כל מה שצריך לדעת על קניית דירה מכונס נכסים – קניית דירה מכונס
במבט ראשון נראה כי קניית דירה מכונס נכסים היא עסקה פשוטה, בטוחה ומשתלמת למדי. במקרים רבים זה אף נכון, אבל חשוב לזכור שעשויים להתקיים גם לא מעט סיכונים. אם כן, לפני שאתם מקבלים החלטה משמעותית כל כך, והרבה לפני שאתם חותמים על עסקה, כדאי להבין את משמעותה ולזהות את המכשולים ואת האתגרים שבדרך.
קניית דירה מכונס לפני הכול: מה זה בכלל אומר?
כשאנחנו מדברים על קניית דירה מכונס נכסים, אנחנו מתייחסים למעשה למצב שבו דירתו של אדם החייב בהוצאה לפועל מוצעת למכירה. במצב זה בעל הנכס מתקשה לעמוד בהתחייבויות השונות, לרבות בהתחייבויות לתשלומי המשכנתא שלו, והנכס שלו מועבר אל כונס הנכסים כחלק בלתי נפרד מהליך ההוצאה לפועל. מכאן שהצד המוכר הוא כונס הנכסים עצמו, והדירה מוצעת למכירה פומבית על בסיס הערכת השווי של שמאי מוסמך בשווי הנמוך בשיעור של כ-25% מערכה המקורי. מצד שני, מספר רב של הצעות יכול לתרום לעלייה בשווי הנכס, ולמכירתה במחיר גבוה יותר.
קניית דירה מכונס – איך מתנהל תהליך הקנייה?
תהליך הקנייה מכונס הנכסים מורכב ממספר שלבים עיקריים, כאשר בשלב הראשון מתפרסמת מודעה על קיומו של מכרז לדירה שנמצאת בתהליך של כינוס נכסים. מודעה זו מתפרסמת בשני ערוצים מרכזיים (בדיגיטל ובדפוס), ורוכשים המעוניינים לקבל מידע נוסף רשאיים לפנות אל הגורם האחראי על המכירה. בשלב זה ניתן (ואף חשוב) לתאם ביקור בנכס, ולאחר מכן ניתן להגיש הצעה.
ההצעה שלכם אמורה לכלול טופס פורמלי, אותו תקבלו מעורך המכרז כמובן, ועל גבי הטופס תמלאו את פרטיכם האישיים, את המחיר שאתם מציעים וכל פרט נוסף שיידרש וקשור לזכויות ולחובות שלכם ושל עורך המכרז. בשלב זה תידרשו להפקיד שיק בנקאי (או ערבות בנקאית) בשיעור של עד עשרה אחוזים משווי ההצעה שלכם, וזוהי נקודה משמעותית מאוד שכן ההחלטה להתחרט ולסגת מהעסקה בהמשך היא החלטה שתעלה לכם לא מעט – שכן עורך המכרז יוכל לחלט את הערבות.
אחרי הזכייה: חוזה המכר
לאחר שהגשתם את הצעת המחיר שלכם וקיבלתם הודעת זכייה, הגיע הזמן לחתום על חוזה המכר המפרט את כל הפרטים, את נסיבות רכישת הנכס, את המחיר המוסכם, את תנאי התשלום וכמובן את הזכויות, את החובות ואת המיסים השונים. עם השלמת החתימה יפנה כונס הנכסים לקבלת אישור רשמי של ההוצאה לפועל, ועם קבלת האישור יועבר הנכס לרשותכם, ללא שיעבודים או עיקולים כאלה ואחרים.
קניית דירה מכונס נכסים: יתרונות מרכזיים
אין ספק כי רכישת דירה מכונס נכסים היא רכישה שיש לה לא מעט יתרונות, בייחוד בכל הקשור למחיר. בהיעדר דמי תיווך ועמלות שונות, וכן עם מחיר הנמוך באופן ניכר בהשוואה למחירי דירות אחרות בשוק, נראה כי זוהי עסקה משתלמת. הדירה אף נמכרת ללא עיקולים או שיעבודים, וההליך כולו מהיר מאוד כדי לאפשר החזר מהיר של הכספים לנושים הממתינים להם. יתרה מכך, ולא פעם זהו בהחלט יתרון משמעותי, הדירה מוצגת לרוכשים הפוטנציאליים לאחר שבעל הנכס המקורי התפנה, וגם חפציו אינם נמצאים בה. מכאן שניתן לבחון את הנכס בצורה טובה יותר.
הבעיה: אין פיקוח על מצב הנכס
בעסקאות נדל"ן מסורתיות, בעל הנכס חייב להצהיר על מצבו של הנכס ועל פגמים שונים, אבל החובה הזו איננה קיימת כאשר בצד המוכר נמצא כונס הנכסים. במצבים אלה הדירה תימכר ותימסר בדיוק כפי שהיא, גם אם קיימים בה פגמים וליקויים שלא אותרו מבעוד מועד, וללא כל אחריות מצדו של המוכר (במקרה זה כונס הנכסים) לטיפול בפגמים הללו. במילים אחרות, גם אם מחיר הקנייה נמוך משמעותית מערכה האמיתי, חשוב להבין כי עלויות התיקון והשיפוץ עשויות להיות גבוהות באופן ניכר, וכך יזנק מחירה הכולל של הדירה הרבה מעבר למצופה.
חריגות בנייה וצווי הריסה
מאחר והדירה נמכרת במצבה הקיים, כונס הנכסים איננו אחראי כלל – ולא רק לפגמים הקיימים בה. למעשה, אין לו גם כל אחריות על חריגות בנייה כאלה ואחרות, על צווי הריסה אם קיימים ואף לא על תביעות תכנוניות. המשמעות ברורה: רוכש אשר ימהר לסגור עסקה ללא בדיקה יסודית ומעמיקה עשוי להיקלע לעסק ביש של ממש, ולמצוא את עצמו בעליו של נכס השווה הרבה פחות ממחירו. במקרים מסוימים, על אף שכונס הנכסים אף מחייב את הרוכשים לטפל בליקויים השונים שיימצאו, ייתכן כי אין כל אפשרות ריאלית לטפל בבעיות שאותרו, וערכו של הנכס ממשיך לצנוח בהתאם.
עיכובים במסירה ורישום הזכויות
כפי שהוזכר קודם, קניית דירה מכונס נכסים מאופיינת לרוב במסירה מהירה של הנכס, אבל לא תמיד זהו אכן המצב. במקרים רבים, גם אם הצעת הקנייה אושרה, מועד המסירה לא תמיד מוגדר מראש, וגם כאשר מועד כזה צוין, עיכובים במסירת הדירה אינם נחשבים להפרת הסכם כפי שמקובל בעסקות נדל"ן אחרות.
בנוסף, האחריות על רישום הזכויות בנכס על שמו של הרוכש היא אחריות המוטלת על הרוכש, בשונה מההליך המקובל בכל תרחיש אחר. בשלב הזה חשוב לקבל ייצוג משפטי הולם כדי להימנע מסיכונים, ורצוי להיעזר בעורך הדין בשלב מוקדם ככל האפשר, טרם החתימה על ההסכם ובוודאי טרם קבלת ההחלטה על רכישת הנכס.
קניית דירה מכונס נכסים
תפקידו של עורך הדין
כדי לבצע קניית דירה מכונס נכסים בצורה טובה, בטוחה ונכונה יותר, כדאי להיעזר בעורך דין מנוסה ומיומן שילווה את התהליך כולו. לעורך הדין יש מספר תפקידים מרכזיים לאורך הדרך, והוא זה שיבצע את כל הבדיקות המקדימות כדי לזהות מכשולים ואתגרים שונים, ובעיקר כדי להזהיר מפני רכישה של נכס בעייתי. הוא גם זה שיסייע לכם לשפר את תנאי העסקה ככל האפשר, תוך שהוא שומר על הזכויות שלכם ומנהל באופן מקצועי ויסודי את תהליך המשא ומתן עם כונס הנכסים.
חשוב לזכור שאת הייעוץ המשפטי כדאי לקבל בשלב מוקדם ככל האפשר, ועוד בטרם הגשת ההצעה לרכישה. זאת משום שמרגע הגשת ההצעה, לצד ערבות בנקאית כמובן, אין לרוכש את הכוח לנהל דיון אמיתי מול כונס הנכסים – אלא הוא מחויב לתנאי העסקה וכל החלטה לסגת ממנה תעלה לו ביוקר. מעורבותו של עורך דין מהצעד הראשון תסייע בצמצום הטעויות והנזקים הכלכליים, ובשיפור סיכויי ההצלחה של הליך הרכישה כולו.
בשורה התחתונה: האם זו באמת הזדמנות?
ההחלטה על קניית דירה מכונס נכסים היא החלטה שיכולה להתברר חכמה למדי, בוודאי לנוכח העובדה כי דירות מהסוג הזה נמכרות לרוב במחיר נמוך משמעותית מהמחיר הממוצע בשוק לדירות זהות באזור. עם זאת, כדאי לזכור שישנם לא מעט אתגרים ומכשולים לאורך הדרך, וחשוב לזהות מראש את כל המוקשים שעלולים להערים קשיים, להקפיץ את העלויות ולהפוך את העסקה הזו למשתלמת הרבה פחות.
ייעוץ משפטי הוא אחד הכלים החשובים ביותר שעומדים לרשותכם, וזוהי הדרך האידאלית למזער נזקים ולצמצם את הסיכונים אליהם את חשופים טרם ההחלטה לגשת למכרז, וטרם הכניסה להליך שעצם הכניסה אליו עלולה לעלות לכם לא מעט. הייעוץ הזה הוא כל ההבדל בין הזדמנות כלכלית מצוינת לבין טעות שתעלה לכם הרבה כסף, ועליו ממש לא כדאי לוותר.
משרד עורכי דין אביב, שובייב ושות' כאן לשירותכם
לקבלת פרטים נוספים או לקבלת יעוץ בנוגע לקניית דירה מכונס נכסים – חייגו 09-8914684 