המדריך המקיף לרכישת דירה חדשה מקבלן

עורך דין קניית דירה מקבלן – עומדים לרכוש דירה חדשה מקבלן ? להלן כל השלבים לרכישה בטוחה של דירה חדשה מקבלן – קניית דירה חדשה מקבלן:

רכישת דירה חדשה מקבלן, היא בדרך כלל העסקה החשובה ביותר בחיינו, שבה אנו משקיעים את רוב כספנו. בדיקות נכונות ויסודיות ע"י עורך דין מקצועי, לפני קניית דירה חדשה מקבלן יכולות לחסוך הפסד של כספים רבים ועוגמת נפש מיותרת. להלן השלבים  והדגשים החשובים לרכישה בטוחה ומוצלחת של דירה חדשה מהקבלן לרבות קניית דירה חדשה בפרויקט תמ"א 38.

עורך דין קניית דירה מקבלן  – שלב ראשון – טרם פניה לחברה הקבלנית – קניית דירה חדשה מקבלן – קניית דירה חדשה מקבלן :

1. בדיקת יכולת המימון שלכם – לבדוק מהו ההון העצמי שלכם, האם אתם נזקקים ללקיחת משכנתא. על פי הוראת בנק ישראל ניתן לקבל מימון של עד 75% לצורך רכישת דירה חדשה ויחידה. כמו כן, ניתן לבצע בדיקה עקרונית לגבי גובה המשכנתא שניתן לקבל בכל הבנקים למשכנתאות.
2. דיור חלופי עד קבלת הדירה – יש לזכור כי לרוב מדובר על "חוזה על הנייר", קרי אין דירה קיימת ותהליך הבנייה יכול להימשך כשנתיים, לכן יש לדאוג לדיור חלופי בתקופת הבנייה.
3.  לשכור את שירותיו של עורך-דין מקצועי – החוזה מנוסח ע"י העורך דין של החברה הקבלנית, אשר לא מייצג את רוכשי הדירות אלא לעניין רישום הדירה בלשכת רישום מקרקעין (טאבו) בלבד, לכן מומלץ שתישכרו עורך דין, אשר יצייג אתכם ויבדוק בצורה מקצועית את תנאי החוזה של רכישת הדירה , שכן הסתפקות בעו"ד של החברה הקבלנית, עשוי להיות לכם לרועץ.

שלב שני – בדיקות שיש לבצע טרם חתימה על החוזה :

עורך דין קניית דירה מקבלן

1. בדיקת מצב הזכויות בקרקע: ניתן לבדוק בלשכת רישום מקרקעין (טאבו)  את מצב הזכויות העדכניים על הקרקע, יש לוודא כי קיימת בעלות על הקרקע מצד חברת הבנייה או מצד הקבלן. כמו כן, יש לבדוק האם קיימות על הקרקע זיקות הנאה, עיקולים, הערות אזהרה לטובת צדדים שלישים, שעבודים, משכנתאות ומגבלות אחרות. במידה והקרקע שייכת לרשות מקרקעי ישראל (מנהל), יש לבדוק כי היא עברה היוון, שכן אם לא-תחויבו בתשלום דמי חכירה, דמי היוון ודמי הסכמה, סכומים אשר יכולים להגיע לעשרות אלפי שקלים.
2. בדיקת שיעור מס רכישה צפוי: באמצעות סימולטור מס רכישה הנמצא באתר של רשות המיסים, תוכלו לבדוק מהו שיעור מס רכישה הצפוי לכם.
3. בדיקת טופס 50: יש לוודא כי לקבלן יש אישור לפי סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, שכן בהיעדר אישור כאמור על הקונה לשלם מקדמה ישירות לרשות המיסים.
4. בדיקת פרטי הקבלן המבצע: יש לוודא כי הקבלן רשום כחוק בפנקס הקבלנים של משרד הבינוי והשיכון.
5. בדיקת קיום היתר בניה תקין: יש לבדוק ברשות המקומית כי אכן קיים היתר בניה לפרויקט. רוכשים רבים חותמים על החוזה מבלי שיש היתר בניה, דבר היוצר חוסר וודאות לגבי המשך עתידו של הפרויקט.
   

   בדיקת סעיפי החוזה – קניית דירה חדשה מקבלן:

• בקשות וסיכומים בעל פה – לוודא כי כל הסעיפים אשר סוכמו בעל פה עם אנשי המכירות, אכן מופיעים בחוזה.
• שינוים בדירה – לוודא כי כל שינוי בדירה יהיה באישורכם.
• מחיר הדירה – לוודא כי מחיר הדירה סופי כולל את התשלום בגין מס ערך מוסף, או שמא תצטרכו לשלמו בנוסף. לוודא כי מחיר הדירה כולל גם חניה ומחסן. כמו כן לבדוק לאיזה מדד צמוד מחיר הדירה, בדרך כלל מחיר הדירה צמוד למדד תשומות הבניה. לרוב מחיר הדירה צמוד למדד תשומות הבנייה או בשמו המלא: מדד מחירי התשומה בבניה למגורים, משקף את השינוי בעלויות בניה של דירות מגורים בישראל, בהתחשב בעלויות של חומרי הגלם לבנייה: טיט, חול, חצץ, שיש, אריחים, מלט, בטון, בלוקים, פלדה, צינורות, אביזרי חשמל, תקשורת, עץ, הובלה ועוד.

  הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת את מדד תשומות הבניה העדכני בכל חודש ב-15 לחודש. מדד תשומות הבניה לגבי חודש מסוים מתפרסם ב-15 בחודש שלאחריו, כך למשל: מדד חודש יוני 2021 התפרסם ביום 15.07.2021. מדד זה היה עדכני עד ליום 15.08.2021 ,שאז פורסם מדד יולי 2021.

  מדד תשומות הבנייה נמצא במגמת עליה לאורך שנים ארוכות וכי משנת 2010 עד לשנת 2018 הוא עלה ב-19.7 נקודות. 

התיקון החדש ( 2022) לחוק מכר דירות קובע כי היזם יוכל להצמיד למדד תשומות הבנייה רק 40% ממחיר הדירה. התשלום הראשון שהוא בדרך כלל בשיעור          של  עד 20% ממחיר הדירה לא יוצמד בכלל למדד. לגבי שאר התשלומים – כלומר 80% ממחיר הדירה – אפשר יהיה להצמיד רק 50% מהסכום (שזה שרק              40% ממחיר הדירה יוצמד למדד).

• תשלומים – מומלץ כי לוח התשלומים יהיה בהתאם להתקדמות הבנייה, אחרת עלולים להגיע למצב ששילמתם את רוב מחיר הדירה, כאשר בפועל קיים פיגור בבנייה ומועד מסירת הדירה עודנו רחוק.
• הבטחת כספים לפי חוק המכר דירות – בעסקאות שיש בנק מלווה לקבלן אסור לקבל מקונה, על חשבון מחיר הדירה, סכום העולה על 7% מהמחיר הדירה, אלא אם עשה אחת מאלה: א. מסר לקונה ערבות בנקאית להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר למעט רכיב המע"מ;ב. ביטח את עצמו אצל מבטח, שאישר לעניין זה הממונה על שוק ההון, להבטחת החזרתם של כל ההכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר, למעט רכיב המע"מ;  ג. שעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, במשכנתה ראשונה לטובת הקונה או לטובת חברת נאמנות שאישר לכך השר, להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר; ד. הקבלן רשם לגבי הדירה, או לגבי חלק יחסי של הקרקע שעליה היא נבנית, הערת אזהרה על מכירת הדירה לטובת הקונה.
• רישום הדירה בלשכת רישום מקרקעין (טאבו) – יש לוודא כי הקבלן ציין את מועד השלמת רישום צו הבית המשותף ורישום הבעלות של הנכס על שמכם בלשכת רישום מקרקעין (טאבו). העלות בהשתתפות בהוצאות המשפטיות של רישום הבית המשותף ( תשלום לעורך הדין של הקבלן) מוגבלת עד לתקרה של 4,999 ש"ח בתוספת מע"מ (נכון לשנת 2022) עד לשווי דירה של 4,642,750 שקלים חדשים, בהתאם לתקנות המכר (דירות) (הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות), תשע"ה-2014.
• איחור במסירת הדירה ע"י קבלן – יש לוודא כי קיים סעיף בחוזה המגדיר באופן מדויק את מועד מסירת הדירה, ומהו טווח החריגה שכן על פי חוק המכר דירות הרוכשים זכאים לפיצוי בגין איחור במסירה באופן הבא:
  "(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה – בעבור התקופה שתחילתה בתום חודש מהמועד החוזי וסיומה בתום ארבעה חודשים מהמועד החוזי;
  (2)  סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה חמישה חודשים לאחר המועד החוזי וסיומה בתום עשרה חודשים מהמועד החוזי;
  (3) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור תקופה שתחילתה 11 חודשים לאחר המועד החוזי ואילך."
• בדיקת המפרט הטכני: יש לוודא כי המפרט הטכני נכתב בהתאם לנוסח שבצו מכר דירות (טופס של מפרט) תשל"ד-1974. כמו כן, מומלץ להיעזר בשירותיו של מהנדס, על מנת שיבדוק בצורה מקצועית את המפרט הטכני.

שלב שלישי – חתימה על החוזה:

בעת חתימה על חוזה, וודאו כי הקבלן מתחייב לכך שהדירה תימסר במועד מסודר וקבוע מראש, וכי הדירה תימסר לבעליה כשהיא תקינה, נקייה וללא כל פגם. כמו כן, חשוב כי כל העברת הכספים לקבלן על חשבון הדירה אשר עתידה להיבנות, יובטחו בהתאם להוראות חוק המכר דירות. בהתאם לחוק זה נאסר על הקבלן לקבל תשלומים של למעלה מ- 7% ממחיר הדירה אלא רק אם הבטיח את ההשקעה באחת מהדרכים הבאות:

1. 1. מסר ערבות בנקאית להבטחת כל הכספים ששולמו;
   2. ביטח בחברת ביטוח מוכרת לטובת רוכשי הדירה למטרת החזרת כל הכספים אשר שולמו על חשבון הדירה;
   3. שיעבד את הדירה או החלק היחסי מהקרקע אשר עליה היא נבנית, במשכנתא מדרגה ראשונה לטובת הרוכשים;
   4. רשם הערת אזהרה לטובת הרוכשים בלשכת רישום מקרקעין (טאבו);
   5. העביר את הבעלות או זכות אחרת  על שם הרוכשים בלשכת רישום מקרקעין (טאבו).

הדרך הבטוחה והמומלצת ביותר להבטחת כספי הקניה, הינה הערבות הבנקאית. יש לבדוק היטב עוד בטרם חתימה על החוזה, את נוסח של הערבות הבנקאית, כך שהערבות תהיה חד משמעית ותבטיח היטב את הזכויות של הרוכש.

 שלב רביעי – קבלת הדירה:

חשוב לא לחתום ישר על פרוטוקול מסירת דירה מבלי לבצע בדיקה יסודית של הדירה. מומלץ להיעזר בשירותיו של מהנדס על מנת שיבצע בדיקה מקצועית לפני קבלת הדירה.

אחריות הקבלן לתיקונים:

גם לאחר רכישת דירה מקבלן וקבלתה, על פי חוק המכר דירות הנכם מוגנים בכל הקשור לטיפול בפגמים מצד חברת הבנייה או הקבלן. על פי חוק המכר (דירות), אחריות הקבלן מתחלקת לשתי תקופות:

תקופת הבדק :

בתקופה זו, מחויב הקבלן לתקן כל נזק, למעט מקרים בהם הנזק הנו באחריות רוכש הדירה. תקופת הבדק משתנה בהתאם לליקוי:

• קילוף ניכר בחיפוי החיצוני – 7 שנים
• ליקויי צנרת, מרזבים והסקה – 2 שנים
• סדקים בתקרות ובקירות – 5 שנים
• רטיבות במקלט, בקירות ובגג – 3 שנים
• שקיעה של מרצפות בשטח הבניין, לרבות: מדרכות, חנויות ושבילים – 3 שנים
• ליקויים במנועים, במכונות ובדוודים – 3 שנים
• שקיעת של מרצפות באזור קומת הקרקע – 3 שנים
• קילוף של חיפויים באזור חדר המדרגות – 3 שנים
• אי התאמות יסודיות אחרות – 1 שנה

תקופת האחריות :

בתקופה זו, מוטלת ההוכחה בדבר קיומם של פגמים בדירה החדשה על רוכשי הדירה.

בעת רכישת דירה חשוב להקפיד על כל השלבים האמורים, בכדי למנוע הפסד כספים ועוגמת נפש. כמו כן, טרם רכישת דירה, מומלץ לשכור את שירותיו של עורך דין, אשר מתמחה בתחום המקרקעין ואשר יבצע עבורכם את כל הבדיקות הנחוצות וינהל משא ומתן עד החתימה על החוזה. למשרדינו ניסון עשיר בייצוג רוכשי דירות חדשות מקבלן.

משרד עורכי דין אביב, שובייב ושות' כאן לשירותכם

לקבלת פרטים נוספים או לקבלת יעוץ בנוגע לקניית דירה חדשה מקבלן – חייגו 09-8914684 ☎

*מידע זה הינו מידע כללי בלבד ולא משמש כיעוץ משפטי.

עורך דין קניית דירה מקבלן  | אביב, שובייב ושות' עורכי דין