קיזוז היטל השבחה מדמי היתר

קיזוז היטל השבחה מדמי היתר לפי החלטת מועצה 1513 – מדריך מקיף

קיזוז היטל השבחה מדמי היתר הוא סוגיה משמעותית עבור בעלי זכויות בקרקע המנוהלת על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), ובמיוחד במקרים שבהם בעל הזכויות מבקש לנצל זכויות בנייה נוספות שנוצרו בעקבות שינוי תכנוני.

במקרים מסוימים עלול בעל הזכויות למצוא את עצמו נדרש לשלם שני תשלומים משמעותיים בגין אותן זכויות תכנוניות: דמי היתר לרמ"י מצד אחד והיטל השבחה לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה מצד שני.

לכן, אחת השאלות החשובות היא האם ניתן לקבל החזר או קיזוז של היטל ההשבחה מדמי ההיתר ששולמו לרמ"י.

התשובה אינה אחידה לכל עסקה, והיא תלויה בין היתר בסוג הזכות, במועד העסקה, בזכויות שבגינן נגבה התשלום ובמסגרת הנורמטיבית שחלה על העסקה.

מהו היטל השבחה?

היטל השבחה הוא תשלום המוטל על בעל זכויות במקרקעין בעקבות עלייה בשווי המקרקעין הנובעת מאירוע תכנוני, כגון אישור תוכנית, מתן הקלה או אישור שימוש חורג, בהתאם להוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה.

במילים פשוטות, כאשר פעולה תכנונית מגדילה את שווי הקרקע או את אפשרויות השימוש בה, הוועדה המקומית עשויה לחייב את בעל הזכויות בהיטל השבחה.

שיעור ההיטל הוא, ככלל, 50% מגובה ההשבחה, בכפוף להוראות החוק, לפטורים, להחרגות ולשאלת מועד המימוש.

מה הם דמי היתר לרמ"י?

דמי היתר הם תשלום המשולם לרשות מקרקעי ישראל כאשר בעל זכויות בקרקע מבקש לקבל את הסכמת רמ"י לשימוש או לזכויות החורגים מהזכויות המקוריות שהוקנו לו.

רמ"י מגדירה את דמי ההיתר כתשלום עבור מתן הסכמתה לבעלי זכויות ליהנות מהמקרקעין הנאה נוספת מעבר לזו שנרכשה במסגרת הזכויות המקוריות, בגבולות שטח ההקצאה.

דמי היתר עשויים להתעורר, בין היתר, במקרים של:

שינוי ייעוד;
שינוי ניצול;
תוספת זכויות בנייה;
פיצול מגרש;
מימוש זכויות תכנוניות נוספות;
עסקאות אחרות שבהן נדרשת הסכמת רמ"י לקבלת זכויות נוספות.

חשוב להבין כי היטל השבחה ודמי היתר הם תשלומים שונים המשולמים לגופים שונים.

היטל ההשבחה משולם לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ואילו דמי היתר משולמים לרשות מקרקעי ישראל.

האם ניתן לקזז היטל השבחה מדמי היתר ?

בנסיבות מסוימות – כן.

אחד המנגנונים המרכזיים בנושא זה מצוי בהוראות החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1513, כפי שהוטמעו בקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל.

בהקשר הרלוונטי נקבע מנגנון שלפיו, כאשר יזם חויב בהיטל השבחה עבור אותן זכויות שבגינן שילם לרמ"י דמי היתר בשיעור של 91%, הוא עשוי להיות זכאי להחזר דמי היתר בגובה היטל ההשבחה ששולם, בכפוף לתנאים שנקבעו בהחלטה.

בנוסח קובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל המעודכן מופיעה הוראה שלפיה:

יזם אשר חויב בהיטל השבחה עבור אותן זכויות שבעבורן שילם לרמ"י דמי היתר בשיעור 91%, יהיה זכאי להחזר דמי היתר בגובה היטל ההשבחה ששולם, ובלבד ששיעור דמי ההיתר ששולמו בעד הזכויות הנוספות לא יפחת מ-31%.

מדובר בנקודה חשובה ביותר.

לא כל תשלום היטל השבחה ניתן אוטומטית לקיזוז מול דמי היתר.

קיזוז היטל השבחה לפי החלטת מועצה 1513 – מה התנאים?

כדי לבחון זכאות לקיזוז או החזר, יש לבדוק מספר תנאים מרכזיים.

1. ההיטל צריך להתייחס לאותן זכויות

זהו אחד התנאים החשובים ביותר.

היטל ההשבחה צריך להיות בגין אותן זכויות שבגינן שולמו דמי ההיתר לרמ"י.

לדוגמה, אם רמ"י גבתה דמי היתר בגין זכויות בנייה נוספות שנוצרו בעקבות תוכנית חדשה, והוועדה המקומית חייבה את בעל הזכויות בהיטל השבחה בגין אותן זכויות עצמן – עשויה לקום זכאות להחזר בהתאם למנגנון.

לעומת זאת, אם היטל ההשבחה מתייחס להשבחה אחרת או לזכויות אחרות, לא ניתן להניח כי קיימת זכאות לקיזוז.

2. דמי ההיתר שולמו בשיעור 91%

ההסדר הרלוונטי מתייחס למקרים שבהם שולמו דמי היתר בשיעור של 91%.

עם זאת, קיימת משמעות גם לרף של 31%.

בהתאם להוראה, ההחזר לא אמור להביא לכך ששיעור דמי ההיתר ששולם עבור הזכויות הנוספות יפחת מ-31%.

לכן, גם כאשר שולם היטל השבחה, יש לבצע חישוב פרטני של הסכומים.

3. יש להציג אישור על תשלום היטל ההשבחה

הזכאות אינה מבוססת רק על עצם קיומה של שומת היטל השבחה.

יש להציג אישור על תשלום היטל ההשבחה, כאשר ההוראה מתייחסת לתשלום שבוצע בהתאם לשומה סופית ולדין.

לכן, בעת בחינת האפשרות לקבלת החזר, יש לאסוף את המסמכים הרלוונטיים, ובכלל זה:

שומת היטל ההשבחה;
שומה סופית, ככל שנדרשת;
אישור על תשלום ההיטל;
שומת דמי ההיתר של רמ"י;
אישור על תשלום דמי ההיתר;
מסמכי העסקה מול רמ"י;
התוכנית או ההליך התכנוני שיצר את הזכויות;
מסמכים המאפשרים לזהות כי מדובר באותן זכויות.
מדוע נוצר בכלל מנגנון של קיזוז היטל השבחה מדמי היתר?

הרקע למנגנון קשור לשאלה מי נהנה מההשבחה ומי רשאי לגבות תשלום בגין הזכויות שנוצרו בעקבות השינוי התכנוני.

במשך השנים התעוררו מחלוקות סביב השאלה האם בעל זכויות מסוים נחשב "חוכר לדורות" לצורך חיוב בהיטל השבחה, וכן כיצד יש להתייחס במקביל לתשלומים לרמ"י.

פסק הדין בעניין בר יהודה שינה את נקודת המבט ביחס ליזמים המחזיקים בקרקע בתקופת הסכם פיתוח וקבע, בין היתר, כי בנסיבות מסוימות יש לראות ביזם כחוכר לדורות לצורך החיוב בהיטל השבחה ובמקביל לעניין דמי היתר והחזר היטל השבחה.

בעקבות הפסיקה נדרשה התאמה של מנגנוני רמ"י.

החלטת מועצה 1513 והלכת בר יהודה

הקשר בין החלטה 1513 לבין הלכת בר יהודה הוא חשוב להבנת מנגנון הקיזוז.

בעקבות פסק הדין בעניין בר יהודה תוקנה החלטה 1513, ובמסגרת התיקון נקבע מנגנון שלפיו יזם ששילם היטל השבחה בגין אותן זכויות שבגינן שילם לרמ"י דמי היתר בשיעור 91%, יוכל לקבל החזר דמי היתר בגובה היטל ההשבחה ששילם, בכפוף לתנאים שנקבעו.

כלומר, המנגנון נועד למנוע מצב שבו בעל הזכויות משלם לרמ"י דמי היתר בשיעור גבוה ובמקביל משלם לוועדה המקומית היטל השבחה בגין אותו אירוע תכנוני ואותן זכויות.

דוגמה פשוטה לחישוב קיזוז היטל השבחה

נניח כי בעקבות שינוי תכנוני נוספו למקרקעין זכויות בנייה.

רמ"י קבעה כי על בעל הזכויות לשלם:

דמי היתר: 1,000,000 ₪

במקביל, הוועדה המקומית קבעה היטל השבחה בגין אותן זכויות:

היטל השבחה: 300,000 ₪

אם מתקיימים כל תנאי ההסדר, ניתן לבחון החזר דמי היתר בגובה היטל ההשבחה, כלומר:

1,000,000 ₪ – 300,000 ₪ = 700,000 ₪

עם זאת, זהו חישוב המחשה בלבד.

בפועל יש לבדוק את מגבלת שיעור דמי ההיתר המינימלי ואת כל יתר תנאי העסקה וההחלטה.

לכן, לא נכון לקחת את סכום היטל ההשבחה ולהפחית אותו באופן אוטומטי מדמי ההיתר.

קיזוז אינו בהכרח "קיזוז" חשבונאי בזמן התשלום

חשוב להבחין בין המונח "קיזוז" לבין מנגנון החזר דמי היתר.

במקרים מסוימים בעל הזכויות כבר שילם את דמי ההיתר לרמ"י וכן את היטל ההשבחה לוועדה המקומית.

במצב כזה, המנגנון עשוי לפעול באמצעות החזר דמי היתר ולא בהכרח באמצעות הפחתה בזמן אמת לפני ביצוע התשלום.

לכן, כאשר בודקים עסקה, חשוב לשאול:

האם דמי ההיתר כבר שולמו?
האם היטל ההשבחה כבר שולם?
האם השומה סופית?
האם מדובר באותן זכויות?
מה היה שיעור דמי ההיתר?
באיזה מועד אושרה העסקה?
איזו החלטת מועצה והוראות קובץ החלטות חלות על העסקה?
מה קורה אם היטל ההשבחה הופחת?

גם במקרה שבו הוועדה המקומית הפחיתה את היטל ההשבחה בעקבות שמאי מכריע, ערר, הסכמה או הליך משפטי, יש משמעות לסכום הסופי ששולם בפועל.

לכן, יש חשיבות להבחנה בין:

שומת היטל השבחה ראשונית

לבין:

היטל השבחה סופי ששולם בפועל.

מבחינת מנגנון ההחזר, יש לבדוק את השומה הסופית ואת אישור התשלום, ולא להסתמך רק על דרישת התשלום המקורית.

מה קורה כאשר היטל ההשבחה גבוה מדמי ההיתר?

גם כאן אין לבצע הנחה אוטומטית שלפיה כל סכום ההיטל יקוזז.

המנגנון שנקבע בהחלטה כולל מגבלה שלפיה שיעור דמי ההיתר לאחר ההחזר לא יפחת מ-31%.

לכן, במקרה שבו היטל ההשבחה גבוה במיוחד ביחס לדמי ההיתר, יש לבצע חישוב מדויק בהתאם להוראות הרלוונטיות ולא להניח שההחזר יהיה בגובה מלוא ההיטל.

האם אפשר לקבל החזר גם שנים לאחר תשלום דמי ההיתר?

התשובה תלויה בנסיבות העסקה, במועד שבו בוצעה העסקה ובהוראות שהיו בתוקף במועד הרלוונטי.

הנושא קיבל התייחסות נוספת בהחלטת הנהלת רמ"י 5491 מיום 30.8.2023, שעסקה בהבהרת יישום פרק 5.7 לקובץ ההחלטות ובהשלכות של הלכת בר יהודה בתקופת הביניים שבין 10.5.2016 לבין אישור החלטה 1513 ביום 17.5.2017.

בהחלטה נקבע ביחס לקבוצה מסוימת של עסקאות בתקופה זו כי יש ליישם את הלכת בר יהודה, ובמקרים שבהם שולמו דמי היתר בשיעור 91% וכן היטל השבחה, נקבע מנגנון להחזר ההפרש בין דמי היתר בשיעור 91% לבין 31%, בכפוף לתנאים הרלוונטיים.

מדובר בדוגמה לכך שמועד העסקה עשוי להיות בעל משמעות מהותית.

האם רמ"י יכולה לקזז את היטל ההשבחה בעצמה?

בנסיבות מסוימות רמ"י עשויה לפעול מול הרשות המקומית ביחס להיטל ההשבחה ששולם.

בהחלטת הנהלת רמ"י 5491 צוין כי במקרים שבהם שולם היטל השבחה, הרשות רשאית לפנות לרשות המקומית ולדרוש השבת חלק מהיטל ההשבחה או לקזז אותו מתשלומים עתידיים המגיעים לרמ"י.

עם זאת, אין להסיק מכך שבכל עסקה רמ"י תבצע באופן אוטומטי את כל פעולות הקיזוז.

יש לבחון כל מקרה לפי הוראות ההחלטה והנסיבות העובדתיות.

מה ההבדל בין דמי היתר, היטל השבחה ודמי שימוש?

מדובר בשלושה חיובים שונים:

דמי היתר

תשלום לרמ"י עבור הסכמתה לניצול זכויות או שימוש נוסף במקרקעין בהתאם להסדר החל על הקרקע.

היטל השבחה

תשלום לוועדה המקומית בעקבות עליית שווי המקרקעין עקב אירוע תכנוני, בהתאם לחוק התכנון והבנייה.

דמי שימוש

תשלום לרמ"י עבור שימוש במקרקעין ללא הסדרה מתאימה או בהתאם לנסיבות ולהסדרים הרלוונטיים.

העובדה שמדובר בתשלומים שונים אינה שוללת בהכרח מנגנוני הפחתה או החזר שנקבעו בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל, אך כל מנגנון צריך להיבחן בהתאם להוראות הספציפיות שלו.

אילו מסמכים צריך לבדוק לפני הגשת בקשה לקיזוז?

לפני פנייה לרמ"י מומלץ לבצע בדיקה מלאה של תיק הזכויות.

בין היתר, כדאי להכין:

הסכם חכירה או הסכם פיתוח;
אישור זכויות עדכני;
החלטת רמ"י או שומת דמי היתר;
דרישת תשלום דמי היתר;
אישור תשלום דמי היתר;
התוכנית המשביחה;
שומת היטל השבחה;
החלטת שמאי מכריע, אם קיימת;
החלטת ועדת ערר, אם קיימת;
פסק דין, אם ההיטל נדון בבית המשפט;
אישור על תשלום היטל ההשבחה;
מסמכים המוכיחים את הזיקה בין הזכויות שבגינן שולם ההיטל לבין הזכויות שבגינן נגבו דמי ההיתר.
טעויות נפוצות בנושא קיזוז היטל השבחה מדמי היתר
טעות 1 – לחשוב שכל היטל השבחה ניתן לקיזוז

לא כל היטל השבחה ניתן לקיזוז מול דמי היתר.

השאלה המרכזית היא האם מתקיימים התנאים של ההחלטה והאם מדובר באותן זכויות.

טעות 2 – להתייחס רק לסכום ההיטל

הסכום לבדו אינו מספיק.

יש לבחון גם את שיעור דמי ההיתר, מועד העסקה, סוג הזכות, מועד התשלום וההוראות שחלו באותה עת.

טעות 3 – להתעלם ממועד העסקה

החלטות רמ"י השתנו לאורך השנים, והפסיקה השפיעה על אופן הטיפול בתשלומים.

לכן, מועד העסקה עשוי להיות קריטי.

טעות 4 – להסתמך על שומה שאינה סופית

יש להבחין בין דרישת היטל השבחה ראשונית לבין חיוב סופי ששולם בפועל.

טעות 5 – לא לבדוק אם מדובר באותן זכויות

זהו אחד המבחנים החשובים ביותר.

אם דמי ההיתר והיטל ההשבחה מתייחסים לזכויות שונות, לא ניתן להניח שקיימת זכאות להחזר.

כיצד עורך דין מקרקעין יכול לסייע?

בדיקה של קיזוז היטל השבחה מדמי היתר אינה מסתכמת בהשוואת שני סכומים.

יש לבחון את כל שרשרת הזכויות והאירועים:

הסכם החכירה / הסכם הפיתוח → שינוי תכנוני → יצירת זכויות → שומת רמ"י → דמי היתר → שומת היטל השבחה → תשלום ההיטל → בדיקת זכאות להחזר.

במקרים מורכבים נדרש לעיתים שילוב של בדיקה משפטית, שמאית ותחשיבית.

עורך דין מקרקעין העוסק במקרקעי רמ"י יכול לבדוק את המסמכים, לזהות את ההחלטה הרלוונטית, לבחון האם מדובר באותן זכויות ולבדוק את האפשרות להגיש לרמ"י בקשה להחזר או לקיזוז.

סיכום – קיזוז היטל השבחה מדמי היתר לפי החלטה 1513

קיזוז היטל השבחה מדמי היתר עשוי להביא לחיסכון משמעותי לבעלי זכויות ויזמים, אך הזכאות אינה אוטומטית.

הבדיקה צריכה להתייחס, בין היתר, ל:

סוג הזכויות בקרקע;
הסכם החכירה או הסכם הפיתוח;
מועד העסקה;
הוראות רמ"י שחלו במועד הרלוונטי;
גובה דמי ההיתר;
שיעור דמי ההיתר;
הזכויות שבגינן שולמו דמי ההיתר;
הזכויות שבגינן הוטל היטל ההשבחה;
קיומה של שומה סופית;
הוכחת תשלום היטל ההשבחה;
מגבלת שיעור דמי ההיתר לאחר ההחזר;
והאם מתקיימים התנאים שנקבעו בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל 1513 ובהוראות העדכניות.

בפרט, כאשר מדובר בדמי היתר בשיעור 91% ובהיטל השבחה ששולם בגין אותן זכויות, חשוב לבדוק האם קמה זכאות להחזר בהתאם להוראות הרלוונטיות.

חשוב: הוראות רמ"י מתעדכנות מעת לעת, ולכן יש לבדוק את נוסח קובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל ואת הנהלים הרלוונטיים למועד העסקה הספציפית. המידע במאמר הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי פרטני.

שאלות נפוצות בנושא קיזוז היטל השבחה מדמי היתר

האם אפשר לקזז היטל השבחה מדמי היתר?
במקרים מסוימים כן. החלטת מועצה 1513 כוללת מנגנון להחזר דמי היתר בגובה היטל השבחה ששולם בגין אותן זכויות, בכפוף לתנאים שנקבעו בהחלטה.

מי משלם את היטל ההשבחה?

היטל ההשבחה משולם לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, בהתאם להוראות חוק התכנון והבנייה.

למי משלמים דמי היתר?

דמי היתר משולמים לרשות מקרקעי ישראל כאשר נדרש תשלום עבור הסכמה לניצול זכויות או שימוש נוסף במקרקעין.

האם כל מי ששילם היטל השבחה זכאי להחזר דמי היתר?
לא. יש לבדוק האם ההיטל שולם בגין אותן זכויות שבגינן שולמו דמי ההיתר והאם מתקיימים יתר התנאים של ההסדר.

מהו שיעור דמי ההיתר הרלוונטי?

במנגנון הרלוונטי להחלטה 1513 קיימת התייחסות לדמי היתר בשיעור 91%, לצד תנאי שלפיו לאחר ההחזר לא יפחת שיעור דמי ההיתר עבור הזכויות הנוספות מ-31%.

האם צריך להציג אישור על תשלום היטל ההשבחה?
כן. ההסדר מתייחס להצגת אישור על תשלום היטל השבחה בהתאם לדרישות שנקבעו.

האם אפשר לבדוק זכאות לקיזוז גם אם דמי ההיתר כבר שולמו?
בהחלט עשויה להיות לכך משמעות. במקרים מסוימים מדובר בהחזר דמי היתר לאחר התשלום, ולא בהפחתה מראש.

האם מועד תשלום דמי ההיתר משנה?

כן. במיוחד כאשר מדובר בתקופות שבהן חלו הוראות שונות בעקבות פסיקת בית המשפט העליון והתיקונים להחלטות מועצת מקרקעי ישראל.

משרד עורכי דין אביב, שובייב ושות' כאן לשירותכם

לקבלת פרטים נוספים או לקבלת ייעוץ משפטי – חייגו 09-8914684 ☎

מידע המפורט לעיל הינו כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי.