הלוואת קבלן ברכישת דירה חדשה – ממה להיזהר והאם זה כדאי ?
רוכשי הדירות בישראל מחפשים פתרונות מימון נוחים שיאפשרו להם להתמודד עם העסקה הגדולה ביותר בחייהם. יש היום דרכים שונות להשיג את המטרה הזו, ואחת הנפוצות בהן היא הלוואת קבלן.
הלוואה זו היא למעשה פתרון שמאפשר ליזמים לגבות תשלום נמוך יחסית מהרוכשים במעמד החתימה, כדי לקדם אותה. בעוד הבנקים דורשים תשלום של 20% לפחות מערך הנכס כדי להגדיר את הנכס כאילו נמכר, היזמים שואפים להציע תשלומים נמוכים יותר. כך הם מאפשרים במקרים רבים אף תשלום בשיעור של 5% בלבד. ומה עם 15 האחוזים הנוספים? כאן נכנסת לתמונה הלוואת בלון. אז בואו נבין את המשמעויות שלה כדי שתוכלו לקבל את ההחלטות הטובות ביותר עבורכם.
הלוואת קבלן – מה זה אומר בכלל?
באופן כללי, הלוואת קבלן היא הלוואה שניתנת באמצעות הסדר בין הקבלן או היזם לבין הבנק. במסגרת ההסדר ביניהם, זהו היזם שמשלם את הריבית מראש, ובאופן מלא. כדי שתוכלו לקבל את ההלוואה, תצטרכו לגשת אל הבנק הרלוונטי, כלומר לבנק מולו מתנהל היזם. בשלב זה תקבלו הלוואת בלון לטווח קצר, עם תנאים מיוחדים שנקבעו מבעוד מועד.
יש לכך בהחלט יתרון. הלוואת קבלן בדרך הזו מאפשרת לכם לסגור עסקה גם הון עצמי נמוך. במקרים רבים תידרשו לשלם 10 עד 15 אחוזים בלבד, וכאמור, ישנם אף תרחישים בהם יוצע לכם תשלום של 5% לכל היותר. מאיפה יגיעו עוד 5% עד 15%? דרך הלוואת קבלן כמובן.
איך ניתן לפרוע את ההלוואה?
כמו בכל הלוואה אחרת, גם הלוואת קבלן מוגדרת בזמן. לרוב מדובר בחלון זמן של כשלוש שנים בלבד.
בתום תקופת ההלוואה, שהיא כאמור הלוואת בלון (או הלוואה עומדת), תצטרכו לפרוע אותה במלואה. בהנחה שיש לכם נכס קיים ואתם מתכננים להחליפו בנכס חדש, הרי שמכירת הדירה הנוכחית היא דרך טובה לסלק את ההלוואה. תוכלו להשתמש כמובן בכל מקור אחר שעומד לרשותכם, לרבות חסכונות קיימים, או להחליף הלוואת קבלן בהלוואת משכנתא רגילה.
הלוואת קבלן – מה החסרונות העיקריים ?
על הנייר, הלוואת קבלן בשיטה הזו נשמעת אטרקטיבית. מצד שני, חשוב לקחת בחשבון גם את הסיכונים, וכמו בכל הלוואה אחרת, הם בהחלט קיימים. החיסרון העיקרי שלה קשור בפרק הזמן המוגבל יחסית. נניח כי קיבלתם הלוואה לתקופה של שנתיים, ואף שלוש. הנחתם כי זהו הזמן שיידרש להשלמת הבנייה, ותכננתם לרכוש את הדירה הקיימת לקראת השלמת הפרויקט. במקביל תקבלו משכנתא מהבנק שלכם, והרי אתם מוכנים לצאת לדרך.
הבעיה מתחילה כשהבנייה מתעכבת, ואם נודה באמת, זה לא תרחיש מופרך כל כך. פרויקטים של בניה עשויים להתארך, ובמקרה כזה תצטרכו למחזר את ההלוואה. בנקודה הזו ייתכן שהתנאים כבר לא יהיו כל כך אטרקטיביים.
נושא נוסף שצריך לזכור, ובהחלט מדובר בסיכון שיש לקחת בחשבון, הוא שקרן ההלוואה שלכם יכולה להשתנות. נכון, הקבלן משלם את הריבית לבנק מראש, ולכן נותר החזר הקרן בלבד. אלא שעד למועד הפירעון סביר להניח כי מדד המחירים לצרכן ישתנה. המשמעות פשוטה: כאשר יגיע היום ותידרשו לפרוע את ההלוואה, הסכום יהיה גבוה יותר מזה שלוויתם בראשית הדרך.
הלוואת קבלן ברכישת דירה וייעוץ משפטי
בין אם אתם מודעים לכך ובין אם לא, היזם יכול לדרוש מכם כ-6,300 ש"ח, סכום שמיועד לכסות חלק משכר הטרחה של עורך הדין שלו. לכאורה זה אולי נשמע לא רע בכלל. אם יש עורך דין מטעם הקבלן, אתם יכולים לישון טוב בלילה בידיעה שיש לכם הגנה משפטית, לא?
אז זהו, שלא בטוח. כדאי לזכור כי אתם אמנם תורמים את חלקכם לתשלום שכר הטרחה, אבל שם זה נגמר. עורך הדין מייצג את הקבלן, ומכאן שהאינטרסים שלו הם אלה שניצבים בדרך כלל לנגד עיניו. לכן רצוי להכניס לתמונה עורך דין נוסף, מטעמכם. הוא שם כדי לשמור על האינטרסים שלכם, להגן על הזכויות שלכם ולוודא כי העסקה נכונה עבורכם.
רוכשים דירה עם ייעוץ משפטי
רגע לפני שאתם חותמים על הסכם ופונים לקבלת הלוואת קבלן, כדאי שיהיה לכם עורך דין מומחה שמכיר היטב את התחום. לעורך הדין שלכם יש מספר תפקידים מרכזיים, ומעל לכל הוא שם כדי לקרוא לעומק את כל פרטי ההסכם. בין השאר הוא צריך לבחון את מצב הנכס, הערבויות, הזכויות שלכם בעת המסירה וכן הזכויות שלכם לביצוע תיקונים שונים בהמשך.
עורך הדין יכול להציע שינויים ותיקונים בהסכם, והוא למעשה חלק בלתי נפרד מתהליך הרכישה כולו. זו הדרך הטובה ביותר להגיע למעמד החתימה בתנאים הטובים ביותר, עם הגנה מלאה על כל הזכויות שלכם. יש לכך חשיבות עליונה, שכן רכישת נכס על הנייר מחייבת ערנות גבוהה מאוד. רק כך תוכלו לצמצם את הסיכונים ולהימנע מטעויות יקרות מאוד.
משרד עורכי דין אביב, שובייב ושות' כאן לשירותכם
לקבלת פרטים נוספים או לקבלת יעוץ בנוגע לקניית דירה חדשה מקבלן – חייגו 09-8914684 ☎
*מידע זה הינו מידע כללי בלבד ולא משמש כייעוץ משפטי.