Договорное право в правовой системе Израиля основано на важном фундаментальном принципе, согласно которому контракты должны выполняться. Потому что для того, чтобы вести надлежащую торговлю и поддерживать стабильную экономику, стороны должны уважать заключенные между ними контракты. Этот принцип распространяется и на сделки купли-продажи квартир, которые считаются значительными и дорогими и которые большинство людей совершают лишь несколько раз в жизни. Однако законодатель допускает расторжение квартирного договора в ограниченном числе признанных и обоснованных случаев, указанных в законе. Если имело место существенное нарушение договора, были недостатки в заключении договора с точки зрения формы или содержания, или если он был заключен по ненадлежащим причинам. Например, одна из сторон подписала договор под давлением или из-за психического расстройства. Важно отметить, что суд рассматривает каждое дело в соответствии с его конкретными обстоятельствами, и поэтому окончательный результат может отличаться от одного дела к другому.
Правовые основания для расторжения договора купли / продажи квартиры в Израиле
Закон о договорах (общая часть) 1973 года перечисляет случаи, в которых договор может быть расторгнут:
Принципиальное нарушение:
В случае существенного нарушения одного из пунктов договора купли-продажи на покупку квартиры затронутая им сторона может уведомить другую сторону о его расторжении. Потому что в каждом договоре купли-продажи квартиры стороны четко и прямо договариваются между собой по существенным пунктам, что их нарушение будет считаться существенным нарушением и послужит уважительной причиной для его расторжения. Кроме того, определение существенного нарушения относится к ситуации, при которой разумное лицо вообще не подписало бы договор купли-продажи, если бы ему было известно о возможном нарушении и его последствиях. Возьмем для примера очень распространенный пункт, который включается в договоры купли-продажи квартир у подрядчика. Пункт, в котором указано, что квартира будет передана покупателю в надлежащем состоянии, включая согласования и разрешения согласно законодательству. Несоблюдение этого требования по каким-либо причинам – это может считаться существенным нарушением, которое является основанием для расторжения договора покупателями.
Просто чтобы вы знали, чтобы проверить, является ли это существенным нарушением, которое дает юридическую возможность расторгнуть договор, принимается во внимание законодательство в этой области и положения конкретного соглашения.
Ошибка: Основой договорного права является то, что стороны подписывают соглашение добровольно после того, как досконально усвоили все его значения. В случае, когда закрытие сделки было основано на принципиальной и преднамеренной ошибке, иначе договор не был бы подписан – это может быть уважительной причиной для его расторжения. Однако это не ошибка в оценке квартиры, а нечто принципиальное. Также должно быть показано, что другая сторона договора (обманщик) знала об ошибке или должна была знать об этом. Однако, если ошибка исправима и вводящая в заблуждение сторона объявила, что она несет ответственность за ее исправление, ему обычно предоставляется возможность и время исправить ее, и договор не будет расторгнут.
Принуждение: В случае, если договор был заключен из-за принуждения с применением силы или угроз со стороны или от имени другой стороны, будет возможно расторгнуть его. Если, например, продавец угрожает покупателю подписать сделку, иначе он нанесет вред членам его семьи, это считается принуждением по закону. Однако если одна из сторон желает отстоять свое законное право на обращение в суд по конкретному делу, это не будет считаться угрозой, подпадающей под действие принуждения.
Угнетение: Согласно закону и постановлениям, в любом случае, когда одна сторона использует для подписания договора душевное расстройство, психическое или физическое состояние, определенную слабость или неопытность другой стороны, это будет считаться узурпацией и может быть аннулирован. При этом доказывается, что условия, предусмотренные в договоре в отношении привлекаемой стороны, в крайней и неразумной степени отклоняются от условий, используемых на рынке в договорах такого типа.
Принципы справедливости и добросовестности: два фундаментальных принципа, на которых основаны все виды договоров в Израиле. Стороны договора обязаны действовать добросовестно и справедливо на этапе переговоров и при выполнении своих обязательств в соответствии с самим договором.
Распространенные причины расторжения договора купли / продажи квартиры в Израиле
Задержки в графике: в повседневной реальности мы видим множество ситуаций, при которых одна из сторон договора купли-продажи квартиры нарушает прописанные в нем сроки, что может повлечь за собой его расторжение. Например, продавец не осуществил передачу прав вовремя, опоздал с доставкой документов или покупатели не уплатили встречное вознаграждение в назначенный срок.
Сокрытие существенных сведений: Продавец обязан сообщить покупателю существенные сведения и сведения об имуществе, о которых он не может знать самостоятельно. Например, различные дефекты квартиры, которые могут угрожать безопасности, крайние различия между фактическим состоянием квартиры и состоянием, описанным и обещанным в договоре.
Обратите внимание – суды, принимая решение по рассматриваемым им делам, часто используют критерий разумности. То есть исследуется вопрос, совершил бы такое же действие разумный человек из поселка, заключив сделку о продаже квартиры или совершив еще одну покупку, если бы располагал всей важной информацией. При отрицательном ответе – суд расторгает сделку/контракт.
В заключение, в свете сложности вопроса расторжения договора квартиры, возможных рисков и больших затрат, рекомендуется обратиться за юридической помощью к адвокату по расторжению договора квартиры, имеющему опыт и знания в данной сфере. Так вы сможете убедиться, что делаете правильный шаг и делаете его максимально профессионально и правильно.