כחלק ממגמה ארצית לקידום הליכי התחדשות עירונית ניכרת התפתחות בתחום תוכנית תמ"א 38, כאשר פרויקטים רבים מסוג זה מציעים לרוכשים דירות באזורים מרכזיים בארץ לקראת בניה, חיזוק ושיקום במחיר נמוך מהמקובל לשלם עבור דירות קבלן חדשות לצד לו"ז בנייה קצר יותר.
חשוב להבין כי רכישת דירה חדשה בפרויקט תמ"א 38 מחייבת משנה זהירות שכן ריבוי הצדדים השותפים בעסקה עלול לגרום לניגוד אינטרסים בין הגורמים השונים עד למצב של הפרת זכויות הרוכשים על חשבון התחייבויות יזם הפרויקט לדיירים הקודמים במבנה.
במאמר הבא נציג את ההיבטים המשפטיים השונים הקשורים ברכישת דירה בפרויקט תמ"א 38 אותם יש לקחת בחשבון לפני קבלת החלטה בנידון וחתימה על הסכם רכישה.
קניית דירה חדשה בפרויקט תמ"א 38 – הסבר קצר על תוכנית תמ"א 38
ראשי התיבות תמ"א 38 הם קיצור של המושג: תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. למעשה תוכנית זו כוללת אוסף תקנות בעלות תפקיד עיקרי של טיפול בסיכונים שונים הנובעים מהתרחשות רעידות אדמה.
התקן הישראלי המחייב בנייה על פי עקרונות של עמידות מבנים בפני רעידת אדמה נכנס לתוקפו באופן מחייב רק בשנת 1980, כך שהמבנים שהוקמו עד אז אינם עומדים בדרישות אלו. קיים חשש סביר שבמקרה של רעידת אדמה המבנים הישנים יתמוטטו ויגרמו לאבידות בנפש וברכוש.
התאמת מבנים ישנים לתקן כרוכה בעלות גבוהה יחסית. כחלק ממגמת התחדשות עירונית תוכנית תמ"א 38 מעניקה תמריץ כלכלי לפעילויות חיזוק באמצעות קיצור הליכי בירוקרטיה ומתן זכויות בנייה מוגדלות.
היבטים משפטיים ביחס לרכישת דירה חדשה בפרויקט תמ"א 38
רמת הסיכון של עסקת תמ"א 38
חשוב לוודא מהו ההפרש בין זמן רכישת הדירה עד לקבלת היתר בנייה לפרויקט. בירור השלב בו מצוי הפרויקט ביחס לזמן קבלת ההיתר מציגה את רמת הסיכון של הפרויקט כאשר רכישה מוקדמת כרוכה בסיכון גבוה יחסית אולם מאפשרת רכישה במחיר נמוך יותר.
חשוב כי רוכשים הנוטלים על עצמם את הסיכון הכרוך בעסקה כזו ידרשו קיום סעיפים בהסכם הרכישה המאשרים השתחררות מההסכם בכל מצב בו חל איחור בקבלת היתר בניה עבור הפרויקט.
אופן ההתקשרות של היזם עם הדיירים הקיימים בפרויקט
בבירור כדאיותה של עסקת רכישה בפרויקט תמ"א 38 יש לכלול למידת הסכם ההתקשרות בין היזם לדיירים הקיימים. בבדיקת מסמכי ההתקשרות יש להתייחס למספר היבטים באופי העסקה:
- עמידת היזם בתנאים מקדימים במכירת הדירות החדשות בפרויקט.
- עיגון הזכות להצמדת חלקים מהרכוש המשותף לכלל הדיירים לטובת הרוכשים דירות חדשות.
- חובות החלות על בעלי הדירות החדשות על פי ההסכם.
- זכויות הדיירים הקיימים בפרויקט לביטול או שינוי סעיפים בהסכם.
בדיקה לעומק של נתונים אלו עשויה להביא לגילוי נקודות תורפה בהסכם העלולות להביא לידי הפרת זכויות הרוכשים על חשבון מילוי ההתחייבויות הקודמות של היזם כלפי הדיירים הקיימים.
זהות הקבלן המבצע:
רמת הסיכון בעסקת רכישה של דירה בפרויקט מסוג זה מושפעת רבות מאופיו של הקבלן המבצע. בבירור על אודותיו חשוב לברר על המוניטין שלו, הצלחתו בפרויקטים קודמים בעלי מאפיינים דומים ומה רמת החוסן הפיננסי שלו.
בנוסף חשוב לוודא שהוא אכן קבלן רשום וכן מומלץ לבדוק את סיווגו ומי אנשי המקצוע איתם הוא נוהג לעבוד. צריך גם לבדוק האם היזם מעורב במאבקים משפטיים ומה חלקו בהם.
קניית דירה חדשה בפרויקט תמ"א 38
רוכש המעוניין לקחת הלוואת משכנתא מהבנק לצורך קניית דירה נדרש להשיג אישור בכתב על הסכמת הבנק למתן משכנתא עבור רכישת דירה בפרויקט של אותו קבלן מבצע. קבלת אישור מהבנק מהווה אינדיקציה לגבי רמת אמינותו של הקבלן.
סוגי הבטוחות לרוכשי דירות חדשות בפרויקט תמ"א 38
בכל רכישת דירה ובפרט ברכישת דירה בפרויקט תמ"א 38 חשוב לוודא מספר נתונים משמעותיים:
- קיום לווי בנקאי לפרויקט.
- התחייבות על ערבות בנקאית על תשלומים הנכנסים לחשבון ליווי סגור של הפרויקט.
- רשימת הערת אזהרה על היחידה הרישומית החדשה לטובת הרוכש.
- ביצוע תשלומים לפי קצב הבנייה.
חשוב להתייעץ עם עורך דין לגבי טיב הבטוחות המוצעות לשותפים בעסקה כדי שיאמוד את רמת הסיכון בעסקת הרכישה וכן יציג פתרונות משפטיים לצמצום סיכונים בביצוע עסקה זו.
אופני הבקרה והפיקוח על הפרויקט
עמידה בזמנים וביצוע התחייבויות הם הא'-ב' של ניהול פרויקט בצורה תקינה. חשוב לוודא שהקבלן המבצע עומד בלוחות הזמנים ומציג ביצועים הגיוניים לפי הצפי למועד סיום הפרויקט. בנוסף יש לבדוק שהקבלן עומד בהתחייבויות שנקבעו כלפי הדיירים. חשוב לוודא לגבי סנקציות וקנסות כלפי הקבלן שנקבעו לגבי מקרים של חריגה ממסגרת הזמן או ההתחייבויות.
ליווי עסקת רכישה בפרויקט תמ"א 38
לאור האמור ישנה חשיבות גבוהה בייעוץ ולווי מקצועי של עו"ד המתמחה ספציפית בתחום הרכש בפרויקטים מסוג תמ"א 38.
משרד עו"ד אביב שובייב ושות' הוא משרד בוטיק לייעוץ וייצוג משפטי בתחומי הנדל"ן. למשרד ניסיון רב בטיפול בעסקאות תמ"א 38/1 וכן תמ"א 38/2 והיכרות עם המורכבות המשפטית לצד מתן פתרונות איכותיים לרוכשי דירות מסוג זה.
מתעניינים ברכישת דירה בפרויקט תמ"א 38? צרו קשר עכשיו עם משרד עורכי דין אביב, שובייב ושות' וקבלו ייעוץ מקצועי ומקיף לקניית דירה חדשה ללא סיכונים מיותרים.
לקבלת ייעוץ משפטי חייגו 09-8914684 ☎