המציאות שלנו השתנתה לחלוטין בשבועות האחרונים. עסקים רבים נסגרו, אחרים צמצמו פעילות, ומאות אלפי עובדים קיבלו מכתבי פיטורין או יצאו לחופשה ללא תשלום, בעוד רבים אחרים החלו לעבוד מהבית – במקום מהמשרד. באופן טבעי, השינויים הללו מחייבים את בעלי העסקים, וגם את בעלי הדירות ואת השוכרים, לחפש פתרונות יצירתיים ודרכים לחסוך בעלויות. אחת ההוצאות הגדולות היא ללא ספק ההוצאה על שכירות, מה שמעלה את השאלה המתבקשת: האם ניתן לבטל חוזה שכירות בעקבות הקורונה?
ביטול חוזה שכירות בעקבות הקורונה
חוזה שכירות למגורים – ומשבר הקורונה
לפני שנבחן את השפעת הקורונה על חוזי שכירות של משרדים, נתחיל דווקא מהחוזה המתקיים בין בעלי הדירות לבין השוכרים הפרטיים. בתחום הזה החוק בהחלט ברור וחד משמעי, והשוכר אינו רשאי להודיע לבעל הדירה כי לא ישלם בזמן המשבר או ידחה את התשלומים. הודעה חד צדדית מעין זו, היא בגדר הפרה של הסכם השכירות, ובעל הדירה רשאי לנהוג בהתאם ועל פי התנאים שסוכמו מראש. עם זאת, מאז תחילת משבר הקורונה נראה כי בעלי דירות רבים ויתרו על דמי השכירות לזמן קצוב, הפחיתו את העלות החודשית או דחו את מועד התשלום, וזאת מתוך הכרה בקושי שעמם מתמודדים השוכרים, בפרט אלה שאיבדו את מקור פרנסתם או אשר הכנסתם ירדה באופן ניכר.
חוזה שכירות למשרד – וסוגיית "כוח עליון"
בעוד שוכרי הדירות ממשיכים לנצל את הנכס, ורובם אף מנצלים אותו יותר מתמיד בשל סגירתם של עסקים ומתחמי בילוי, שוכרי המשרדים מתמודדים עם מצב שונה לחלוטין. למעשה, עסקים רבים מאפשרים לעובדים להתנהל מרחוק, בהתאם להנחיות משרד הבריאות, ובינתיים המשרדים נותרים שוממים. באופן דומה, בעלי עסקים אחרים ממשיכים לשלם את דמי השכירות על אף שהעסק נסגר לחלוטין וההכנסות נעצרו. ייתכן כי מי שנמצא במצב זה יוכל לטעון טענת "כוח עליון". טענה זו מתייחסת למצב שבו מאורע בלתי צפוי ובלתי נמנע מוביל להשהיית ההתחייבויות של שני הצדדים (השוכר והמשכיר) עד תום האירוע. מגיפת הקורונה יכולה להיחשב מאורע בלתי צפוי, או "כוח עליון".
ביטול חוזה שכירות בעקבות הקורונה – והזכות לפיצוי
בהנחה כי ניתן לראות במגיפת הקורונה "כוח עליון", הרי שהפרת הסכם השכירות לנוכח המצב ובעקבות הנחיות משרד הבריאות, עשויה למנוע מבעל הנכס את הזכות לתבוע פיצוי. אין ספק שזהו תרחיש שמייצר דילמות ולבטים גם מצד מערכת המשפט, שהרי ברור כי במצב הנוכחי ישנם שני נפגעים: השוכר שהכנסתו נפגעה, ובעל הנכס שניזוק בשל הפרת ההסכם והפסקת התשלומים החודשיים. במילים אחרות, מערכת המשפט אמורה לקבוע איזה נזק משמעותי יותר, ומי אמור לשלם את המחיר בזמן המשבר. עם זאת, ברוב המקרים הנטל הזה מוטל על המשכיר, ולא על השוכר.
עו"ד בוריס שובייב – צילום: יח"צ
"פטור משתלום דמי השכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע"
על פי סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה תשל"א-1971, כנראה כי השוכרים פטורים מתשלום דמי השכירות, והם אף עשויים לבטל את ההסכם במידה ונמנעת היכולת לבצע בנכס שימוש בכפוף להסכם:
"היה הנכס המושכר מקרקעין ונמנע מן השוכר להשתמש בו למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו, והשוכר לא ביטל את החוזה בשל כך, פטור הוא מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע כאמור". בנוסף מפורט כי "הפטור האמור יחול רק אם בעת כריתת החוזה לא ידע השוכר על הנסיבות האמורות בסעיף קטן (א) ולא היה עליו לדעת עליהן או לא ראה אותן ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען."
אם כן, במצב של הסגר, תחת הנחיות מגבילות של משרד הבריאות ובמצב שבו גם התחבורה הציבורית מושבתת והעובדים ממילא אינם רשאיים להגיע למקום העבודה, נמנע מהשוכר לבצע שימוש בנכס. ניתן לפרש באופן סביר ומתקבל על הדעת כי השוכר יהיה פטור מתשלום דמי השכירות.
תיקוני חקיקה אפשריים ימנעו תביעות
ביטול חוזה שכירות בעקבות הקורונה הוא נושא שזוכה לתשומת לב רבה מאז התפשטות המגיפה בישראל, באופן טבעי. לנוכח המצב הכריז גם משרד המשפטים על הקמת צוות משפטים בכירים שאמונים על בחינת הנושא ועל תיקוני חקיקה. צעד זה נועד כדי למנוע מבעוד מועד את התביעות הפוטנציאליות בתחום, שכן עסקים רבים סגרו את שעריהם. למהלך החשוב יש השפעה אדירה על בעלי עסקים, משרדים וחנויות, שכן השבתת הפעילות העסקית מקשה על עמידה בתנאי השכירות ועל מתן תשלום מלא למשכירים. בהנחה כי עם תום המשבר ואף קודם לכן עשויות להגיע תביעות רבות לפתחו של בית המשפט, צוות המשפטנים יקדים תרופה למכה ויסייע לפסוק האם מדובר בהפרת חוזה מוצדקת, והאם היא מחייבת גם בתשלום פיצויים לבעל הנכס.
חוזה השכירות במציאות הנוכחית
אין ספק שהמציאות הנוכחית רצופה באתגרים, הן ברמה הבריאותית והן ברמה החברתית, אבל נדמה כי האתגרים הכלכליים בהחלט מורכבים יותר מאי פעם. הפגיעה בהכנסות, חוסר הוודאות והירידה הניכרת בפעילות המשק בכלל, כל אלה משפיעים על כולם – שכירים ועצמאיים, שוכרים ובעלי נכסים. עם זאת, רגע לפני שאתם נוקטים בצעד שעשוי לעלות לכם ביוקר, בין אם אתם שוכרים דירה למגורים או משרד לצרכי עבודה, מומלץ להבין לעומק את משמעות המהלך, את הסיכון שאתם נוטלים על עצמכם ואת ההשלכות שלו לא רק בטווח הקצר, אלא גם בטווח הארוך.
מאת: עו"ד בוריס שובייב – שותף, מנהל מחלקת נדל"ן
משרד עורכי דין אביב, שובייב ושות' כאן לשירותכם
לקבלת פרטים נוספים או לקבלת יעוץ בנוגע לביטול חוזה שכירות בעקבות הקורונה – חייגו 09-8914684 ☎