במדינת ישראל, לכל קרקע יש ייעוד על פי חוק. ייעוד הקרקע הוא מחייב כך שלדוגמא לא ניתן לבנות בניין מגורים על קרקע המיועדת לחקלאות ולהפך. פעמים רבות בעלי קרקעות מחזיקים בקרקע עם ייעוד מסוים אך מעוניינים לייעד אותה למטרה אחרת. לצורך כך נדרש ביצוע תהליך שינוי של ייעוד הקרקע, תהליך שיכול להיות די פשוט אם משלבים איש מקצוע בכל ההליך.
שינוי ייעוד קרקע חקלאית – הליך הפשרת קרקעות
מדינת ישראל מבצעת הליכים של הפשרת קרקעות על מנת לשנות את הייעוד שלהן מייעוד חקלאי לייעוד של בניית נכסים. תהליך ההפשרה עשוי לקחת זמן רב אשר יכול להיתרגם להפסד כסף בעבור בעל הקרקע החקלאית. ברור כי בעל קרקע מחזיק בקרקע רווחית יותר כאשר היא מיועדת לבנייה מאשר לחקלאות ולכן הביקוש להפשרת קרקעות גדול מאוד. מצד שני, המדינה כן רוצה שיהיו לה קרקעות לחקלאות ולא יכולה לאשר לכל יזם נדלן לבצע את השינוי.
פנייה לוועדה מקומית
על מנת להחיל הליך שינויי ייעוד של קרקע תחילה נדרש בעל הקרקע להגיש בקשה לוועדה מקומית אשר עוסקת בבינוי. הוועדה שייכת למועצה המקומית אשר בה נמצא הנכס. שלב זה הוא השלב הראשון בו בעל הנכס מציג את הבקשות והטענות שלו וככל שהבקשה תהיה יותר עניינית ומנומקת כך הסיכוי שאכן יוחלט לבצע את השינוי, יגדל.
העברה לוועדה מחוזית
במידה והוועדה המקומית מצאה לנכון לבצע את השינוי, ההחלטה עוברת הלאה לוועדה מחוזית. הוועדה המחוזית מכסה חלק גדול יותר מהמדינה ויש לה סמכויות לאשר בעבור מחוז שלם. הוועדה מתכנסת על מנת לבחון את ההצעה שהועלתה ולאחר מכן לקבוע האם היא עומדת בעל התנאים הנדרשים להחלת הליך שינוי ייעוד.
בדיקה על ידי אנשי מקצוע
לאחר שהוועדה חווה את דעתה בתוכן התוכנית, נדרש מגיש הבקשה לתקן את כל ההערות שקיבל. התוכנית המתוקנת מועברת לאנשי מקצוע אשר בוחנים את ההיתכנות שלה מבחינת תכנון ובנייה, המטרה כאן היא לוודא שאכן בניית נכסים על הקרקע אפשרית וכי התוכנית באמת ריאלית ועומדת בכל התקנים.
אישור שר הפנים
בסופו של דבר, את האישור הסופי מקבלים משר הפנים. בסמכותו לאשר או לבטל את התוכנית על פי התקנות שהוא מסתמך עליהן ולאחר בחינה מעמיקה של התוכנית. במקביל, הוועדה מפרסמת את התוכנית לקהל הרחב ומאפשרת לאנשים להתנגד לתוכנית ולדון בהחלטת הוועדה המחוזית עוד טרם החלטתו של שר הפנים.
ערעור על ההחלטה
ברור כי לא תמיד מקבלים את התשובה שרוצים בגלל כל מיני עניינים ופרטים, בייחוד כאשר לבעלי עניין יש התנגדות חריפה לשינויי הייעוד של הקרקע. במידה והחלטת הוועדה לא תאמה את הרצון של מגיש הבקשה, הוא רשאי להגיש ערעור ולנסות לשנות את ההחלטה על ידי הצגת נימוקים עניינים ושינוי התוכנית בהתאם לסיבה שבגללה היא נפסלה.
ממתינים ומאמינים
דווקא בגלל ששינוי ייעוד של קרקע הוא בעל חשיבות כל כך גדולה וכי אנשים רבים מעוניינים וחולמים שהקרקע שלהם תעבור הפשרה, לעיתים קשה להאמין שבאמת התהליך יניב פירות ושאכן יתקבל האישור להפשרת הקרקע ובניית נכסים. חשוב להמתין ולהיות קשובים להליך על מנת באמת להבטיח הליך יעיל ומהיר ככל האפשר, אך גם במקביל להבין שזאת יכול לקחת זמן רב ולא בהכרח להסתמך על תחילת בנייה בזמן הקרוב מאוד.
שינוי ייעוד קרקע חקלאית
השבת קרקע חקלאית לרשות מקרקעי ישראל לאחר שינוי ייעוד :
בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל, קרקעות חקלאיות בבעלות מדינת ישראל, קרן קיימת לישראל ורשות הפיתוח, עם שינוי ייעודם ליעוד אחר יבוא הסכם החכירה לידי סיום והקרקע תוחזר לרשות מקרקעי ישראל. חובת ההשבה עוגנה גם בהסכמי החכירה / חוזי משבצת של רשות ממקרקעי ישראל מול החוכרים / האגודות ואלו כללו תניה לפיה, בעת שינוי ייעוד קרקע חקלאית לייעוד אחר, רשאית רשות מקרקעי ישראל להביא את חוזה החכירה לידי סיום והחוכר יהיה זכאי לפיצוי בעבור זכויותיו בהתאם לכללים שנקבעו בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל.
הקרקע ששונה יעודה מייעוד חקלאי לייעוד אחר חוזרת לרשות מקרקעי ישראל ובידי החוכר האפשרות להחליט האם לקבל פיצוי בכסף או בשווה כסף בדמות זכות הייזום – זכות לקנות מרשות מקרקעי ישראל את הזכויות בקרקע ללא מכרז.
סיחור בזכות הייזום :
החוכר יכול לבחור שלא לממש בעצמו את זכות הייזום ולמכור אותה לצד ג' בתמורה כספית. מכירה של הזכות המשנית דינה ככלל, כדין סיחור אופציה לעניין חוק מיסוי מקרקעין .
נותנים לאנשי מקצוע לנהל את ההליך
באם אתם בעלי קרקעות המיועדות לחקלאות ומעוניינים בשינוי הייעוד שלהן לקרקעות לבנייה, אביב, שובייב ושות׳ עורכי דין הם בדיוק הכתובת שלכם לעניין זה. אתם ודאי מבינים את החשיבות רבת הערך של הצלחת השינוי המדובר, בשווי ובערך של הקרקע שלכם. על כן, מומלץ מאוד לשלב איש מקצוע בכל ההליך הזה, שיהיה מקצועי ובעל ניסיון.
שינוי ייעוד של קרקע חקלאית הוא הליך מורכב המתנהל מול כמה גורמים. על מנת שאכן השינוי יצליח התוכנית אשר מוגשת לוועדות ולשר הפנים חייבת להיות עניינית ומקצועית כך שהיא תעבור את כל הביקורות ובאמת תקבל את האישור לצאת בפועל. ברור שאת כל זאת אתם פשוט חייבים לעשות בסיוע וליווי של איש מקצוע המתמחה בתחום.