הסיכונים ברכישת קרקע חקלאית להשקעה
מהי קרקע חקלאית?
סעיף 1 לחוק ההתיישבות החקלאית (סייגים לשימוש בקרקע חקלאות ובמים) תשכ"ז – 1967, מגדיר מהי קרקע חקלאית כדלקמן:
""קרקע חקלאית" – קרקע שנועדה לשמש לייצור תוצרת חקלאית, לגידול פרחים, למשתלה, לגידול בעלי חיים או להחזקתם או למרעה להם, או להחזקת ציוד חקלאי או מלאי חקלאי".
כלומר מדובר בקרקע שהשימוש בה הינו לשימוש חקלאי בלבד, בקרקע זו אין אפשרות לבנות ולכן מחירה נמוך ואטרקטיבי יותר מקרקע מופשרת אשר ניתן לבנות עליה.
הסיכונים ברכישת קרקע חקלאית
מהם הסיכונים הטמונים ברכישת קרקע חקלאית?
משקיעים רבים רוכשים קרקעות חקלאיות, בתקווה כי ייעוד הקרקע ישתנה לייעוד למסחר או למגורים, ייעוד שיאפשר בנייה בקרקע, אשר יביא גריפת רווחים נאים. יחד עם זאת, אותם משקיעים לא תמיד מבינים שמדובר בעסקה ספקולטיבית ולא תמיד לוקחים בחשבון את הסיכונים הגלומים בעסקה מסוג זה כגון סיכון כי ייעוד הקרקע לא ישתנה כלל ויוותר ייעוד חקלאי, או לחלופין, ישתנה לייעוד שגם הוא אינו מאפשר בנייה.
עקב הסיכונים הרבים הטמונים ברכישת קרקע חקלאית, ועדת הכלכלה של הכנסת אישרה בשנת 2016, את תקנות הגנת הצרכן (חובת גילוי פרטים במכירת קרקע שאינה זמינה לבניה), אשר קובעות בין היתר את חובת הגלוי בעת מכירת קרקע חקלאית שאינה זמינה לבניה ואת חובה למסור לקונה שומת מקרקעין לפי תקן 22.:
" 3.
- עוסק המוכר או המחכיר לצרכן קרקע שאינה זמינה לבניה, חייב למסור לצרכן בכתב שומת מקרקעין ערוכה לפי תקן 22, זמן סביר מראש ובלבד שלא יפחת מ- 7 ימים לפני התקשרותו של הצרכן עם העוסק בחוזה או במסמך אחר המייצר לו חבות כלפי העוסק;
- מבלי לגרוע מהאמור בתקנת משנה (א),ימסור העוסק עם שומת המקרקעין תמצית שומה שתכלול את הפרטים הבאים ואותם בלבד:
- סבירות – האם סבירות מימוש תכנית שינוי ייעוד הקרקע (פרוגרמה) היא קלושה או לא קלושה כאמור בסעיף 5.12.1 לתקן 22;
- ייעוד הקרקע נכון למועד המכירה וייעוד הקרקע לאור תכנית שינוי ייעוד הקרקע המוצגת בידי העוסק;
- שווי קרקע נוכחי נכון למועד המכירה, כאמור בסעיף 5.12.1 לתקן 22;
- שווי קרקע משוער (היפותטי) – במקרה של מימוש תכנית שינוי ייעוד הקרקע;
- משך הזמן הצפוי לשינוי ייעוד הקרקע כאמור בסעיף 5.11 ב לתקן 22;
סך כל ההוצאות הכרוכות במימוש תכנית שינוי ייעוד הקרקע, וכן סך כל ההיטלים והמסים, כאמור בסעיף 5.11 ג לתקן 22".
להלן סקירה של הסיכונים הטמונים ברכישת קרקעות חקלאיות:
מחיר הקרקע – מחיר נמוך משמעותית ממחיר קרקע פרטית מקבילה, הינו נתון חשוב שכן הוא מספק הוכחה לכך שכנראה מדובר בקרקע שלא תופשר בתקופה הקרובה.
הפשרה – הסיכון העיקרי ברכישת קרקע כזו הינו אי הפשרת הקרקע. יתכנו מקרים (וקורים) שבהם הקרקע תישאר קרקע חקלאית ולא תהיה כל אפשרות להפשיר את הקרקע ולבנות עליה, על מנת למזער מצב כזה ניתן לפנות לוועדה המקומית בטרם רכישת הקרקע ולבדוק מהן תכניות הייעוד בקרקע למרות שכעת הקרקע הינה קרקע המיועדת לחקלאות. קיים סיכון נוסף והוא שהליך הפשרת הקרקע יתממש בעוד שנים רבות שהרי הליך שכזה יכול לקחת שנים ארוכות, המדובר בנתון שיש לקחת בחשבון.
שינוי יעוד הקרקע – חשוב לדעת שלאחר הליך ההפשרה, על הרוכש יהיה לשלם מיסים והיטלים שונים שיש לקחת בחשבון בטרם הרכישה, בין השאר ניתן למנות את היטל ההשבחה שהינו תשלום של 50% מעליית שווי המקרקעין (ראה מאמר היטל השבחה), עלויות פיתוח ואף הפקעת 40% משטח הקרקע לצורכי ציבור וזאת ללא תשלום כל פיצוי (ראה מאמר בעניין הפקעת מקרקעין), תשלום שכ"ט עו"ד, שמאים, אדריכלים ועוד.
מהן הבדיקות שיש לבצע בטרם רכישת קרקע חקלאית:
- מיהם בעלי הקרקע? ישנה עדיפות כי הקרקע תהיה שייכת לאדם פרטי ולא קרקע השייכת לרשות מקרקעי ישראל (מנהל) שכן יש עליות נוספות.
- יש לבצע בדיקה מקיפה האם קיימים על הקרקע שעבודים/ עיקולים?
- יש לבצע בדיקה של כדאיות כלכלית ולקחת בחשבון את כל ההוצאות לרבות מיסים, היטל השבחה 50%, מס רכישה 6%, עלות שכר יועצים ועוד.
- יש לבדוק האם הקרקע נמצאת באחד משלבי ההפשרה או שמא מדובר ברעיון כללי.
- יש לבדוק האם קיימים מספר שותפים על אותה חלקה? במידה וכן יש לערוך הסכם שיתוף ויש לקחת בחשבון את עלויותיו.
- יש לקחת בחשבון כי ככל והקרקע סמוכה למקום ישוב, הסיכוי להליך הפשרה הינו גבוה יותר.
- יש לקחת בחשבון כי ככל ועלות הקרקע הינה גבוהה יותר, הסיכוי להליך הפשרה הינו גבוה יותר.
מהו הליך הפשרת הקרקע?
בשלב הראשון, הכנת תכניות לשינוי ייעוד הקרקע מקרקע חקלאית לקרקע מופשרת ע"י היזם/ העירייה והגשתן.
בשלב השני, התכניות מועברות לבדיקה ובחינה ע"י הוועדה המקומית והמחוזית. בשלב הזה, הוועדות השונות דנות בהתנגדויות אשר הוגשו.
בשלב השלישי, אישור תכנית ההפשרה והפיכת הקרקע מקרקע חקלאית לקרקע מופשרת שניתן לבנות עליה.
בשלב הרביעי, לרוב ישנה הפקעה של 40% משטח הקרקע וזאת לצורכי ציבור.
בשלב החמישי, שמאי מקרקעין מבצע את איחוד וחלוקת הקרקע, על האחרון לדאוג כי כל הרוכשים יקבלו את שווי הקרקע באופן יחסי בטרם החלוקה.
בשלב השישי, רוכש הקרקע יכול לבחור האם ברצונו למכור את הקרקע, לבנות עליה או להיכנס לעסקאות שונות עם יזמי נדל"ן.
לאור הסיכונים הטמונים ברכישת קרקע חקלאית, קיימת חשיבות רבה לקבלת יעוץ משפטי מעורך דין לרכישת קרקע חקלאית, אשר יבצע עבורכם את כל הבדיקות הנחוצות, לרבות עצם היתכנות שינוי ייעוד הקרקע החקלאית וימנע הפסד כספים רבים ועוגמת נפש.
משרד עורכי דין אביב, שובייב ושות' כאן לשירותכם:
לקבלת פרטים נוספים או לקבלת יעוץ בנוגע לרכישת קרקע חקלאית – חייגו 09-8914684 ☎
*מידע זה הינו מידע כללי בלבד ולא משמש כיעוץ משפטי.