מה זה פרצלציה ?
פרצלציה (איחוד וחלוקה מחדש) היא הליך תכנוני-משפטי במסגרתו מאחדים מספר חלקות מקרקעין קיימות ומחלקים אותן מחדש בהתאם לתכנית מתאר מאושרת. מטרת הפרצלציה היא ליצור מגישים מוסדרים, נגישים ותואמי ייעוד, תוך חלוקה צודקת של הזכויות בין הבעלים הקיימים. במהלך ההליך ניתן להקצות שטחים לצרכי ציבור (כבישים, גנים, מוסדות) ולהתאים את גבולות החלקות החדשות למציאות התכנונית. הפרצלציה מבוצעת לרוב על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ובמקרים מורכבים – ביוזמת בעלי הקרקע. עורך דין מקרקעין מנוסה נדרש להבטיח את שמירת זכויות הקניין והפיצוי ההוגן לבעלים.
למה זה כל כך חשוב לרשום פרצלציה?
1. הסדרת זכויות קניין ורישום בטאבו
רישום נכון של החלקה עם מספר חלקה וגוש נפרדים, מעניק בעלות שקופה וברורה, ומונע סיכון של אי‑רישום או מחלוקות בין בעלי הקרקע.
למשל: קרקע שלא חולקה כהלכה או ששותפים רבים נמצאים בה — עלולה להיות בעייתית למכירה, להשעיה במשכנתא או לפיתוח.
בהתאם לסעיף 7 לחוק המקרקעין- 1969, כל עסקה במקרקעין ( כגון מכירה/קנייה של, דירה), חייבת להסתיים ברישום בלשכת רישום מקרקעין (טאבו), אחרת רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה בלבד, בפועל, ישנן דירות רבות במדינת ישראל שלא השלימו את תהליך רישום הזכויות של הבעלים בטאבו. במצב שבו בעל דירה לא רשום כבעלים/ חוכר בטאבו, יש בכדי לגרום נזק רב ולפגוע בזכויות הקנייניות להם הוא זכאי מכוח החוק. כך למשל, דירה אשר לא רשומה בטאבו מחירה בשוק נמוך יותר בהשוואה לדירה עם נתונים זהים, כמו כן, ישנו קושי לקבל משכנתא לדירה אשר לא רשומה בטאבו ועוד.
2. שווי הנכס ושיווקו
כאשר קרקע מסודרת והחלקה רשומה כחלקה חדשה – זה משפר את נזילות הנכס, את האטרקטיביות שלו בפני קונים או לגופים פיננסיים, ואת הערך הכלכלי שלו.
לעומת זאת: נכס שלא עבר פרצלציה או שהחלוקה לא ברורה — עלול להימכר במחיר נמוך יותר, או להיעזר רק בתנאים פחות טובים.
3. פיתוח ותכנון עירוני
לעיתים הוועדה המקומית לתכנון ובנייה או הרשות המקומית מייחסים חשיבות לכך שהחלוקה תתאים לתב״ע, לתשתיות, לדרך גישה ושטחים ציבוריים.
פרצלציה יכולה לאפשר למגרש לשנות ייעוד, להתאים לבנייה חדשה או לפינוי‑בינוי, או להיעשות כחלק מהליך ציבורי.
השלב הראשון להסדרת רישום הזכויות בטאבו הינו רישום הפרצלציה אשר מהווה איחוד וחלוקה של מקרקעין שמטרתן לתרגם את החלוקה המופיעה בתוכנית בניין עיר (תב"ע) לחלקות הניתנות לרישום בפנקסי המקרקעין בלשכות רישום המקרקעין (טאבו).
איזה סוגי פרצלציות קיימים ?
פרצלציה רצונית
בהתאם לפרק ד' לחוק התכנון והבניה, בעל קרקע יכול ליזום הליך של איחוד וחלוקה – כלומר הליך המאפשר לחלק או לאחד מגרשים ( מכונה גם "פרצלציה רצונית").
פרצלציה לא רצונית
אינה מוגשת ביוזמת הבעלים והחוכרים, אלא ביוזמת הוועדה המקומית לתכנון ובניה ונקראת "חלוקה מחדש". פעולה זו מתבצעת לפי סימן ז' לפרק ג' לחוק התכנון והבניה.
פרצלציה לצורך רישום הפקעה
פרצלציה לא רצונית על ידי אחד מגופי התשתיות במדינת ישראל כגון רכבת ישראל, נתיבי ישראל, חוצה ישראל וכדומה.
רישום פרצלציה
איך מתבצע הליך הפרצלציה ?
- הגשת תשריט לאישור הועדה המקומית בהתאם לסעיף 137 לחוק התכנון והבניה תוך פירוט את גבולות ההחלקות החדשות ודרכי הגישה אליהם.
- הגשת תשריט לאישור המרכז למיפוי ישראל.
- מסמכים שיש להגיש לרשם המקרקעין לצורך רישום הפרצלציה:
- בקשה לרישום מקרקעין חתומה ע"י המבקש ומאותת ע"י עורך דין בהתאם לתקנות רישום מקרקעין ;
- 2 תשריטים ערוכים וחתומים ע"י מודד מוסמך (תשריט אחד מאושר ע"י הועדה המקומית והתשריט השני מאושר ע"י המרכז למיפוי ישראל);
- טופס "תיאור כללי של הקרקע" – החתום ע"י המרכז למיפוי ישראל;
- אישורי מיסים;
- כל מסמך אחר הנדרש ע"י רשם המקרקעין.
פרצלציה ורישום בית משותף – מה ההבדל?
חשוב להבדיל בין “פרצלציה” לבין “רישום בית משותף”:
- פרצלציה עוסקת בחלוקה או איחוד של קרקע, כלומר חלקות קרקע בשטח.
- רישום בית משותף עוסק בבניין שנמצא על קרקע — חלוקה ליחידות (דירות) כאשר הקרקע והמלכודות המשותפות נרשמות בשלמותן.
לכן, אם קיים בית משותף על קרקע גדולה שלא חולקה כראוי — לרוב גם הפרצלציה וגם רישום בית משותף יהיו רלוונטיים.
מחירון ועלויות פרצלציה
אפשר להתייחס למרכיבי העלות ומה משפיע על גובהה:
- שכר‑טרחה של מודד מוסמך – מדידות, הכנת תשריט, דיווחים.
- שכר‑טרחה של עורך‑דין שמלווה את ההליך משפטית.
- אגרות לרשויות – למשל אגרת רישום בטאבו, אגרת הגשה.
- היטל השבחה – חיוב משמעותי כאשר הפרצלציה מייצרת עליית ערך בקרקע (למשל באמצעות חלוקה שגורמת לבנייה נוספת).
- מגבלות ומורכבויות – אם הקרקע מורכבת, ישנם מספר בעלי זכויות, או שטח עם חוסר גישה/תשתיות – העלות תהיה גבוהה יותר.
למרות שאין “מחירון אחיד” מחייב לכל פרצלציה, מאמרים עדכניים מדווחים: לפרצלציה של חצי דונם (≈ 500 מ"ר) בטווח “פשוט” העלות עשויה להיות בטווח כמה עשרות אלפי שקלים (למשל 30‑60 אלף ₪) במקרים פשוטים; אך במקרים מורכבים העלויות עשויות לטפס ל‑80‑120 אלף ₪ ואף יותר.
קניית דירה / נכס בלי פרצלציה – הסכנות
אם אתם שוקלים לקנות דירה או קרקע שבה לא נעשתה פרצלציה ראויה, חשוב להיות מודעים לסיכונים:
- ייתכן שהקרקע מחולקת ברישום רק “כחלקה גדולה” ולא ברישום נפרד, מה שעלול לפגוע בזכויותיכם ובמכירה עתידית.
- ייתכן שהבנק יסרב להעניק משכנתא לנכס שלא מוגדר כחלקה נפרדת או שלא רשום נכון.
- עלויות תיקון הרישום לאחר מכן יהיו גבוהות ומסובכות.
- ייתכן קושי בניצול זכויות הבנייה או הפיתוח – אם החלוקה לא עומדת בתב״ע.
מתי כדאי ואולי לא כדאי לעשות פרצלציה?
- כדאי: כאשר הקרקע גדולה, מספר בעלי זכויות, ישנו פוטנציאל לבנייה נפרדת, מכירה חלקית או שדרוג זכויות.
- אולי לא כדאי: אם העלויות גבוהות מאוד ביחס לפוטנציאל הערכה (למשל במקום פריפריה עם ערך נמוך), או אם מדובר רק בשל “אפקט שיווקי” ללא שינוי מהותי בזכויות.
שיקול נכון הוא: להעריך מראש את העלויות מול הפוטנציאל הכלכלי, וכן לקבל ליווי מקצועי (מודד + עו״ד).
למשרדינו ניסיון רב ברישום ראשוני, רישום פרצלציה/ רה פרצליה (איחוד וחלוקה), השלמת רישום זכויות בטאבו, רישום צו בית משותף/ תיקון צו בית משותף.
משרד עורכי דין אביב, שובייב ושות' כאן לשירותכם
לקבלת פרטים נוספים או לקבלת יעוץ בנושא רישום פרצלציה – חייגו 09-8914684 ☎
*מידע זה הינו מידע כללי בלבד ולא משמש כיעוץ משפטי.