רכישת דירה היא סיפור יקר המצריכה עבור הון עצמי רב. רכישת דירה עם דייר מוגן בדמי מפתח לרוב זולה יותר אך טמונים בה סיכונים רבים. רבים טועים לחשוב כי עסקאות בדמי מפתח היו נחלת העבר ואין אותן היום, אבל, תתפלאו לשמוע, גם היום מתקיימות מידי שנה עסקאות כאלו במיוחד במכרזים של חברת עמידר ורשות הפיתוח.
איך קונים דירה עם דייר מוגן בדמי מפתח?
לפני שנרד לפרטי הרכישה, חשוב להבין את המשמעות של עסקת דמי מפתח. עסקה של רכישה דירה עם דייר מוגן בדמי מפתח היא רכישה של הזכות להשכיר את הנכס למשך כל תקופת חיי הרוכש. הרוכש לא מקבל זכויות על הדירה ולכן כשאתם רוכשים דירה בדמי מפתח חשוב שתדעו שאין לכם זכויות קנייניות על הדירה, אלא אך ורק זכויות לשהות ולהשכיר את הדירה למשך כל החיים.
הרוכש דירה בדמי מפתח צריך להעביר סכום ראשוני למוכר הדירה במעמד קניית הדירה בדמי מפתח. לרוב, קניית דירה בדמי מפתח תעלה כחצי מערך הנכס הנמכר בדמי מפתח. בהמשך, הרוכש משלם כל חודש במסגרת העסקה, סכום זעום כדמי שכירות על הנכס בו הוא גר.
קניית דירה עם דייר מוגן בדמי מפתח
בשנים האחרונות משרדינו ייצג דיירים מוגנים ומוכרים בעסקאות דמי מפתח, בבתי משפט שונים בארץ. אמנם כמות העסקאות בדמי מפתח ירדה בשנים האחרונות, אך עדיין ניתן למצוא אותם ואם נקלעתם לסכסוך בשל עסקת דמי מפתח, אתם מוזמנים לפנות אלינו, למרש עו"ד אביב שובייב ושות' לקבלת ייעוץ משפטי.
תנאים מגבילים בעסקאות דמי מפתח
לפני שרוכשים דירה בדמי מפתח, חשוב להכיר את התנאים המגבילים עסקאות אלו. התנאי הראשון המוכר הוא היכולת לגור בנכס אך ורק במשך תקופת חיי הרוכש. ברגע שהרוכש הולך לעולמו, זכויותיו עוברות למוכר ומשפחתו לא תהיה זכאית לקבל את הדירה בירושה.
חשוב לדעת כי קיימים חריגים לסעיף זה והדייר בדמי מפתח יוכל להעביר את זכויותיו על הדירה לבני משפחתו מדרגה ראשונה במקרה בו הם התגוררו עימו בדירה לפחות חצי שנה לפני מותו.
בנוסף, חשוב לדעת כי דייר בדמי מפתח מוגדר על פי חוק כדייר מוגן ולכן לא ניתן לפנות אותו מהנכס אלא אם כן בתנאים מגבילים במיוחד. ניתן לומר שלא ניתן לפנות דייר מוגן מדירה שרכש בדמי מפתח וכשמתעורר צורך כזה, יש לפנות לעו"ד לקבלת ליווי משפטי, מדובר בסוגיה משפטית מורכבת מאוד.
האם כדאי לקנות דירה עם דייר מוגן בדמי מפתח?
השאלה אם עסקת דמי מפתח היא משתלמת, היא מאוד אינדיבידואלית. רכישה יכולה להיות משתלמת, אך מכירה פחות.
רכישת דירה בדמי מפתח יכולה להיות רווחית לרוכש המרוויח מגורים בדירה בעלות דמי שכירות נמוכים באופן משמעותי ממחירי הדיר בשוק. הדייר הרוכש הופך לדייר מוגן על פי חוק הגנת הדייר וכך לא ניתן לפנות אותו מהדירה כל עוד והוא עומד בסעיפי החוזה.
חשוב לזכור כי גם עסקת דמי מפתח מלווה בצורך בגיוס הון עצמי למימון רכישת הנכס. על פי רוב, קניית דירה בדמי מפתח תעמוד על קצת יותר מ-50% מגובה ערך הנכס. במרבית הפעמים הבנקים השונים למשכנתאות לא מוכנים לממן רכישה בדמי מפתח וכך על הרוכש דירה בדמי מפתח לגייס סכום גבוה במיוחד למרות שהוא לא הופך לבעל זכויות קניין על הנכס.
בהתאם לכך ניתן להסיק כי עסקת דמי מפתח לא תמיד תהיה משתלמת לרוכש.
האם כדאי למכור דירה עם דייר מוגן בדמי מפתח?
מכירת דירה בדמי מפתח יכולה להכניס למוכר סכום כסף נזיל ומשמעותי בבת אחת מבלי להעביר את זכויות הנכס שלו למישהו אחר. למרות זאת, יש לקחת בחשבון כי מכירת נכס בדמי מפתח עלולה להוביל להפסדים. הרי אם הדירה ממוקמת במיקום מרכזי וניתן לגבות עליה דמי שכירות חודשיים גבוהים, בעל הנכס מפסיד זאת בעסקת דמי מפתח בה דמי השכירות הם נמוכים וקבועים לאורך כל השנים.
כאשר מוכרים נכס בדמי מפתח חשוב לקחת בחשבון את גובה התשואה שניתן לקבל ממנו ביחס לגובה התשואה שתתקבל לאחר ביצוע העסקה. יחד עם זאת, חשוב לזכור כי מכירה כזו עלולה להימשך על פני מספר דורות וכך בעל הנכס עלול למצוא את עצמו מפסיד. ההמלצה היא לפנות למשרד עורך דין לפני ביצוע עסקה כזו למניעת עוגמות נפש.
אצלינו במשרד עורכי דין אביב, שובייב ושות', תוכלו לקבל ייעוץ משפטי מעורך דין בעל ניסיון רב בייצוג וליווי עסקאות בדמי מפתח. לקבלת ייעוץ משפטי חייגו 09-8914684 ☎