטאבו והמסמכים הרלוונטיים, בחינת האפשרות למחיקת ההערה וגיבוש הדרך המשפטית המתאימה לטיפול בנושא.

משרד עורכי דין אביב, שובייב ושות' כאן לשירותכם

לקבלת פרטים נוספים או לקבלת יעוץ משפטי – חייגו 09-8914684 ☎