הקניית בעלות
ביום 3.8.2009 התקבל בכנסת תיקון מס' 7 לחוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ך–1960, אשר עיגן בסעיפים 4יז–4כא שהתווספו לחוק, רפורמה בכל הנוגע להקניית בעלות במקרקעין לחוכרי מקרקעין ומתווה את אופן הקנייתה.
מטרת הרפורמה לאפשר לחוכרים לרכוש בעלות בנכסים, חלקם ללא תמורה וחלקם תמורת תשלום מופחת של אחוזים בודדים משווי הנכס. הרפורמה חוסכת מהחוכרים להמשיך ולהתנהל מול רשות מקרקעי ישראל (להלן "רמ"י") לרבות בעניין הצורך בקבלת אישור לביצוע שינויים בנכס, תוספות בניה, מכירת הנכסים וכיו"ב. בהמשך התקבלו מספר החלטות באשר ליישום הרפורמה לענייננו כפי שיפורטו להלן.
ביום 25.09.20 עודכן הנוהל המאפשר הקניית בעלות או שדרוג זכות החכירה בנכסים ששטחם אינו עולה על דונם והכל כפי שיפורט במאמר זה.
אדם הרוכש דירה או בית על אדמת רשות מקרקעי ישראל חותם על חוזה חכירה עם הרשות. החוזה מבטיח את זכויות החכירה שהינה שכירות לתקופה ארוכה (עפ"י רוב ל-49 שנים) אך הבעלות של הקרקע נשארת בידי מדינת ישראל, הקרן הקיימת לישראל או רשות הפיתוח לפי העניין.
הקניית בעלות או שדרוג זכות חכירה
הקניית בעלות – הקניית בעלות או שדרוג זכות חכירה – מיהו חוכר?
מי שרשום או זכאי להירשם בפנקסי המקרקעין כחוכר של נכס מקרקעין עפ"י הסכם חכירה מהוון למטרת מגורים או תעסוקה.
הקניית בעלות או שדרוג זכות חכירה – מהו הסכם חכירה מהוון?
הסכם חכירה אשר תשלומי דמי החכירה המשולמים על פיו שולמו מראש לכל תקופת החכירה או יתרת תקופת החכירה.
עפ"י הנוהל, ניתן להעביר בעלות במקרקעין עפ"י תנאים מסוימים ולא להיות תלויים בגורמים השונים שפורטו לעיל כלומר, ניתן להמיר את זכות החכירה לזכות הבעלות. במקרים שונים שבהם לא ניתן להקנות בעלות, תשודרג החכירה לזכות חכירה עדיפה הנקראת "שדרוג חכירה".
הנוהל מפרט את תהליך הטיפול בבקשה להקניית בעלות, את סוגי נכסי המקרקעין השונים הזכאים להקניית בעלות או שדרוג חכירה, האם הבקשה מלווה בתמורה או ללא תמורה, שיעור התשלום ועוד.
הקניית בעלות
על אילו נכסים יחול הנוהל?
- נכסי מגורים ותעסוקה במגזר העירוני.
- נכסי מגורים בישוב קהילתי קטן ובישוב חקלאי.
- נכסי מגורים בהרחבות במושבים ובקיבוצים.
הנוהל אינו חל על מקרקעי קק"ל, חוכר בקרקע זו זכאי להטבות שונות למעט רישום הבעלות על שמו.
תנאי מוקדם להקניית הבעלות הוא תשלום מלוא דמי החכירה המהוונים ורישום הפרצלציה (חלוקה של המקרקעין) או רישום הבית המשותף.
החלטת מועצת מקרקעי ישראל קובעת באילו מקרים תירכש הבעלות בתמורה ובאילו מקרים תוענק ללא תמורה. כמו כן, בידי הרשות להתנות את העברת הבעלות.
שדרוג חכירה בנכסי קק"ל :
החלטת המועצה בדבר העברת בעלות לפי הרפורמה במקרקעי ישראל לא חלה על מקרקעי קק"ל.
חוכר בקרקע שבבעלות הקק"ל זכאי להטבות הגלומות בהעברת הבעלות, למעט רישום הבעלות על שמו, ולא יידרש עוד
לפנות לרשות על מנת לקבל חתימתה על בקשה להיתר )תוספת בנייה, פיצול מגרש, שינוי ייעוד וניצול, שימוש חורג(,
וכן לא יתבקש לשלם בגין הסכמת הרשות להיתר מסוג זה. כמו כן, עם סיום תקופת החכירה תחדש הרשות את החכירה,
ללא תמורה, לתקופות נוספות של 98 שנים, המתחדשות מעת לעת, או עד לרישום זכות הבעלות, לפי המוקדם מבין
השניים.
** באופן חריג ניתן לבצע הקניית בעלות במקרקעי קק"ל ולרשום בעלות בטאבו על שם חוכרים וזאת עד לשטח של דונם בלבד.
הקניית בעלות או שדרוג זכות חכירה – כמה משלמים ?
מדובר בסכום אחיד לרכישת זכות הבעלות לחוכרי נכסים למגורים בבנייה צמודת קרקע, כאחוז מערך הקרקע.
התמורה בגין רכישת בעלות במקרקעין ששטחם בין 280 מ"ר ל- 540 מ"ר היא בשיעור 4.5% משווי הקרקע
התמורה בגין רכישת בעלות במקרקעין ששטחם למעלה מ-540 מ"ר ועד 1,000 מ"ר היא בשיעור 9% משווי הקרקע.
התמורה בגין רכישת בעלות במקרקעין ששטחם מעל דונם ועד 16 דונם היא עד 31% ולא פחות מ 12%, בין הפער בין שווי זכויות בחוזה החכירה המקורי לבין שווי הזכויות שיקבע למקרקעין ע"י שמאי של רשות מקרקעי ישראל במועד הבקשה לרכישת זכות הבעלות.
**לסכומים אלה יש להוסיף גם מע"מ ומס רכישה.
הקניית בעלות באזורי עדיפות לאומית:
באזורי עדיפות לאומית ישנו פטור מתשלום עבור הקניית בעלות עד שטח של 3 דונם.
מעל 3 דונם ועד 16 דונם – יש לשלם עבור הקניית בעלות של 31% מהפער בין שווי זכויות החכירה בהסכם החכירה המקורי, או
כפי שמומשו מאוחר יותר ושולמו בגינן דמי היתר, לבין שווי הבעלות, בהתאם לשמאות פרטנית, ולא פחות מ 12%.
מה יכול למנוע את הקניית הבעלות?
- סיום תקופת החכירה- במקרה זה על החוכר לפעול להארכת תקופת החכירה והיוון הזכויות.
- חוכר אשר הפר את הסכם החכירה ולא תיקן את ההפרה לדוגמא: אי מילוי תנאי הסכם החכירה כדין.
- חריגות בנייה בנכס.
- קיומו של חיוב כספי.
- מגבלה משפטית כגון עיקול / תביעה.
רישום הקניית בעלות בטאבו
לאחר תשלום עבור הקניית הבעלות / אישור בדבר הקנייה ללא תמורה – ניתן יהיה לרשות את הבעלות בטאבו באמצעות שטר מכר וללא תשלום אגרה.
לסיכום, הקניית הבעלות הינה זכות ולא חובה. חוכר המעוניין ברישום הבעלות יפעל לפי דרישות רשות מקרקעי ישראל וזאת על מנת למנוע את ביטול רישום הבעלות בלשכת רישום המקרקעין כאשר הנכס אינו עומד בתנאים המפורטים בקובץ ההחלטות.
משרד עורכי דין אביב, שובייב ושות' כאן לשירותכם
לקבלת פרטים נוספים או לקבלת יעוץ – חייגו 09-8914684 ☎
*מידע זה הינו מידע כללי בלבד ולא משמש כיעוץ משפטי.