הגוש הגדול תל אביב

הגוש הגדול בצפון תל-אביב – רקע משפטי ותכנוני

"הגוש הגדול" בצפון תל-אביב נחשב לאחד ממתחמי המקרקעין הגדולים והמורכבים ביותר מבחינה משפטית ותכנונית בישראל. מדובר בשטח רחב היקף של מאות דונמים המצוי באזור מבוקש במיוחד בצפון העיר, אשר לאורך עשרות שנים היה נתון להליכי פירוק שיתוף, תכנון והסדרה מורכבים בין אלפי בעלי זכויות לבין המדינה.

תחילת ההליך – תביעת פירוק השיתוף

בשנת 1972 הוגשה לבית המשפט תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין הידועים כיום כחלקה 204 בגוש 6896. המקרקעין כללו אלפי בעלי זכויות פרטיים, והטיפול בהם חייב מנגנון ניהולי מורכב שיאפשר קידום תכנון ופיתוח.

לשם כך מינה בית המשפט שישה מנהלים מיוחדים שנועדו לייצג ולנהל את זכויות בעלי הקרקע הרבים. בין המנהלים שמונו היו עורכי הדין זלמן רוזובסקי, יצחק מירון, אייבי נאמן, משה שוב, ברוך גרוס ופרופ' יובל לוי. תפקידם היה לנהל את ההליכים המשפטיים, לקדם את התכנון ולהגן על זכויות הבעלים במסגרת פירוק השיתוף.

הסכם 1980 – העברת הבעלות למדינה בנאמנות

ביום 1.11.1980 נחתם הסכם משמעותי בין המנהלים לבין מדינת ישראל, אשר אושר על-ידי בית המשפט. במסגרת הסכם זה הועברה הבעלות במקרקעין למדינה בנאמנות.

מטרת ההסדר הייתה לאפשר תכנון ופיתוח יעילים יותר של המתחם כולו. באותה תקופה החזיקה המדינה בשטח משמעותי בחלקו המערבי של המתחם, בו פעל במשך שנים רבות שדה התעופה "שדה דב", אשר הוקם עוד טרם הקמת המדינה.

בהסכם נקבע כי לאחר השלמת הליכי התכנון והחלוקה מחדש של הקרקע, תחזיר המדינה לבעלי הזכויות מחצית מהזכויות במקרקעין בהתאם להוראות ההסכם ולהחלטות בית המשפט.

פיתוח החלק המזרחי והסכם 2008

במהלך השנים פותח החלק המזרחי של הגוש הגדול ונבנו בו אלפי יחידות דיור – כ-3,600 דירות בקירוב.

בשנת 2007 נחתמה תוספת להסכם המקורי בין המדינה לבין המנהלים, אשר אושרה בשנת 2008. לפי הסכם זה נותרו המקרקעין רשומים על שם המדינה בנאמנות, בעוד שהמנהלים שימשו בפועל כגוף מתאם הדומה לחברה משכנת בכל הנוגע לרישום זכויות הבעלים הרבים.

בהסכם זה הצהירה המדינה על כוונתה להפסיק את פעילות שדה דב ולפנותו, על מנת לאפשר את המשך פיתוח המקרקעין ובנייה גם בחלק המערבי של המתחם. עוד נקבע כי המדינה תקבל מחצית מזכויות הבעלים במקרקעין.

חילופי המנהלים והמאבק לפינוי שדה דב

בשנת 2009 הסתיים תפקידם של המנהלים הקודמים ובמקומם מונו מנהלים חדשים על-ידי בית המשפט.

אחת הסוגיות המרכזיות שעמדו במוקד פעילותם הייתה הפסקת פעילותו של שדה דב. המשך פעילות השדה עיכב את פיתוח הקרקע במשך שנים רבות ופגע באפשרות לממש את זכויות הבנייה של בעלי הקרקע.

לאחר מאבק משפטי ממושך הוגשה עתירה לבג"ץ נגד המדינה, במסגרתה נקבע כי על המדינה להפסיק את פעילות שדה דב עד אפריל 2017. עם זאת, סמוך למועד הפינוי נחקק חוק מיוחד שדחה את הפסקת הפעילות עד לשנת 2019.

בעקבות הדחייה הגישו המנהלים בשנת 2017 תביעה נגד המדינה לביטול ההסכמים, בטענה כי אי פינוי השדה מהווה הפרה של ההתחייבויות שניתנו במסגרת ההסכמים.

הפסקת פעילות שדה דב והתקדמות הפיתוח

בסופו של דבר, בשנת 2019 הופסקה פעילות שדה דב והחזקה במקרקעין הועברה לרשות מקרקעי ישראל. מהלך זה אפשר את האצת הליכי התכנון והפיתוח של המתחם.

בשנת 2020 הגיעו המדינה והמנהלים להסדר פשרה נוסף שאושר על-ידי בית המשפט. הסכם זה סלל את הדרך להמשך קידום התכנון במתחם.

באותה שנה אושרה תוכנית המתאר המרכזית למתחם – תא/4444. בהמשך אושרה גם התוכנית המפורטת הראשונה במתחם אחד מתוך שלושה – תמ"ל/3001. הליכי התכנון בשני המתחמים הנותרים עדיין מצויים בשלבי קידום שונים.

בנוסף, חלק מבעלי הזכויות בגוש הגדול מחזיקים זכויות גם במתחם סמוך הכלול בתוכנית תא/3700, אשר גם בה מתקדמים הליכי התכנון והפיתוח.

סיכום

הגוש הגדול הוא דוגמה ייחודית למתחם מקרקעין רחב-היקף שבו אלפי בעלי זכויות פרטיים, המדינה והמערכת המשפטית פועלים במשך עשרות שנים להסדרת הבעלות, התכנון והפיתוח.

עם סגירת שדה דב והתקדמות תוכניות הבנייה, נראה כי הפרויקט נכנס לשלב משמעותי של מימוש ופיתוח, אשר צפוי לשנות את פניו של אזור צפון תל-אביב ולהוסיף אלפי יחידות דיור חדשות בעיר.

משרד עורכי דין אביב, שובייב ושות' כאן לשירותכם

לקבלת פרטים נוספים או לקבלת ייעוץ משפטי – חייגו 09-8914684 ☎