קניית דירה בנאמנות – מה זה אומר, מתי זה נכון, ואילו סיכונים חייבים להכיר
רכישת דירה היא אחת העסקאות הכלכליות המשמעותיות ביותר בחיי אדם. אך ישנם מצבים שבהם הרוכש האמיתי אינו זה שנרשם כבעלים בטאבו. במקרים כאלה נעשה שימוש במנגנון משפטי הנקרא נאמנות במקרקעין.
קניית דירה בנאמנות היא כלי חוקי, מקובל ולעיתים אף הכרחי אך שימוש לא נכון בו עלול ליצור סיכונים משפטיים, מיסויים ואישיים משמעותיים.
במאמר זה נסביר מהי רכישת דירה בנאמנות, מתי משתמשים בה, מהם היתרונות, ומהם המוקשים שחשוב להימנע מהם.
רכישת זכות במקרקעין על ידי נאמן עבור נהנה מהווה "מכירה" החייבת במס שבח ובמס רכישה, אולם ניתן לקבל פטור ממס בעת העברת הזכות מהנאמן לנהנה בכפוף לעמידה בתנאים מהותיים ופרוצדוריאליים הקבועים בחוק.
הפטור ברכישת דירה בנאמנות לפי סעיף 69 לחוק מיסוי מקרקעין
על פי הגדרת "מכירה" בחוק מיסוי מקרקעין, הקניית נכס מקרקעין לידי נאמן נחשבת לאירוע מס החייב במס שבח ובמס רכישה. זאת משום שהחוק מאמץ הגדרה רחבה הבוחנת את המהות הכלכלית של העברת הזכויות, גם אם הפורמט המשפטי אינו עולה כדי מכירה רגילה במשפט הפרטי.
חוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס במקרה של העברת זכות במקרקעין מנאמן לנהנה. מטרת הפטור היא למנוע כפל מס, שכן מבחינה כלכלית הנאמן והנהנה נתפסים כגוף אחד, והעברת הנכס לנהנה היא רק "הד" לרכישה המקורית שבוצעה עבורו.
התנאי המהותי: היעדר אינטרס אישי לנאמן
כדי שהעסקה תוכר כנאמנות לצורכי מס, על הנישום להוכיח כי לנאמן אין כל אינטרס כלכלי אישי בנכס וכי הוא פועל אך ורק לטובת הנהנה. אם לנאמן יש זיקה כלכלית או הנאה מהנכס, רשויות המס עשויות לסווג את העסקה כרכישה רגילה של הנאמן ולא כנאמנות.
התנאי הפרוצדורלי: חובת הדיווח
על הרוכש בנאמנות להודיע למנהל מיסוי מקרקעין על הנאמנות תוך 30 יום מיום הרכישה באמצעות טופס ייעודי. אי-דיווח במועד עלול להוביל לשלילת הפטור בעת העברת הנכס לנהנה, אם כי הפסיקה הכירה במקרים מסוימים באפשרות להוכיח נאמנות מהותית גם ללא דיווח פורמלי, תוך הטלת נטל הוכחה כבד על הנישום.
זהות הנהנה במועד הרכישה
על הנהנה להיות ספציפי, ידוע וקיים כבר במועד רכישת הזכות על ידי הנאמן. לא ניתן להכיר בנאמנות עבור נהנה "נסתר" או "גמיש" שזהותו תיקבע רק בעתיד, שכן הדבר נוגד את תכלית החוק למניעת התחמקות ממס.
ביטול נאמנות במקרקעין
נאמנות בנכסי עזבון ופשיטת רגל
קיימים מקרים של נאמנות מכוח הדין (כגון נאמן בפשיטת רגל או מנהל עזבון) המוחרגים מהגדרת "מכירה" לפי סעיף 3 לחוק. במקרים אלו, אירוע המס נדחה למועד המכירה לצד ג', והמס מחושב כאילו הנכס נמכר על ידי הבעלים המקורי.
רכישת מקרקעין בנאמנות
רכישת מקרקעין בנאמנות מאפשרת לבצע עסקה כאשר הנאמן חותם על הסכם המכר ומדווח לרשויות בשם הנהנה.
בין המצבים הנפוצים:
- רכישה עבור בן משפחה.
- רכישה עבור משקיע או קבוצת משקיעים.
- עסקאות יזמות.
- נאמנות במסגרת עסקאות מסחריות.
- החזקת נכסים מטעמי סודיות עסקית.
עם זאת, כבר במועד הרכישה חייב להיות נהנה מוגדר וברור. לא ניתן בדרך כלל לרכוש נכס בנאמנות עבור נהנה שייקבע בעתיד.
מתי רשות המסים מכירה בנאמנות?
כדי שנאמנות תוכר לצורכי חוק מיסוי מקרקעין, יש לעמוד במספר תנאים מרכזיים:
- הנהנה היה קיים ומזוהה במועד הרכישה.
- הנאמן רכש את הנכס עבור הנהנה בלבד.
- הנאמן אינו בעל הזכות הכלכלית בנכס.
- הוגשה הודעה לרשות המסים במועד הקבוע בחוק.
- קיימות ראיות המלמדות על קיום הנאמנות.
כאשר אחד מהתנאים אינו מתקיים, רשות המסים עשויה לראות בנאמן כרוכש האמיתי.
טופס 7067 – הודעה על רכישה בנאמנות
אחד המסמכים החשובים ביותר הוא טופס 7067, המשמש להודעה לרשות המסים על כך שהרכישה בוצעה בנאמנות.
הטופס כולל בין היתר:
- פרטי הנאמן.
- פרטי הנהנה.
- פרטי הנכס.
- מועד הרכישה.
- הצהרת הנאמנות.
יש להגיש את הטופס בתוך המועד הקבוע בדין, בצירוף המסמכים הנדרשים. איחור בהגשתו או אי-הגשתו עלולים להקשות על ההכרה בנאמנות ואף להביא לחיובי מס משמעותיים.
העברה מנאמן לנהנה במיסוי מקרקעין
כאשר הנאמנות מוכרת כדין, העברת הזכויות מהנאמן לנהנה אינה נחשבת, ככלל, למכירה חדשה. משמעות הדבר היא שבנסיבות המתאימות לא יחול מס שבח או מס רכישה בגין עצם העברת הזכויות, שכן מדובר במימוש הנאמנות ולא בעסקה עצמאית.
לעומת זאת, כאשר רשות המסים קובעת שלא התקיימה נאמנות אמיתית או שלא מולאו דרישות החוק, העברת הזכויות עלולה להיחשב לעסקת מכר נוספת, אשר תחויב במס בהתאם לנסיבות המקרה.
לפיכך, יש לבחון כל מקרה לגופו ולהקפיד על תיעוד מלא של מערכת היחסים בין הנאמן לנהנה.
העברה מנאמן לנהנה בטאבו
לאחר קבלת האישורים הנדרשים ניתן לרשום את הנהנה כבעל הזכויות בלשכת רישום המקרקעין.
לשם כך יידרשו, בין היתר:
- שטרי העברת זכויות.
- אישורי מיסוי מקרקעין, ככל שנדרשים.
- מסמכי הנאמנות.
- ייפויי כוח מתאימים.
- אישורים נוספים בהתאם לנסיבות העסקה.
הליך הרישום משתנה בהתאם לסוג הזכויות – זכויות הרשומות בטאבו, זכויות ברשות מקרקעי ישראל או זכויות הרשומות אצל חברה משכנת.
רישום נאמנות בטאבו
רישום נאמנות בטאבו אינו מבוצע בכל מקרה באופן מפורש, והאפשרות לרישום תלויה בסוג העסקה, באופי הזכויות ובהוראות הדין.
לעיתים נרשמות הזכויות על שם הנאמן בלבד, בעוד שהנאמנות מוכחת באמצעות המסמכים שהוגשו לרשות המסים והסכמי הנאמנות. במקרים אחרים ניתן לבצע פעולות רישום בהתאם להוראות רשם המקרקעין ולמאפייני העסקה.
בשל מורכבות הסוגיה, מומלץ לקבל ליווי משפטי כבר בשלב הרכישה.
טעויות נפוצות בעסקאות נאמנות
בין הטעויות השכיחות ניתן למנות:
- אי-הגשת טופס 7067 במועד.
- היעדר כתב נאמנות.
- שינוי זהות הנהנה לאחר הרכישה.
- שימוש בנאמן שאינו פועל בפועל עבור הנהנה.
- דיווח חלקי או שגוי לרשות המסים.
- ניסיון ליצור נאמנות בדיעבד לאחר השלמת העסקה.
טעויות אלו עלולות להוביל לחיובי מס משמעותיים ולעיכובים ברישום הזכויות.
חשיבות הליווי המשפטי
עסקאות נאמנות משלבות דיני קניין, דיני חוזים, דיני נאמנות ומיסוי מקרקעין. כל טעות בשלב הדיווח או הרישום עלולה לגרור השלכות כלכליות משמעותיות.
ליווי של עורך דין המתמחה במקרקעין ובמיסוי מקרקעין מאפשר לבחון מראש את מבנה העסקה, להכין את מסמכי הנאמנות, לבצע דיווח תקין לרשות המסים, להשלים את הליכי הרישום בטאבו ולצמצם את החשיפה למחלוקות מול רשות המסים.
סיכום
רכישת מקרקעין בנאמנות היא מנגנון משפטי יעיל, אך היא מחייבת הקפדה על הוראות החוק ועל דרישות רשות המסים. הגשת טופס 7067, תיעוד הנאמנות, עמידה במועדי הדיווח וביצוע נכון של העברת הזכויות מהנאמן לנהנה הם תנאים מרכזיים להכרה בנאמנות ולמניעת חיובי מס מיותרים.
לפני ביצוע עסקת מקרקעין באמצעות נאמן או לפני העברת זכויות מהנאמן לנהנה, מומלץ לקבל ייעוץ משפטי פרטני, שכן כל מקרה נבחן בהתאם לנסיבותיו, למסמכיו ולהוראות הדין והפסיקה העדכנית.
סיכום
רכישת דירה בנאמנות מחייבת עמידה בשני תנאים מצטברים לצורך קבלת פטור ממס בהעברה לנהנה: תנאי מהותי של קיום יחסי נאמנות אמיתיים ללא אינטרס כלכלי לנאמן עבור נהנה ידוע, ותנאי פרוצדורלי של דיווח לרשויות המס תוך 30 יום ממועד הרכישה.
משרד עורכי דין אביב, שובייב ושות' כאן לשירותכם
לקבלת פרטים נוספים או לקבלת ייעוץ משפטי – חייגו 09-8914684 ☎