תביעת דייר סרבן בפינוי ובינוי – מתי ניתן לתבוע ומה ניתן לקבל?
תביעת דייר סרבן היא אחד הכלים המשפטיים המרכזיים שנועדו להתמודד עם בעל דירה המסרב להתקשר בעסקת פינוי ובינוי, כאשר מרבית בעלי הדירות כבר נתנו את הסכמתם לקידום הפרויקט. מטרת ההליך היא לאזן בין זכות הקניין של בעל הדירה לבין הצורך לאפשר לפרויקט התחדשות עירונית להתקדם כאשר הסירוב אינו מוצדק בנסיבות העניין.
החוק מאפשר, בכפוף לתנאים הקבועים בו, להתמודד עם סירוב בלתי סביר באמצעות חיוב הדייר הסרבן בנזיקין בגין הנזק שנגרם ליתר בעלי הדירות, ובנסיבות המתאימות גם באמצעות מינוי עורך דין או רואה חשבון שיוסמך להתקשר בעסקה בשם בעל הדירה המסרב.
מתי ניתן להגיש תביעת דייר סרבן?
לא כל מחלוקת בין בעלי דירות בפרויקט התחדשות עירונית מקימה עילה לתביעת דייר סרבן. מדובר בהליך המחייב התקיימות של התנאים שנקבעו בחוק, ובכלל זה קיומו של מתחם פינוי ובינוי מוכרז והרוב הדרוש של בעלי הדירות לתביעה. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מציינת כי הכרזה על מתחם פינוי ובינוי מאפשרת, בין היתר, הגשת תביעה נגד בעל דירה המסרב סירוב בלתי סביר, בהתאם לתנאים הקבועים בחוק.
לכן, לפני הגשת תביעה יש לבדוק באופן מדויק את מספר בעלי הדירות במתחם, את מספר הדירות בכל בניין, את שיעור ההסכמות ואת יתר התנאים הנדרשים על פי הדין.
מהו סירוב בלתי סביר?
השאלה המרכזית בתביעת דייר סרבן אינה האם הדייר מתנגד לפרויקט, אלא האם קיימת הצדקה עניינית וסבירה להתנגדותו.
זכות הקניין מעניקה לבעל הדירה הגנה משמעותית, ולכן עצם העובדה שרוב בעלי הדירות מעוניינים בעסקה אינה הופכת כל התנגדות לבלתי סבירה. מנגד, כאשר העסקה מציעה תמורה הוגנת, קיימות בטוחות מתאימות, הובטח פתרון דיור בתקופת הבנייה ואין נסיבה מיוחדת המצדיקה את ההתנגדות, עשויה לקום תשתית לטענה כי הסירוב אינו סביר.
הבחינה נעשית לפי נסיבות המקרה והעסקה הקונקרטית, ולא רק לפי רצונו הסובייקטיבי של בעל הדירה.
אילו טענות עשויות להצדיק סירוב?
החוק מכיר בנסיבות שונות שבהן התנגדותו של בעל דירה עשויה להיחשב סבירה. בין היתר עשויות להיבחן טענות הנוגעות לכך שהעסקה אינה כדאית מבחינה כלכלית, שלא הוצע דיור חלופי מתאים בתקופת הבנייה, שלא ניתנו בטוחות הולמות או שקיימות נסיבות אישיות מיוחדות ההופכות את ביצוע העסקה לבלתי אפשרי או בלתי סביר עבור אותו בעל דירה.
גם מצבו של דייר קשיש עשוי להיות משמעותי. הדין כולל הגנות והסדרים מיוחדים ביחס לבעלי דירות קשישים, לרבות חלופות מסוימות שאמורות להיבחן במסגרת עסקת פינוי ובינוי.
מכאן שלא ניתן לקבוע באופן אוטומטי שכל מי שאינו חותם על הסכם הוא "דייר סרבן". יש לבחון את הסיבה להתנגדות ואת הפתרונות שהוצעו לו.
כדאיות כלכלית של עסקת פינוי ובינוי
אחת הטענות הנפוצות של בעלי דירות המתנגדים לפרויקט היא שהתמורה המוצעת אינה מספקת.
כדאיות העסקה היא סוגיה מרכזית בתביעת דייר סרבן. במסגרת הבדיקה ניתן להתייחס לתמורות שמקבלים בעלי הדירות, למאפייני הדירות החדשות, להטבות הנלוות לעסקה ולנתונים הכלכליים של הפרויקט.
במקרים המתאימים יש משמעות גם לחוות דעת שמאית במסגרת ההתחדשות העירונית. עם זאת, עצם קיומה של מחלוקת לגבי התמורה אינו מוביל בהכרח למסקנה שהסירוב סביר. יש לבחון האם מדובר בפער ענייני ומשמעותי המצדיק את אי־ההתקשרות או בדרישה שאינה עומדת ביחס סביר לעסקה.
שוויון בין בעלי הדירות
סוגיה נוספת שיכולה לעמוד במרכז ההליך היא שאלת השוויון וההוגנות בין בעלי הדירות.
אין משמעות הדבר שכל בעלי הדירות חייבים לקבל תמורה זהה. דירות שונות עשויות להיות בעלות מאפיינים שונים, ולכן גם התמורה עשויה להשתנות בהתאם. עם זאת, כאשר בעל דירה מצביע על פער משמעותי בינו לבין בעלי דירות אחרים בעלי מאפיינים דומים, הטענה עשויה לקבל משקל במסגרת בחינת הוגנות העסקה.
לכן חשוב לבדוק לא רק מה הוצע לדייר המסרב, אלא גם מה הוצע ליתר בעלי הדירות ומהם ההבדלים הרלוונטיים בין הדירות והזכויות.
בטוחות ודיור חלופי בתקופת הבנייה
בעל דירה אינו נדרש בהכרח להסכים לעסקה רק משום שהובטחה לו דירה חדשה.
פרויקט פינוי ובינוי נמשך שנים ועלול לכלול תקופה משמעותית שבה הדיירים מפנים את דירותיהם הישנות. לכן קיימת חשיבות רבה להסדרים הנוגעים לדיור חלופי, לתשלומים בתקופת הפינוי, לבטוחות ולהתחייבויות היזם.
היעדר פתרון מגורים מתאים או היעדר בטוחות מספקות עשויים, בהתאם לנסיבות, להוות שיקול במסגרת בחינת סבירות הסירוב.
אילו סעדים ניתן לקבל?
כאשר בית המשפט קובע כי בעל דירה מסרב סירוב בלתי סביר או מתנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, החוק מאפשר מספר דרכי התמודדות.
האפשרות הראשונה היא חיוב הדייר באחריות בנזיקית כלפי יתר בעלי הדירות, בגין הנזק שנגרם להם כתוצאה מאי־ביצוע העסקה.
אפשרות נוספת היא מינוי עורך דין או רואה חשבון שאינו בעל דירה במקבץ, אשר יוסמך, בהתאם להחלטת בית המשפט ולהוראות החוק, להתקשר בעסקה בשם בעל הדירה המסרב.
מדובר בכלי משמעותי במיוחד, שכן במקרים המתאימים ההליך אינו מסתיים רק בפיצוי כספי אלא עשוי לאפשר את המשך קידום העסקה עצמה.
חשיבות ההליך המשפטי
תביעת דייר סרבן אינה הליך טכני. בית המשפט נדרש לבחון את מכלול הנסיבות: שיעור ההסכמה בפרויקט, תנאי העסקה, התמורות, הבטוחות, הדיור החלופי, נסיבותיו האישיות של הדייר והטענות שהעלה נגד הפרויקט.
גם מבחינת בעלי הדירות התובעים, חשוב להכין את התביעה באופן יסודי ולהציג תשתית עובדתית מלאה המוכיחה מדוע הסירוב אינו סביר. במקביל, יש לבחון האם קיימים ליקויים בעסקה או נסיבות אישיות העלולות להעניק לדייר המסרב הגנה.
חשוב גם לזכור כי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מפעילה ממונה על פניות דיירים, שאליו ניתן לפנות בעניינים הנוגעים למיזמי התחדשות עירונית, לרבות טענות להתנהלות בלתי ראויה כלפי דיירים. החלטת הממונה עשויה לשמש ראיה לכאורה בהליך משפטי בהתאם לנסיבות.
עורך דין לתביעת דייר סרבן
כאשר פרויקט פינוי ובינוי נקלע למחלוקת עם בעל דירה שאינו מוכן לחתום, יש חשיבות גדולה לקבלת ייעוץ משפטי כבר בשלב מוקדם.
עורך דין העוסק בפינוי ובינוי, התחדשות עירונית וליטיגציה במקרקעין יכול לבחון את הסכם הפינוי ובינוי, את שיעור ההסכמות, את התמורה שהוצעה, את הבטוחות ואת טענות הדייר המתנגד, ולגבש את דרך הפעולה המתאימה.
יש להביא בחשבון גם את העובדה שהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ממליצה כי ייצוג בעלי הדירות בתביעה נגד דייר סרבן ייעשה בידי עורך דין שאינו מייצג את בעלי הדירות או את היזם בעניינים האחרים של הפרויקט.
סיכום
תביעת דייר סרבן בפינוי ובינוי נועדה להתמודד עם מצב שבו בעל דירה מסרב להתקדם בעסקה הנתמכת ברוב הנדרש, כאשר הסירוב אינו סביר בנסיבות העניין. לצד ההגנה על זכות הקניין של הדייר, החוק מבקש לאפשר ליתר בעלי הדירות לממש פרויקט של התחדשות עירונית כאשר התנאים הקבועים בדין מתקיימים.
הצלחה בתביעה תלויה בבחינה פרטנית של העסקה ושל טענות הדייר, ובפרט בשאלות של כדאיות כלכלית, שוויון, בטוחות, דיור חלופי, נסיבות אישיות וההגנות המיוחדות הקבועות בחוק.
במקרים המתאימים, בית המשפט עשוי לפסוק פיצויים בגין הנזק שנגרם ליתר בעלי הדירות או לאפשר את ביצוע העסקה באמצעות מינוי גורם מוסמך שיתקשר בה בשם הדייר המסרב.
חשוב להדגיש: לא כל בעל דירה שאינו חותם על הסכם פינוי ובינוי הוא בהכרח "דייר סרבן". השאלה המשפטית היא מדוע הוא מסרב, מה הוצע לו, והאם התנגדותו מוצדקת בהתאם לנסיבות הקונקרטיות ולהוראות החוק.
משרד עורכי דין אביב, שובייב ושות' כאן לשירותכם
לקבלת פרטים נוספים או לקבלת ייעוץ משפטי – חייגו 09-8914684 ☎
מידע המפורט לעיל הינו כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי.