מכירת דירה לקרוב משפחה – האם אפשר לקבל משכנתא?

לעיתים קרובות מתבצעת מכירה של דירה בין הורים לאחד מילדיהם, או בין סבים וסבתות לנכדיהם וכו'.
במצבים מסוג זה, עולה השאלה המתבקשת – האם ניתן לקבל משכנתא כדי להסתייע בתשלומים עבור הדירה?
בשורות הבאות נציין בפניכם את כל הפרטים שחשוב שתדעו אודות מכירה של דירה לקרוב משפחה והאם ניתן לקבל משכנתא במצב שכזה.

מכירת דירה לקרוב משפחה – רקע אודות מכירה של דירה לקרוב משפחה

מכירה של דירה לקרוב משפחה זו עסקה שיכולה להתרחש במקרים שונים, להלן כמה מהמקרים הנפוצים:

1. העברת נכסים שהתקבלו בירושה
2. העברת נכסים שהתקבלו במתנה
3. העברה של עסק משפחתי

חשוב לציין כי מכירה של דירה לקרוב משפחה זו עסקה לכל דבר. לכן, בעת ביצוע עסקה מסוג זה, חשוב לבצע את כל הבדיקות הנדרשות. אם תעגלו פינות, אתם עשויים לשלם על כך ביוקר בהמשך. רגע לפני שבוחנים את האפשרות לקבלת המשכנתא, חשוב לבחון לעומק את כל נושא הבדיקות שחשוב לבצע.

הבדיקות שצריך לבצע לפני הליך של מכירת דירה לקרוב משפחה

יש לבצע בדיקות מקדמיות שצפויות לחסוך לכם לא מעט כסף, תקריות משפטיות ועוגמת נפש.
מדובר במספר רב של בדיקות, כאשר הבדיקות החשובות ביותר שיש לבצע לפני ההליך של מכירת הדירה נוגעות לתחומים הבאים: התחום המשפטי, התכנוני וכל הנוגע להיבט המס.

• ההיבט התכנוני

בכל הנוגע להיבט התכנוני, יש צורך לבדוק את התכניות שחלות על הדירה. באמצעות תכניות אלו, אפשר ללמוד אודות התחומים הבאים:

• זכויות בנייה
• חריגות בנייה (שנבנו על ידי הדיירים במהלך שהותם בדירה)
• צווי מניעה
• צווי הריסה
• הפקעות

אלו בדיקות שיש לבצע בכל קנייה של דירה. כשמדובר בקנייה מקרוב משפחה, חשוב מאוד לבחון את כל התחומים הללו לעומק ולבצע את כל הבדיקות הנדרשות. לעיתים, הקונה עשוי לחשוב שמכיוון שמדובר בקרוב משפחה, אין צורך לבצע את הבדיקות הללו לעומק. הדבר עשוי לנבוע מטעמי חוסר נוחות או מתוך אמונה שלמה שהמוכר היה מציין במידה והיו עניינים שדורשים טיפול. אם אתם רוצים להיות בטוחים שאתם לא מקבלים בסוף התהליך "חתול בשק", תערכו את כל הבדיקות הנדרשות כדי שתוכלו לתכנן את המהלך הכלכלי באופן המיטבי ולשביעות רצונם של המוכרים. כך שני הצדדים יוכלו להיות מרוצים בסופו של דבר.

• ההיבט המשפטי

צריך להנפיק נסח טאבו שמאפשר לבחון את טיב הזכויות. בעת קבלת נסח הטאבו, יש לבדוק לעומק שהזכויות אכן נקיות מכל שעבוד או זכות לטובת צד אחר. בשלב זה, חשוב מאוד להתייעץ עם עורך דין כדי לקבל חוות דעת מקצועית, במיוחד במצבים שבהם מתנהל משא ומתן. עורך הדין יוכל לבדוק את הסיכונים האפשריים שעשויים לבוא לידי ביטוי במהלך עסקה זו.

• היבט המס

בעת הליך של מכירת דירה, צפויים לחול מיסים שונים על המוכר. כאשר המס העיקרי הינו מס שבח. מס זה יכול להגיע לשיעור בגובה 25% מסך כל הרווח של המוכר בעסקה. על המוכר לכלכל את צעדיו בתבונה בהיבט שנוגע לקביעת המחיר וגם בנוגע לבחינת הכדאיות של העסקה באותו הזמן.

מכירת דירה לקרוב משפחה

ההגדרה בחוק של קרוב משפחה

כשמוכרים דירה לקרוב משפחה, חשוב מאוד לדעת מהי ההגדרה של המושג "קרוב משפחה" בחוק למיסוי מקרקעין. להלן הגדרה זו: קרוב משפחה לעניין מס שבח הוא:

• בן זוג
• הורה
• הורי הורה
• צאצא וצאצא בן זוג ובני הזוג שלהם
• אחים ובני זוגם וכו'

משכנתא מנקודת מבט של הבנק

כעת, יש בידיכם את כל המידע הנוגע למכירת דירה לקרוב משפחה, כך שניתן כעת להרחיב אודות קבלת המשכנתא בעת מכירת דירה לקרוב משפחה. עסקאות שכאלו, לא מתקבלות בברכה בדרך כלל מצד הבנקים. מכיוון שבמקרים רבים הן נחשבות לעסקאות "בעייתיות". הבנקאים חושדים כשמדובר בעסקאות שנעשות בתוך המשפחה. כאשר החשד העיקרי הוא שמדובר בעסקה שלא מתבצעת באמת (רכישה פיקטיבית). הבנק צפוי לחשוב שנעשה ניסיון מצד קרובי המשפחה לקבל מימון. במקרים "רגילים" הבנק צפוי להסתפק בפרטים הבאים:

1. רישום הערת אזהרה לטובתו בטאבו במידה והנכס רשום בטאבו
2. דיווח העסקה לרשות המיסים ולא תשלום המיסים בפועל טרם העברת המשכנתא

במקרה של מכירת דירה לקרוב משפחה, מדובר במשכנתא "לא רגילה" ומומלץ להיעזר במומחה שיסייע לקבל את האישור למשכנתא. במצב שכזה, הבנק צפוי להעמיד בפניכם דרישות אחרות, מעבר לדרישות הרגילות שניתנות בדרך כלל לפני מתן אישור עקרוני למשכנתא. הבנק צפוי להתנות את האישור למשכנתא באמצעות התנאים הבאים:

1. למוכר צריך להיות דיור חלופי (למשל, דירה נוספת שנמצאת בבעלותו)
2. רישום המשכנתא יבוצע בפועל טרם העברת הכספים למוכר
3. תשלום המיסים בפועל

בנוסף לכל אלו, חשוב שתדעו שאם תקבלו אישור למשכנתא, הריביות צפויות להיות גבוהות באופן משמעותי לעומת הריביות שניתנות בעסקאות אחרות, כך שכדאי שתכינו את עצמכם מראש.

המסקנה בנוגע לקבלת משכנתא

אין תשובה וודאית לכאן ולכאן בכל הנוגע למכירת דירה לקרוב משפחה וקבלת משכנתא מהבנק. הסיבה לכך היא שכל מקרה נידון לגופו בפני הבנק. כך שאם אתם מתכוונים למכור בקרוב דירה לקרוב משפחה שלכם, כדאי שתהיו ערוכים מראש לתנאים שהבנק צפוי להציב לכם (כלומר, התנאים שנכתבו בפסקה הקודמת).
דעו כי העסקה הזו עשויה להיות ארוכה וקשה יותר לאישור מאשר כל עסקה אחרת.

אנו מזמינים אתכם לפנות אלינו, אל אביב שובייב ושות' – משרד עורכי דין ולהסתייע בנו בכל הנוגע לקבלת אישור משכנתא מהבנק בעת מכירת דירה לקרוב משפחה. אנו נשמח לעמוד לשירותכם וללוות אתכם לאורך ההליך באדיבות ומקצועיות.

לקבלת פרטים נוספים או לקבלת יעוץ בנוגע למכירת דירה לקרוב משפחה – חייגו 09-8914684 ☎