הקניית בעלות או שדרוג זכות חכירה – להפוך להיות הבעלים של הבית שלך
ביום 3.8.2009 התקבל בכנסת תיקון מס' 7 לחוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ך–1960, אשר עיגן בסעיפים 4יז–4כא שהתווספו לחוק, רפורמה בכל הנוגע להקניית בעלות במקרקעין לחוכרי מקרקעין ומתווה את אופן הקנייתה.
מטרת הרפורמה לאפשר לחוכרים לרכוש בעלות בנכסים, חלקם ללא תמורה וחלקם תמורת תשלום מופחת של אחוזים בודדים משווי הנכס. הרפורמה חוסכת מהחוכרים להמשיך ולהתנהל מול רשות מקרקעי ישראל (להלן "רמ"י") לרבות בעניין הצורך בקבלת אישור לביצוע שינויים בנכס, תוספות בניה, מכירת הנכסים וכיו"ב. בהמשך התקבלו מספר החלטות באשר ליישום הרפורמה לענייננו כפי שיפורטו להלן.
ביום 25.09.20 עודכן הנוהל המאפשר הקניית בעלות או שדרוג זכות החכירה בנכסים ששטחם אינו עולה על דונם והכל כפי שיפורט במאמר זה.
אדם הרוכש דירה או בית על אדמת רשות מקרקעי ישראל חותם על חוזה חכירה עם הרשות. החוזה מבטיח את זכויות החכירה שהינה שכירות לתקופה ארוכה (עפ"י רוב ל-49 שנים) אך הבעלות של הקרקע נשארת בידי מדינת ישראל, הקרן הקיימת לישראל או רשות הפיתוח לפי העניין.
מהי הקניית בעלות ?
הקניית בעלות רשות מקרקעי ישראל היא הליך שבו רמ"י מעבירה את זכות הבעלות בקרקע לחוכר, בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ולתנאי הזכאות. לאחר השלמת ההליך, בעל הזכויות אינו נדרש עוד לקבל את אישור רמ"י לביצוע פעולות רבות בנכס, כגון העברת זכויות או תוספות בנייה, בכפוף להוראות הדין.
הקניית בעלות בעקבות הרפורמה במקרקעי ישראל
הרפורמה במקרקעי ישראל נועדה לצמצם את התלות של בעלי דירות ברשות מקרקעי ישראל ולהעביר נכסים רבים לבעלות פרטית. במסגרת הרפורמה, בעלי זכויות חכירה מהוונות בדירות מגורים זכאים, במקרים רבים, לקבל בעלות מלאה – לעיתים אף ללא כל תמורה.
עם זאת, לא כל נכס זכאי להקניית בעלות באופן אוטומטי. יש לבחון את סוג הקרקע, תנאי חוזה החכירה, קיומה של פרצלציה, רישום בית משותף ונתונים נוספים.
בדיקת הקניית בעלות רשות מקרקעי ישראל
לפני תחילת ההליך מומלץ לבצע בדיקת הקניית בעלות. במסגרת הבדיקה נבחנים בין היתר:
- האם הנכס זכאי להקניית בעלות.
- האם קיימות מגבלות משפטיות.
- האם קיימות הפרות של חוזה החכירה.
- האם ניתן לרשום את הבעלות בטאבו.
- האם צפוי תשלום לרמ"י.
בדיקה מוקדמת עשויה למנוע עיכובים והוצאות מיותרות.
הקניית בעלות
על אילו נכסים אפשר לעשות הקניית בעלות ?
- נכסי מגורים ותעסוקה במגזר העירוני.
- נכסי מגורים בישוב קהילתי קטן ובישוב חקלאי.
- נכסי מגורים בהרחבות במושבים ובקיבוצים.
תנאי מוקדם להקניית הבעלות הוא תשלום מלוא דמי החכירה המהוונים ורישום הפרצלציה (חלוקה של המקרקעין) או רישום הבית המשותף.
החלטת מועצת מקרקעי ישראל קובעת באילו מקרים תירכש הבעלות בתמורה ובאילו מקרים תוענק ללא תמורה. כמו כן, בידי הרשות להתנות את העברת הבעלות.
הקניית בעלות קרן קיימת לישראל – הקניית בעלות קק"ל
ככלל, הרפורמה במקרקעי ישראל והחלטות מועצת מקרקעי ישראל בדבר העברת בעלות אינן חלות על מקרקעין שבבעלות קרן קיימת לישראל (קק"ל). משמעות הדבר היא שחוכר בקרקע שבבעלות קק"ל אינו זכאי באופן אוטומטי לרישום הבעלות על שמו, כפי שנעשה במקרקעי המדינה.
עם זאת, חוכר בקרקע של קק"ל נהנה, ברוב המקרים, מההטבות הגלומות בהקניית הבעלות, אף שהבעלות עצמה אינה נרשמת על שמו. כך למשל, החוכר אינו נדרש עוד לפנות לרשות מקרקעי ישראל לצורך קבלת הסכמתה להגשת בקשה להיתר בנייה, לתוספת בנייה, לפיצול מגרש, לשינוי ייעוד או ניצול, או לשימוש חורג, ואינו נדרש לשלם דמי הסכמה בגין פעולות אלה.
בנוסף, עם תום תקופת החכירה, רשות מקרקעי ישראל מחדשת את חוזה החכירה ללא תמורה, לתקופות נוספות של 98 שנים, המתחדשות מעת לעת, או עד למועד שבו תירשם זכות הבעלות – לפי המוקדם מביניהם.
** באופן חריג ניתן לבצע הקניית בעלות במקרקעי קק"ל ולרשום בעלות בטאבו על שם חוכרים וזאת עד לשטח של דונם בלבד.
כמה עולה הקניית בעלות ?
אחת השאלות הנפוצות ביותר היא כמה עולה הקניית בעלות. התשובה אינה אחידה, שכן התמורה נקבעת בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל, סוג הנכס, ייעודו, שטחו ותנאי חוזה החכירה.
ככלל, החלטות מועצת מקרקעי ישראל (לרבות החלטה 1185 והחלטות שבאו בעקבותיה) מבחינות בין שני מסלולים עיקריים:
- הקניית בעלות ללא תמורה – במקרים מסוימים, כגון דירה בבית משותף (בנייה רוויה) או נכס למגורים או לתעסוקה ששטחו עד 280 מ"ר, ניתן לקבל בעלות ללא תשלום לרשות מקרקעי ישראל, בכפוף לעמידה בתנאי הזכאות.
- הקניית בעלות בתשלום – כאשר שטח המקרקעין עולה על 280 מ"ר, התמורה מחושבת בהתאם לשווי הקרקע, כדלקמן:
מקרקעין בשטח שבין 280 מ"ר ל-540 מ"ר
התמורה היא 4.5% משווי הקרקע.
מקרקעין בשטח העולה על 540 מ"ר ועד 1,000 מ"ר
התמורה היא 9% משווי הקרקע.
מקרקעין בשטח העולה על דונם אחד ועד 16 דונם
התמורה עשויה להגיע לשיעור של עד 31% משווי הקרקע, אך לא תפחת מ-12%, והיא מחושבת בהתאם לפער שבין שווי הזכויות לפי חוזה החכירה המקורי לבין שווי הזכויות כפי שייקבע על-ידי שמאי מטעם רשות מקרקעי ישראל במועד הגשת הבקשה לרכישת הבעלות.
חשוב לדעת: לכל הסכומים האמורים יש להוסיף מע"מ וכן מס רכישה. בנוסף, יש לשלם דמי חכירה מהוונים מלאים עד למלוא זכויות הבנייה שנקבעו בתוכנית מאושרת .
הקניית בעלות באזורי עדיפות לאומית:
באזורי עדיפות לאומית ישנו פטור מתשלום עבור הקניית בעלות עד שטח של 3 דונם.
מעל 3 דונם ועד 16 דונם – יש לשלם עבור הקניית בעלות של 31% מהפער בין שווי זכויות החכירה בהסכם החכירה המקורי, או
כפי שמומשו מאוחר יותר ושולמו בגינן דמי היתר, לבין שווי הבעלות, בהתאם לשמאות פרטנית, ולא פחות מ 12%.
מה יכול למנוע את הקניית הבעלות ?
- סיום תקופת החכירה – במקרה זה על החוכר לפעול להארכת תקופת החכירה והיוון הזכויות.
- חוכר אשר הפר את הסכם החכירה ולא תיקן את ההפרה לדוגמא: אי מילוי תנאי הסכם החכירה כדין.
- חריגות בנייה בנכס.
- קיומו של חיוב כספי.
- מגבלה משפטית כגון עיקול / תביעה.
הקניית בעלות הסכם שיתוף
לאחר רישום הבעלות, ניתן לערוך ולרשום הסכם שיתוף בין כלל הבעלים, אשר יסדיר את חלוקת השימוש הייחודית במקרקעין, את ההצמדות, זכויות הבנייה, דרכי הגישה והיחסים המשפטיים בין השותפים. הסכם שיתוף שנרשם בלשכת רישום המקרקעין מחייב גם רוכשים עתידיים ומעניק ודאות משפטית לכל בעלי הזכויות.
במקרים רבים, שילוב של הקניית בעלות ורישום הסכם שיתוף מהווה פתרון יעיל ומהיר, המייתר את הצורך ברישום בית משותף, במיוחד כאשר הדבר אינו אפשרי או אינו כדאי מבחינה תכנונית או כלכלית.
רישום הקניית בעלות בטאבו
לאחר תשלום עבור הקניית הבעלות / אישור בדבר הקנייה ללא תמורה – ניתן יהיה לרשות את הבעלות בטאבו באמצעות שטר מכר וללא תשלום אגרה.
לסיכום, הקניית הבעלות הינה זכות ולא חובה. חוכר המעוניין ברישום הבעלות יפעל לפי דרישות רשות מקרקעי ישראל וזאת על מנת למנוע את ביטול רישום הבעלות בלשכת רישום המקרקעין כאשר הנכס אינו עומד בתנאים המפורטים בקובץ ההחלטות.
משרד עורכי דין אביב, שובייב ושות' כאן לשירותכם
לקבלת פרטים נוספים או לקבלת יעוץ – חייגו 09-8914684 ☎
*מידע זה הינו מידע כללי בלבד ולא משמש כיעוץ משפטי.