סביר להניח שגם אתם נתקלתם בפרסומים השונים המזמינים אתכם לקנות דירה במחיר משתלם במיוחד. בחלק ניכר מהמקרים הדירה עדיין לא בנויה, אלא נמצאת בשלב התוכניות. אם אתם מתלבטים האם קניית דירה על הנייר משתלמת באמת או שמא מדובר ברכישה שמחייבת משנה זהירות, יש כמה דברים שכדאי לדעת לפני שמקבלים החלטה ויוצאים לדרך.
קניית דירה על הנייר – פתרון חסכוני
עבור רבים מרוכשי הדירות בישראל, קניית דירה על הנייר היא פתרון פשוט, נוח ובעיקר חסכוני. הסיבה העיקרית לכך שהיא שאת הדירה אתם קונים הרבה לפני שהחלה הבנייה, ומבחינת הקבלן מדובר בכלי אפקטיבי שמסייע בגיוס ההון הדרוש לפרויקט. כך הוא יכול להציע סכומים אטרקטיביים הרבה יותר, וזהו כאמור יתרון משמעותי. בעידן שבו מחירי הדירות בישראל גבוהים להפליא, יש לרוכשים הזדמנות נהדרת ליהנות ממחירים זול יותר – בזמן שהקבלן מצמצם סיכונים וזקוק למימון נמוך יותר.
קניית דירה בפריסת תשלומים רחבה
אם המחיר הזול הוא שיקול קריטי (והוא בהחלט כזה), הרי שיש לרכישת דירה על הנייר עוד יתרון ברור שקשה מאוד להתווכח איתו. במקום לדאוג מראש למימון הדירה כולה במעמד הרכישה, קניית דירה בשיטה הזו מאופיינת בפריסה נוחה יותר של תשלומים. כך נקבעים אבני דרך לכל אורך שלבי הבנייה, ובמועדים אלה מתבצעים תשלומים נוספים. במקרים רבים יעמוד התשלום הראשוני על סכום "סמלי" יחסית, של כ-20% ממחירה הכולל של הדירה. עד תום הבנייה וקבלת המפתח, המועד שבו יבוצע גם התשלום במלואו, סביר להניח שערך הדירה יעלה – ויהיה גבוה הרבה יותר מהסכום ששולם בפועל.
חשוב להכיר גם את הסיכונים
לצד היתרונות החשובים שיש למהלך מהסוג הזה, רצוי לזכור שיש באופן טבעי גם סיכונים מסוים. הם נובעים מכך שמדובר בדירה שטרם נבנתה, כך שעשויים לחול עיכובים בתהליך הבנייה משלל סיבות. במילים אחרות, גם אם במעמד הרכישה חלמתם לעבור לדירה החדשה בתוך שנה או שנתיים, ייתכן שתיאלצו להפגין קצת יותר סבלנות בשל עיכובים כאלה ואחרים. מדחיות הקשורות לקבלת היתר הבנייה ועד לאתגרים שונים בשטח גם לאחר שהעבודות יחלו, כדאי להבין את משמעות העסקה ולמזער את הסיכונים עד כמה שאפשר, כבר בשלב מוקדם. ליווי מקצועי בשלב הזה הוא חיוני מאוד, ומומלץ שלא לוותר עליו.
קניית דירה על הנייר – מה חשוב לבדוק?
אז לפני שאתם מחליטים להשקיע הון לא מבוטל בדירה שנראית נפלא על הנייר, יש כמה שאלות שכדאי לשאול ומספר בדיקות שמומלץ לבצע, והנה כמה צעדים מרכזיים.
- בדקו את הקבלן שלכם: אילו פרויקטים ביצע עד כה, עד כמה הוא נחשב לאמין וכמובן עד כמה הוא יציב ברמה הפיננסית. שאלות אלה משפיעות לאין שיעור על מורכבות העסקה ועל הסיכונים הנלווים.
- בדקו את הקרקע עצמה: הרשות המקומית תוכל לסייע לכם להבין האם השימוש בקרקע באמת מיועד למגורים, רגע לפני שאתם צוללים פנימה.
- הכניסו סעיף יציאה: בחוזה שלכם מול הקבלן רצוי שייכלל סעיף המאפשר לכם לצאת במצבים מסוימים, למשל במידה ועד למועד נקוב עדיין לא יקבל הקבלן היתר בנייה, או בעקבות ביצוע שינויים כאלה ואחרים בתוכניות הבנייה שלכם.
- בדקו לאן הכסף הולך: במקום להעביר את התשלומים ישירות לקבלן כדאי לוודא שהכסף מועבר לחשבון נאמנות, מה שיגן עליכם בשלל מצבים גם בהמשך הדרך.
- קבעו אבני דרך: אחד היתרונות הבולטים של קניית דירה על הנייר הוא, כאמור, יתרון הפריסה לתשלומים. יש לכך חשיבות לא רק בפן הכלכלי אלא גם בכל הקשור להתנהלות נכונה מול הקבלן. במקום לשלם את מלוא הסכום (או את רובו) בתחילת התהליך, הגדירו נקודות זמן לביצעו התשלום בהתאם לשלבי הבנייה.
קניית דירה עם או בלי היתר בנייה
קניית דירה על הנייר יכולה להתבצע בנקודות זמן שונות, ובכל אחת מהן גם המחיר ישתנה בהתאם:
מכירת דירה ללא היתר בנייה: בין השלבים השונים זהו ללא ספק השלב שבו הסיכון גבוה יותר מבחינת הרוכש, שכן מדובר ברכישה של דירה שנמצאת עדיין בשלבי תכנון – וקיים הסיכון שהאופציה לא תתממש. רוכשי דירות שבוחרים להיכנס לעסקה מהסוג הזה כדאי שיקבלו ייעוץ מקצועי מבעוד מועד וישלמו סכום מינימלי עד כמה שאפשר. כך ניתן יהיה להיכנס לרשימת הרוכשים, להבטיח מקום ולצמצם סיכונים. מי שבוחר באפיק הזה כדאי להוסיף גם תנאים נוספים לחוזה, לרבות מצבים שבהם יינתן החזר כספי (למשל בכפוף לקבלת היתר בנייה בתוך פרק זמן שיוגדר מראש).
מכירת דירה עם היתר בנייה: במצבים מהסוג הזה הסיכון בהחלט קצת יותר נמוך, ולכן מחיר הכניסה לעסקה בשלב הזה יהיה קצת יותר גבוה. עם זאת, גם כאן מומלץ להיכנס לעסקה בעיניים פקוחות לרווחה ועם ליווי של עורך דין כדי לקבוע את תנאי העסקה האידאליים, כולל אבני דרך לביצוע התשלום. הייעוץ הנכון והליווי המקצועי קריטיים כדי להימנע מטעויות יקרות שיעלו לכם הרבה כסף בהמשך הדרך.
מכירת דירה בשלב תחילת הבנייה: באופן טבעי מדובר בשלב מתקדם למדי, ואם המחיר בשלב הקודם היה גבוה יותר, הרי שגם כאן הוא צפוי להיות מעט יותר גבוה. הסיבה לכך היא שהסיכון נמוך הרבה יותר, וגם פרק הזמן הנדרש עד לקבלת הדירה מתקצר.
קניית דירה על הנייר
קניית דירה על הנייר – צמצום סיכונים
אם כן, אין ספק שישנם יתרונות רבים להחלטה על רכישת דירה על הנייר, ממחיר אטרקטיבי ועד לפריסה נוחה של תשלומים. עם זאת, למהלך אטרקטיבי מהסוג הזה נלווים גם סיכונים שונים, וכדאי להכיר בהם ולהיערך אליהם ככל האפשר. ייעוץ מקצועי וליווי של עורך דין בתהליך העבודה יאפשרו עבודה נכונה הרבה יותר, צמצום משמעותי של הסיכונים והגנה אופטימלית רגע לפני היציאה אל הדרך. מאחר ועסקאות רבות בישראל נסגרות עוד בשלב שבו הדירה נמצאת על הנייר בלבד, לפני קבלת היתר הבנייה והרבה לפני תחילת העבודות, הרי שכדאי ללמוד את הנושא לעומק ולחתום על עסקה כזו רק לאחר הבנה יסודית של כל המשמעויות הנגזרות ממה. ידע הוא כוח אדיר, והוא זה שיכול למנוע מכם לבצע טעויות יקרות מאוד.
לפני שיוצאים להרפתקה
לסיכום, אפשר בהחלט להסכים שמדובר בתהליך רגיש ומורכב, וישנם נושאים רבים המחייבים תשומת לב רבה ועירנות מוגברת לפני כל החלטה שתקבלו. בעוד קניית דירה על הנייר יכולה להניב תועלת רבה ולאפשר לכם לחסוך לא מעט כסף, היא עשויה גם להתברר כהרפתקה קצת יותר מסובכת. אם כן, לפני שאתם עורכים חוזה וחותמים על עסקה שבצדה תג מחיר לא מבוטל, בדקו היטב את השטח, ספקו לעצמכם שכבת הגנה וצאו לדרך כשאתם מלווים באנשי המקצוע הטובים ביותר שיצעדו לצדכם כבר מהרגע הראשון.
משרד עורכי דין אביב, שובייב ושות' כאן לשירותכם
לקבלת פרטים נוספים או לקבלת יעוץ בנוגע לקניית דירה חדשה מקבלן – חייגו 09-8914684 ☎