תמ"א 38:
בשנת 1975 אושר לראשונה בישראל, תקן מס' 413 לעמידות מבנים ברעידות אדמה (להלן: "התקן") בשל הסכנה הרבה הטמונה בהתמוטטות מבנים בעת רעידת אדמה. התקן הוחל רק על בנייה חדשה ולפיכך קיימים מבנים רבים בישראל אשר אינם עומדים בו. לצורך כך ובשל החשיבות הרבה לעניין הממשלה יזמה את תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, המוכרת כ-תמ"א 38, אשר אושרה בממשלה, ופורסמה למתן תוקף ביום 18.5.2005.

פרויקט תמ"א 38 במרכז הארץ
באמצעות תמ"א 38, ניתן לצמצם באופן משמעותי את הסיכון, להתרחשות רעידות אדמה בישראל, דבר אשר עלול לגבות את חייהם של אזרחים רבים והוצאות רבות לקופה הציבורית. מכיוון שלא ניתן לחייב את בעלי הדירות לחזק את המבנים שבבעלותם, מעניקה תמ"א 38 תמריצים כלכליים והקלות תכנוניות, אשר בסמכותה של הועדה המקומית לאשרם, לצורך חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה. התמריצים הכלכליים אשר מוענקים במסגרת תמ"א 38, הינם שונים ומגוונים, וכוללים, בין היתר: תוספות בניה; הריסת הבניין והקמתו מחדש; הוספת זכויות בניה למגרשים פנויים שבבעלות היזם, או לבניינים אחרים הדורשים חיזוק, ואשר מצויים במגרש; ניצול זכויות בניה בבנייני מגורים, לשם הוספת דירות חדשות; אפשרות לחרוג ממספר יחידות הדיור, מספר הקומות, ומקווי הבניין הקבועים בתכניות החלות על המגרש, ועוד.
מלבד חיזוק הבתים מפני רעידות אדמה, ישנם יתרונות נוספים לבניה הנעשית במסגרת תמ"א 38, כמו: שיפור המראה החיצוני של מבנים קיימים, תוספת ממ"דים, מרפסות, ומעליות. כמו כן, תמ"א 38 מהווה כלי תכנוני להוספת יחידות דיור במרכזי הערים, שם קיימים, בדרך כלל, מבנים שאותם נדרש לחזק. בשל כך, מהווה תמ"א 38 גורם מרכזי בהתחדשות העירונית, ופתרון אפשרי למחסור הקיים בדירות למגורים, וזאת ללא צורך בהשקעת משאבים מהקופה הציבורית.
התיקונים לתמ״א 38:
במהלך השנים אישרה הממשלה 4 תיקונים לתמ"א 38 אשר הרחיבו את אפשריות הבניה ונתנו תמריץ כלכלי ליזמים.
התיקון הראשון משנת 2007 :
קבע כי במקום שיש תוכנית מופרטת לא ניתן יהיה להוציא היתר בניה מכוח תמ"א 38. דבר שפגע בכדאיות הכלכלית של התמ"א.
התיקון השני משנת 2010 :
קבע כי את האפשרות לקבלת זכויות הבנייה על פי התמ"א גם בעת הריסת המבנה ובנייתו מחדש – ולא רק בעת חיזוקו (פינוי בינוי).
התיקון השלישי משנת 2012 :
הרחיב באופן משמעותי את אפשרויות הבניה במסגרת התמ"א. התיקון אפשר הוספת 2.5 קומות במקום קומה אחת שהייתה בתוכנית המקורית וזאת בנוסף על אפשרות הרחבת יחידות הדיור וסגירת הקומה המפולשת. כמו כן, עוד בוטלה ההגבלה שנקבעה בתיקון הראשון לתמ"א לפיה ככל שקיימת תכנית מפורטת למבנה, תגבר התכנית על הוראות התמ"א. נקבע כי ניתן לממש זכויות מכוח התכנית המפורטת או מכוח התמ"א.
התיקון הרביעי משנת 2016 :
במסגרת תיקון זה הורחב שיקול הדעת הנתון לוועדות המקומיות לדחות בקשות מכוח התמ"א, אף בהיעדר "טעמים מיוחדים", בניגוד לתנאי שהיה קיים בתמ"א המקורית. עקרון "כפל הזכויות", שנקבע כאמור בתיקון השלישי, נותר בעינו במסגרת תיקון זה, אך הובהר ותוקן אופן חישוב השטח המרבי המותר לבנייה שרשאית ועדה מקומית להתיר מכוח התמ"א. עוד הובהר כי "קומה טיפוסית מורחבת" היא קומה טיפוסית קיימת לאחר הרחבתה ב-13 מ"ר, ובתוספת ממ"ד. עבור בניין קיים בן קומה אחת מצמצם התיקון את תוספת השטח המותר לבנייה שנקבע בתיקון 3, במקום תוספת שטח של 2.5 קומות, מותרת תוספת שטח של עד 1.5 קומות טיפוסיות מורחבות; בבניין קיים בן 2 קומות, לא חל שינוי בתוספת הקומות המותרת (שטח של 2.5 קומות); בבניין קיים בן 3 קומות מאפשר התיקון הוספת שטח של חצי קומה טיפוסית מורחבת ביחס לתיקון 3, כך שניתן להוסיף שטח של עד 3 קומות טיפוסיות מורחבות; בבניין קיים בן 4 קומות ויותר מאפשר התיקון הוספת שטח של קומה טיפוסית מורחבת אחת נוספת ביחס לתיקון 3, ובסך הכל 3.5 קומות.
משרדנו מלווה את בעלי דירות במסגרת פרויקטים של תמ"א 38 החל משלב הגיבוש, ביצוע מכרז לאיתור יזם לפרויקט, טיפול במשא ומתן המשפטי והמסחרי, עריכת הסכמים, טיפול במיסוי מקרקעין והיטל השבחה וליווי מתמשך עד לסיומו של הפרויקט.
משרד עורכי דין אביב, שובייב ושות' כאן לשירותכם
לקבלת פרטים נוספים או לקבלת יעוץ בנוגע לתמ"א 38– חייגו 09-8914684 ☎
*מידע זה הינו מידע כללי בלבד ולא משמש כיעוץ משפטי.