בישראל ישנן דירות רבות אשר מצויות בבעלות מי שמוגדר על פי החוק כתושב חוץ. הרכיבים שהינם בעלי משמעות כלכלית רבה עבור תושב חוץ החפץ למכור את דירתו, כוללים את האפשרות למכור את הדירה על ידי מתן הוראות מרחוק ואת האפשרות לזכות בפטור ממס שבח. על מנת למצות את המיטב משתי האפשרויות הללו, רצוי להכיר את התנאים בהם על המוכר לעמוד.
מכירת דירה על ידי תושב חוץ – מיהו תושב חוץ ?
המונח תושב חוץ, כפי שהוא מוגדר על ידי פקודת מס הכנסה, הוא מי שמרכז חייו אינו בישראל, או מי שהוכח לגביו כי שהה בשנת המס הרלוונטית במרבית ימי השנה מחוץ לישראל. ההגדרה המצויה בפקודת מס הכנסה ביחס לתושב חוץ רלוונטית לשאלת מכירת דירה על ידי תושב חוץ היות שזו ההגדרה אליה מפנה חוק מיסוי מקרקעין.
מה כוללת מכירת דירה ?
מכירת דירה כוללת שני שלבים עיקריים. השלב הראשון הוא שלב ההחלטה על שיווק הדירה למכירה. בשלב זה על המוכר לקבוע את המחיר שתמורתו הוא חפץ למכור את הדירה. השלב השני הוא שלב ההתקשרות עם הקונה בחוזה מכר מפורט והוצאת החוזה אל הפועל. בכל אחד משני השלבים הללו, רצוי להסתייע בשירותיו של עורך דין.
מכירת דירה בראי דיני המס ?
יתר על כן, ישנו רכיב נוסף בעל משמעות רבה בהליך מכירת דירה והוא שאלת החבות במס. ככל שמדובר במי שלא עוסק במכירת דירות לפרנסתו, המס שצפוי לחול עליו הוא מס שבח מקרקעין. מס זה חל על מכירה של כל דירה, אולם ניתן במקרים מסוימים ליהנות מפטור בגין מס זה.
שלב ראשון – קביעת מחיר הדירה לצורך שיווקה על ידי תושב החוץ
המפתח לניצול מלוא פוטנציאל המכר של הדירה עבור תושב חוץ, טמון בהערכת שווי נכונה המבוססת על בדיקה מעמיקה של מצבה התכנוני והמשפטי של הדירה. כך למשל, כאשר מדובר בנכס אשר קיים פוטנציאל ממשי כי ניתן יהיה לכלול אותו בהליכי התחדשות עירונית, יש בכך כדי להעלות את ערכו בצורה ניכרת.
מן הצד השני, ככל שהנכס מצוי תחת מגבלות משפטיות כגון הערות אזהרה המגבילות את העברת הזכויות בו, או בעיות הנוגעות להגדרת הדירה כתת חלקה מתוך בית משותף שלא נערך בו הליך פרצלציה בצורה נאותה, עשויה אי הסדרת המצב המשפטי להשפיע לרעה על הרווח שניתן יהיה להפיק ממנו. את ביצוע הבדיקות הללו, רצוי להפקיד בידיו של עורך המנוסה בתחום המקרקעין.
שלב שני – ניסוח חוזה מכר וייצוג עבור המוכר תושב החוץ
ניסוח חוזה המכר נדרש לכלול מספר רכיבים בהם מועד העברת התשלומים, הסנקציה שתחול על הקונה במקרה של אי עמידה בתשלומים ויצירת מנגנון שיאפשר מחיקה של הערת האזהרה של הקונה על הנכס בצורה מהירה ופשוטה בעת הפרת חוזה. כמו כן, על החוזה להסדיר את אחריות הקונה לבדוק את הנכס טרם חתימה עליו.
התנאים לקבלת פטור ממס שבח לתושב חוץ
הפטור ממס שבח ניתן למי שאין בבעלותו דירה נוספת. בשונה מתושב ישראל שאחזקותיו בנדל"ן מתועדות על ידי הרשויות, תושב חוץ החפץ בפטור נדרש להוכיח על ידי אישור רשמי של הרשויות במקום מושבו, כי אין בבעלותו דירות נוספות.
מכירת דירה על ידי תושב חוץ
מכירת דירה מרחוק על ידי תושב חוץ
תושב חוץ שבבעלותו דירה המצויה בישראל, יכול לבצע עסקת מכר של דירה זו מבלי להגיע באופן פיזי לארץ. ישנם מנגנוני אימות וייפוי כוח שנועדו לאפשר את הליך המכירה מרחוק, אולם נדרש לבצען בצורה נאותה ועל פי הוראות החוק הרלוונטיות.
באפשרות תושב החוץ לייפות את כוחו של עורך דין הפועל בישראל לבצע עבורו את מכלול הפעולות הנדרשות להשלמת הליך המכירה באמצעות פנייה לקונסוליה הישראלית בבקשה לאמת את ייפוי הכוח הקונסולרי לטובת עורך הדין בישראל. עורך הדין שהורשה לפעול בשם בעל הדירה יוכל לבצע עבורו את מכלול הפעולות האופרטיביות בהיבט הפורמלי והמהותי יחדיו על מנת להוציא לפועל את הליך מכירת הדירה על הצד הטוב ביותר.
מיצוי מלוא הפוטנציאל מהליך מכירת הדירה
תושב חוץ החפץ למכור את דירתו, יכול לעשות זאת על ידי מיצוי מלוא הפוטנציאל מהליך המכירה על מכלול היבטיה המשפטיים. אביב שובייב ושות' – עורכי דין, הוא משרד בעל ניסיון עשיר בייצוג תושבי חוץ מול רשויות מיסוי המקרקעין, כמו גם בייצוג לצורך השלמת עסקת מכר דירה.
משרד עורכי דין אביב, שובייב ושות' כאן לשירותכם
לקבלת פרטים נוספים או לקבלת ייעוץ בנוגע למכירת דירה על ידי תושב חוץ – חייגו 09-8914684 ☎
*מידע זה הינו מידע כללי בלבד ולא משמש כיעוץ משפטי.