חתמתם על חוזה מכר דירה ובדירה התגלו פגמים וליקויים נסתרים ? המוכר הסתיר מידע אודות הליכים משפטיים כנגד הדירה ( כגון צו הריסה או צו מבנה מסוכן) ? התגלה פער בין שטח הדירה בפועל לבין שטח הדירה שנלקח בחשבון חוזה מכר דירה? במאמר זה נבחן מה בתי המשפט בוחנים במצב של הפרת חוזה מכר דירה.
הפרת חוזה מכר דירה – הפרת חובת הגילוי
משמעותה של הפרת חובת הגילוי בהקשר החוזי עשויה להיות מגוונת – היא עשויה להוות הפרה של חובת תום-הלב במשא ומתן, היא יכולה להגיע לכדי הטעיה חוזית ובמקרים מסוימים אף לעלות כדי הפרת החוזה. חובת תום הלב כוללת חובה שלא להטעות את הצד שכנגד הן בהטעיה אקטיבית והן בהטעיה פסיבית, שמשמעותה אי גילוי עובדות, אשר על פי הנסיבות היה מקום לצפות שאדם המנהל משא ומתן יגלה אותן לצד השני.
מה היא הפרה יסודית של חוזה המכר ?
סעיף 6 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרה חוזה), תשל"א-1970 (להלן: "חוק התרופות")): קובע מהי "הפרה יסודית" "… הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית; …. (הדגשות שלי, ר"פ).
סעיף 7(א) לחוק התרופות קובע כי במקרה של הפרה יסודית, זכאי הנפגע לבטל את החוזה.
על פי סעיף 8 לחוק התרופות, הביטול ייעשה ע"י מתן הודעה למפר, תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה וככל שהנפגע נתן למפר אורכה לקיום החוזה, יודיע על ביטולו תוך זמן סביר לאחר שחלפה הארכה.
סעיף 9(א) לחוק התרופות מורה על חובת השבה במקרה של ביטול הסכם:
- (א) משבוטל החוזה, חייב המפר להשיב לנפגע מה שקיבל על פי החוזה, או לשלם לו את שוויו של מה שקיבל אם ההשבה היתה בלתי אפשרית או בלתי סבירה או שהנפגע בחר בכך; והנפגע חייב להשיב למפר מה שקיבל על פי החוזה, או לשלם לו את שוויו של מה שקיבל ….. (הדגשות שלי, ר"פ).
על פי ההלכה הפסוקה ע"א 741/79 כלנית השרון השקעות ובנין בע"מ נ' רבקה הורביץ (11.03.81), ההשבה בעקבות ביטול חוזה, קשורה אך איננה נובעת מהחוזה, ואין היא תנאי מכללא בחוזה. ההשבה היא לבר-חוזית, והיא יונקת את כוחה מסעיף 9 הנ"ל המבטא עיקרון של התעשרות שלא כדין.
ראו בנוסף: ע"א 467/88 קול אטום מפעלי מתכת וחשמל בע"מ נ' פסח צפורן (7.3.91).
הפרה יסודית יכולה להיות מוסכמת או מסתברת. שתי האפשרויות קבועות בהגדרת המונח "הפרה יסודית" בסעיף 6 לחוק התרופות:
"הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית; תניה גורפת בחוזה העושה הפרות להפרות יסודיות ללא הבחנה ביניהן, אין לה תוקף אלא אם היתה סבירה בעת כריתת החוזה"
כאשר הצדדים להסכם כללו בה תניה לפיה הפרת כל סעיפי ההסכם, או רבים ממנו, ללא הבחנה ביניהם, תהיה הפרה יסודית, לא ייתן לכך בית המשפט כל משקל, ויבחן כל תניה לגופה.
הפרת חוזה מכר דירה
הפרת חוזה מכר דירה – פיצוי מוסכם
סעיף 15(א) לחוק החוזים מאפשר לצדדים להסכים על פיצויים מוסכמים ללא הוכחת נזק. נקודת המוצא היא כי בית המשפט יכבד את רצון הצדדים ויאכוף תניה של פיצויים מוסכמים ככתבה וכלשונה, כנגזר מחופש החוזים. המבחן אינו הנזק שנגרם בפועל עקב ההפרה, כי אם הנזק שניתן היה לצפותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה שאירעה בפועל. לבית המשפט אמנם סמכות להפחית את הפיצויים המוסכמים, מקום בו "מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה", אולם בית המשפט יעשה שימוש בסמכותו זו "במשורה ובמקרים חריגים בלבד". על מנת שבית המשפט יעשה שימוש בסמכות זו עליו להשתכנע כי לא מתקיים כל יחס סביר בין הפיצוי המוסכם לנזק שניתן היה לצפותו מראש כתוצאה מסתברת של ההפרה, וגם אם מצא שאכן לא מתקיים יחס סביר כאמור, עדיין מסור לבית המשפט שיקול דעת אם לעשות שימוש בסמכותו. כל עוד קיים יחס סביר כלשהו, ולו גם דחוק, לנזק שניתן היה לראותו מראש לא יתערב בית המשפט בשיעור הפיצוי המוסכם (יצחק עמית, שם, בעמ' 29-32; ע"א 10208/16 קרסו מוטורס בע"מ נ' Better Place Inc [פורסם בנבו] (13.12.2017) פסקאות 17 ו-18 לפסק הדין).
ואולם, בית המשפט לא ישתמש בסמכותו זו ביוזמתו, אלא לפי בקשת המפר. אכן, טענה להפחתת הפיצוי המוסכם צריכה להיטען במפורש על-ידי המפר, ומקום בו לא הועלתה הטענה בכתבי הטענות אין להידרש לה.
משרד עורכי דין אביב, שובייב ושות' כאן לשירותכם
לקבלת פרטים נוספים או לקבלת ייעוץ בנוגע להפרת חוזה מכר דירה – חייגו 09-8914684 ☎
*מידע זה הינו מידע כללי בלבד ולא משמש כייעוץ משפטי.