קרובי משפחה עשויים להעביר ביניהם נכסים במתנה, משלל סיבות אפשריות. יש לכך לא מעט יתרונות, ובעיקר בכל הקשור למיסוי: העברת דירה לבן או לבת משפחה משמעותה תשלום מס מופחת עבור מקבל המתנה, לצד פטור מלא ממס שבח לצד המעניק. עם זאת, חשוב לזכור כי החוק בישראל רואה בעסקה של העברת דירה במתנה עם משכנתא כעסקת מכר לכל דבר, אם כי גם החוק מכיר בכך שזוהי עסקה שונה ומיוחדת.
העברת דירה במתנה עם משכנתא – תקופת הצינון
כאמור, ישנם הבדלים ברורים בין עסקאות שונות של מכירת נכסים לבין העברת דירה במתנה עם משכנתא. אחד ההבדלים המרכזיים קשור בתקופת הצינון, שכן התקנות קובעות כי אין למקבל המתנה אפשרות למכור את הנכס עם קבלתו. במקום זאת, עליו לחכות שלוש שנים לפחות, ואף ארבע שנים במקרה שהדירה אינה משמשת אותו לצרכי מגורים.
האם העברת דירה במתנה עם משכנתא משתלמת?
כדי לבחון את המשמעות הכלכלית של עסקה מעין זו, ובעיקר כדי לקבל החלטה מושכלת וטובה יותר, חשוב להבין לעומק את סוגיות המיסוי הנלוות. אם כן, החוק בישראל קובע כי ברכישת דירה יש לשלם מס רכישה. מס זה מגיע לשיעור מקסימלי של 10%, אך במקרים שבהם הדירה ניתנת במתנה – אם או בלי משכנתא – שיעור המס צונח משמעותית. החוק קובע בנוסף כי אדם אשר מוכר נכס שני, כלומר נכס השונה מזה שבו הוא מתגורר, נדרש לשלם מס שבח. אלא שבמקרים בהם הדירה מועברת ללא תמורה לאדם קרוב, בהחלט ייתכן כי יינתן פטור מלא מתשלום המס.
העברת דירה במתנה עם משכנתא
העברת דירה עם משכנתא – מי שולט בנכס?
רשות המיסים מתמקדת במספר שאלות עיקריות כדי לקבוע האם דירה אשר הועברה ללא תמורה, אכן הועברה באופן כן ואמיתי, ולא כדי לחמוק מתשלום מיסים. אם כן, העברת דירה עם משכנתא היא סוגיה משמעותית עבור רשות המיסים, שכן השאלה הנשאלת במקרים אלה היא מי הגורם השולט בנכס, הלוא הוא הגורם אשר משלם את המשכנתא. במילים אחרות, כדי להבטיח הליך תקין וחוקי, על הצדדים לדאוג לא רק להעברת הנכס, אלא גם להעברת התשלומים. כאשר אדם מעניק דירה לאחד מילדיו ומשלם את המשכנתא עבורם, הוא נחשב לבעל השליטה והעסקה לא תיחשב כעסקת מתנה. המשמעות היא הטבות המס השונות לא יחולו על עסקה מהסוג הזה.
איך מבצעים העברת דירה במתנה עם משכנתא בצורה נכונה?
מעל לכל, העברת דירה במתנה עם משכנתא מחייבת הבנה מעמיקה של החוק, ובחינה מדוקדקת של האפשרויות שעומדות על הפרק. לצורך הדוגמה, כאשר אדם מקבל במתנה נכס, מוגבלת היכולת שלו להשתתף במכרזים שונים של דירות מוזלות, משום שהוא איננו "מחוסר דיור". זאת ועוד, מקבל המתנה נהנה לא רק מהזכויות הנלוות. אם הוא מבקש לרכוש דירה נוספת למשל, הדבר עלול להוביל לתשלום מס, וכן יש לדווח על הנכס במסגרת הצהרת ההון המוגשת למס הכנסה.
לבסוף, חשוב לזכור כי הטבות והקלות ניתנות רק במקרים שבהם מתבצעת העברת דירה במתנה עם משכנתא למעגל הקרוב, כלומר מהורה לאחד מילדיו, בין אחים או בין בני זוג. כאשר העסקה המיועדת צפויה להתבצע עם אדם שאיננו מדרגה ראשונה, מומלץ להתייעץ מבעוד מועד עם עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין. כך תקבלו את כל המידע ותוכלו לבחור את הנתיב האידאלי עבורכם.
משרד עורכי דין אביב, שובייב ושות' כאן לשירותכם
לקבלת פרטים נוספים או לקבלת ייעוץ משפטי – חייגו 09-8914684 ☎
*מידע זה הינו מידע כללי בלבד ולא משמש כייעוץ משפטי.