פינוי דייר מוגן למטרת בניה – פינוי דייר מוגן

אתם בעלים של בניין, דירה או בית עסק עם דייר מוגן ? אתם מעוניינים לבצע פרויקט של התחדשות עירונית או לבצע שיפוץ ? במאמר זה נבחן את התנאים לפינוי דייר מוגן בעילה של הריסת המושכר או שיפוצו.

פינוי דייר מוגן למטרת בניה – האם זה אפשרי ?

בהתאם לסעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר נקבע כי :

וסעיף 133 קובע:

"זכותו של בעל נכס לפנות דייר מוגן לצורך הריסת הבניין, מותנית בכך שההריסה נעשית למטרה של הקמת בניין אחר, או לשם שינוי, או תיקון הבניין וכן בקבלת רישיון הבנייה הדרוש לשם כך. בנוסף, עליו להעמיד לרשות הדייר המוגן סידור חלוף" (ע"א 4734/16 ברזילי נ' עיריית חדרה, פסקה 33 (28.6.2020)).

פינוי דייר מוגן למטרת בניה – מהו סידור חלוף ?

סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר מחייב את הבעלים להבטיח לרשות הדייר המוגן סידור חלוף:

"תכליתו של סעיף 131(10) לחוק היא להבטיח שבעל הבית יוכל לממש את זכויותיו בנכס ולבנות עליו בנין בלי שהדייר ימנע זאת ממנו. תכלית נוספת היא להבטיח שדייר לא יפונה בשל הריסת המושכר, אלא אם כן הועמד לרשותו סידור חלוף ההולם את צרכיו. הלכה היא שכדי לעמוד בתנאי סעיף 131(10) לחוק על התובע להוכיח קיומם של ארבעה תנאים מצטברים: המושכר או הבנין שבו נמצא המושכר מיועדים להריסה; במקום הנכס שייהרס יוקם בנין אחר או שהמושכר ישונה שינוי ניכר או שיתוקנו בו תיקונים יסודיים; התקבל רישיון לבניה; בעל הבית הודיע בכתב לדייר על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף […] לאחר שבעל הבית הוכיח את עילת תביעתו (התקיימות ארבעת התנאים דלעיל) ידון בית המשפט ויגבה ראיות בדבר טיבו ומהותו של סידור החלוף הראוי בנסיבות העניין. סידור החלוף הראוי – המצאת מושכר חלופי או תשלום פיצוי כספי במקום זאת – נתון לשיקול דעתו של בית המשפט בהתאם לנסיבותיו הקונקרטיות של העניין" (ע"א (מחוזי ת"א) 1748/05 ירושלמי נ' מגדלי עמק ברכה בע"מ, פסקה 4 (14.12.2006)).

פינוי דייר מוגן למטרת בניה

כשמדובר בבית עסק, קובע סעיף 133(ב) לחוק, כי "לא יקבע בית המשפט כסידור חלוף תשלום פיצויים בלבד, אלא בהסכמת הדייר או במקרה שהדייר מסרב להסכים לכך ללא טעם סביר".

"סידור החלוף הראוי – המצאת מושכר חלופי או תשלום פיצוי כספי במקום זאת – נתון לשיקול דעתו של בית המשפט בהתאם לנסיבותיו הקונקרטיות של המקרה.

בית המשפט מוסמך, מכוח שיקול הדעת המוקנה לו בסעיף 133(ב) לחוק הגנת הדייר, לקבוע כי הסידור החלוף יהיה בתשלום פיצויים.

במסגרת שיקול הדעת השיפוטי, יש להתחשב בתכלית החקיקתית:

מחד – להבטיח שבעל הבית יוכל לממש את זכויותיו בנכס ולבנות עליו בניין בלי שהדייר ימנע זאת ממנו. ומנגד – להבטיח שדייר לא יפונה בשל הריסת המושכר, אלא אם כן הועמד לרשותו סידור חלוף ההולם את צרכיו.

על כן, יש לקבוע את סכום הפיצוי שישולם לנתבעים כנגד הפינוי" (ת"א (שלום ת"א) 19959-02-10 אפרת יובלים בע"מ נ' דבך, פסקות 16-15 (27.6.2011)).

בעניין ברזילי עמד בית המשפט העליון על מהותו של הסידור החלוף (פסקה 35, אזכורים הוסרו):

משמעותו של המונח סידור חלוף בהקשרו של חוק הגנת הדייר הוא הענקת תחליף ראוי לדייר, אשר ימלא את התכלית שאותו מילא המבנה שממנו פונה […]. תחליף ראוי יכול שיהיה מבנה חלופי ויכול שיהיה על דרך של תשלום פיצויים, ובלבד שבעת פינויו של בית עסק, לא יינתן סידור חלוף על דרך של פיצויים, אלא בהסכמת הדייר (ראו: סעיף 133(ב) לחוק הגנת הדייר). מכך שהמחוקק איפשר לספק לדייר שפונה סידור חלוף על דרך של פיצויים (בהסכמתו) ניתן, להשקפתי, ללמוד כי סידור החלוף, לא חייב להיות בהכרח זהה לחלוטין לנכס שפונה. זאת מאחר שמתן סידור חלוף על דרך של פיצויים יש בו ממילא תחליף שאיננו זהה לנכס שפונה. הסידור חלוף צריך איפוא לאפשר לדייר המפונה למלא את אותן הפונקציות שהנכס המקורי מילא עובר לפינויו, אך הוא איננו חייב להיות זהה לחלוטין לאותו נכס".

משרד עורכי דין אביב, שובייב ושות' כאן לשירותכם

לקבלת פרטים נוספים או לקבלת ייעוץ משפטי  – חייגו 09-8914684 ☎

*מידע זה הינו מידע כללי בלבד ולא משמש כיעוץ משפטי.