ביטול חוזה מכר דירה – מתי זה אפשרי ?

עסקה לרכישת דירת מגורים הינה העסקה המשמעותית והגדולה ביותר בחייהם של מרבית רוכשי הדירות. במאמר זה נבחן מתי ובאיזה עילות אפשר לבטל חוזה מכר דירה.

ביטול חוזה מכר דירה – מהפכה בתחומם של חוזי המכר לרכישת דירות מגורים.

בשנים האחרונות, התחוללה מהפכה בתחומם של חוזי המכר לרכישת דירות מגורים. כתוצאה מאותה מהפכה השתנה העיקרון השולט בחוזים אלו מעיקרון של "ייזהר הקונה" (Caveat emptor) לעיקרון של "ייזהר המוכר". עד למהפכה הנ"ל כללו חוזי מכר לרכישת דירות מגורים סעיף כללי לפיו הצהיר הקונה כי בדק את הנכס, או לפחות ניתנה לו האפשרות לבדוק את הנכס מכל בחינה שהיא, ובכלל זה מבחינה פיזית, תכנונית (למשל: את היתר הבנייה, התאמתו לתוכנית בניין עיר הקיימות) ומשפטית (למשל: בדיקת נסח הטאבו), וכי הוא מוותר על כל טענה, דרישה או תביעה כלפי המוכר בשל כל פגם, אי-התאמה או ליקוי בנכס. הסעיף הכללי הזה היה בעל תוקף משפטי. כאשר התגלה בדיעבד פגם פיזי, תכנוני או משפטי-קנייני בנכס, והקונה היה מגיש תביעה נגד המוכר, היו התביעות נדחות על ידי בתי המשפט. המצב המשפטי בו העיקרון השולט הוא ייזהר הקונה, יצר מציאות עסקית קשה ובמידה מסוימת לא הגונה. המוכר היה פוטר את עצמו מכל אחריות, ומטיל אותה על הקונה, גם במקרים בהם הוא ידע שיש פגם בנכס או שהבדיקה תעורר שאלות.

ביטול חוזה מכר דירה – חדר אשפה במקום מחסן

תחילתו של המפנה הוא בפסק הדין שניתן  בה"פ (מחוזי ת"א) 33707-10-12 איציק ישראל נ' בנדרי אליה [פורסם בנבו] (10.10.2013) (להלן: "עניין בנדרי"). בפרשה זו, המבקש רכש מהמשיב מחסן בקומת קרקע של בניין מגורים. בדיעבד גילה המבקש, כי ייעוד הנכס על פי היתר הבניה הוא "חדר אשפה של סופרמרקט", וכי לא ניתן לעשות בו שימוש כמחסן. המבקש הצליח לרשום את המחסן על שמו בלשכת רישום המקרקעין, אך נותרה המגבלה לפיה לא ניתן לעשות בו שימוש כמחסן. בעקבות כך הודיע המבקש למשיב על ביטול החוזה ודרש השבת התמורה ששולמה, אך המשיב סירב. המבקש עתר לביטול החוזה עקב הטעיה במשא ומתן לקראת כריתת החוזה. בפסק הדין בעניין בנדרי החל השינוי במגמה, ובית המשפט קבע שעל המוכר הייתה מוטלת החובה לגלות לקונה שייעוד הנכס על פי היתר הבניה הוא חדר אשפה, ועצם העובדה שהוא לא גילה זאת לקונה מהווה עילה לביטול חוזה המכר. קביעה זו באה על אף שחוזה המכר בין הצדדים כלל סעיף כללי לפיו הצהיר הקונה כי "בדק את זכויות המוכר במחסן – המשפטיות והתכנוניות בעצמו ובאמצעות בעלי מקצוע מטעמו ולפיכך מוותר על כל טענה ו/או דרישה כלפי המוכר בענין המחסן…", שכן התגלה, כי בפועל הקונה לא ערך את הבדיקות הנ"ל.

ביטול חוזה מכר דירה

ביטול חוזה מכר דירה – הבית נבנה ללא היתר בניה

בע"א 8068/11 אורי עיני נ' חן שיפריס [פורסם בנבו] (11.2.2014) (להלן: "עניין שיפריס") חתמו המשיבים על חוזה לרכישת ביתם של המערערים. החוזה כלל הצהרה של המוכרים/ המערערים כי הנכס נבנה בהתאם להיתר בנייה שקיבלו וכי לא ידוע להם על חריגות בנייה או על פגם נסתר בנכס, וכן כלל הצהרה של המשיבים כי בדקו את הנכס, לרבות מצבו התכנוני ברשויות. חרף הצהרתם, המשיבים לא בדקו את מצב הנכס טרם רכישתו ורק לאחר מסירת החזקה בנכס לידיהם, התברר להם כי חלק מהבית נבנה ללא היתר, וגם נמצאו בו פגמים. בנסיבות המקרה בעניין שיפריס נקבע, כי המוכרים אמנם לא ידעו בפועל על מצבו של הנכס, אבל הם יכלו היו לדעת ואף חייבים היו לדעת על אי-ההתאמה. על כן, קיבל בית המשפט העליון פה אחד את טענת הרוכשים שבנסיבות אלה הם רשאים היו לבטל את הסכם המכר.  לתוצאה זו, הגיעו השופטים דרך פרשנות הוראות סעיף 16 לחוק המכר, התשע"כ-1968 (להלן: "חוק המכר") – שעניינו "העלמת אי-התאמה" – המורה כדלקמן:

"היתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה".

דעת ההרכב נחלקה בשאלה: האם ניתן להחיל את דוקטרינת ה"אשם התורם" על הוראת סעיף 16 לחוק המכר הכללי, ולזקוף לחובת הקונים אשם תורם בכך שהתרשלו ולא בדקו את מצב הנכס? ואף על פי כן הצהירו בחוזה כי הם בדקו את מצבו של הנכס הן מבחינה פיזית והן מבחינה תכנונית לרבות בדיקות שבוצעו על פי ההצהרה ברשות המקומית, ברשות מקרקעי ישראל ובוועדה במקומית. השופטים סולברג ומלצר קבעו, נגד דעתו החולקת של השופט רובינשטיין, כי אין לייחס משקל לרשלנותם של המשיבים, וזאת בכפוף לסעיף 12 לחוק המכר לפיו ידיעה ממשית של הקונה אודות אי-ההתאמה, במועד כריתת החוזה, שומטת את הבסיס המשפטי להטלת אחריות על המוכר. לשיטתם, סעיף 16 לחוק המכר הינו סעיף קוגנטי, ואין הצדדים רשאים להתנות על האמור בו. מאחר שסעיף 16 אינו כולל התייחסות לאשם תורם מצד הקונה, אין רלוונטיות להצהרת הקונים שהם בדקו את הנכס ומצאו אותו מתאים לצרכיהם. עולה, אם כן, כי ההלכה כיום בעניין זה היא חדה, ברורה ואינה משתמעת לשתי פנים: על המוכר חלה חובה מוגברת לגילוי אי-התאמה בנכס לידיעתם של הרוכשים, בין אם ידע עליה בפועל ובין אם היה צריך לדעת עליה כבעל נכס סביר.

בעת רכישת דירה חשוב לבצע את כל הבדיקות הנכונות באמצעות עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין, שמאי מקרקעין ומהנדס בניין, בכדי למנוע הפסד כספים ועוגמת נפש. כמו כן, טרם רכישת דירה, מומלץ לשכור את שירותיו של עורך דין, אשר מתמחה בתחום המקרקעין ואשר יבצע עבורכם את כל הבדיקות הנחוצות וינהל משא ומתן עד החתימה על החוזה. למשרדינו ניסון עשיר בייצוג רוכשי דירות .

משרד עורכי דין אביב, שובייב ושות' כאן לשירותכם

לקבלת פרטים נוספים או לקבלת ייעוץ משפטי בנוגע לביטול חוזה מכר דירה – חייגו 09-8914684 ☎

*מידע זה הינו מידע כללי בלבד ולא משמש כיעוץ משפטי.