מכירת דירה אפוטרופוס
כאשר אדם אינו מסוגל לנהל את ענייניו בשל מחלה, מוגבלות או נסיבות אחרות, מתמנה לו אפוטרופוס מטעם בית המשפט לענייני משפחה. האפוטרופוס נדרש לנהל את רכושו וענייניו של החסוי לטובתו ובשקיפות מלאה. אחת הסוגיות המורכבות ביותר בהקשר זה היא מכירת דירה על ידי אפוטרופוס – פעולה משפטית וכלכלית משמעותית, אשר מחייבת עמידה בדרישות חוקיות מחמירות ואישור מפורש מבית המשפט.
מהו אפוטרופוס ולמה הוא נדרש לאישור מכירת דירה ?
אפוטרופוס מתמנה כאשר בית המשפט משתכנע כי אדם (להלן: החסוי) אינו מסוגל לדאוג לענייניו. האפוטרופוס יכול להיות בן משפחה, קרוב אחר או גורם מקצועי. כל פעולה מהותית בנכסי החסוי, ובפרט מכירת דירת מגורים, מחייבת קבלת היתר מבית המשפט. הסיבה לכך נעוצה ברצון להגן על החסוי מפני פגיעה ברכושו ולוודא שהפעולה נועדה לשרת את טובתו בלבד.
מתי אפשר לקבלת אישור למכירה דירה על ידי אפוטרופוס ?
ישנם מקרים רבים בהם עולה צורך למכור נכס מקרקעין הרשום על שמו של חסוי:
מימון טיפול רפואי או סיעודי יקר.
מעבר החסוי לבית אבות או מוסד מתאים.
חלוקת רכוש בין בני משפחה.
מכירת דירה ישנה לצורך רכישת דירה מתאימה יותר לצרכיו.
בכל אחד מהמקרים הללו, לא די בהחלטת האפוטרופוס או המשפחה – יש להגיש בקשה לאישור הסכם מכר חסוי לבית המשפט.
בקשה לאישור הסכם מכר חסוי :
ההליך מתחיל בהגשת בקשה מסודרת לבית המשפט לענייני משפחה באזור מגורי החסוי. הבקשה כוללת מספר מסמכים חיוניים:
כתב תביעה מופרט הערוך על ידי עורך דין + תצהיר – שבו מצוינים פרטי החסוי, האפוטרופוס והנכס המיועד למכירה.
חוות דעת רפואית עדכנית – המוכיחה כי החסוי אכן מוגבל ואינו יכול לקבל החלטות עצמאיות.
נסח טאבו עדכני – המוכיח את זכויות החסוי בנכס.
הסכם מכר חתום עקרונית – בין האפוטרופוס לקונה הפוטנציאלי, בכפוף לאישור בית המשפט.
חוות דעת שמאית – המשקפת את שווי השוק של הדירה ומבטיחה שהמחיר המוצע הוגן.
רק לאחר עיון במסמכים ובחינת טובת החסוי, יחליט בית המשפט האם לאשר את ההסכם.
עקרונות מנחים לאישור מכירת דירה על ידי אפוטרופוס :
בית המשפט ישקול מספר פרמטרים לפני שייתן את האישור:
האם המחיר המוצע הוגן ביחס לשווי השוק?
האם המכירה אכן נדרשת לטובת החסוי (כיסוי הוצאות, רווחה כלכלית, מעבר דיור)?
האם קיימות חלופות אחרות פחות פוגעניות ברכושו של החסוי?
האם ההסכם נחתם בתום לב ותוך שקיפות מלאה?
רק כאשר כל השיקולים הללו מונחים בפניו, בית המשפט ייתן החלטה סופית.
תפקיד עורך הדין במכירת דירה על ידי אפוטרופוס
מכירת דירה על ידי אפוטרופוס היא פעולה משפטית מורכבת. עורך דין מנוסה בתחום האפוטרופסות והמקרקעין מלווה את ההליך מתחילתו ועד סופו: ניסוח הבקשה, הכנת המסמכים הדרושים, ליווי מול שמאים ורשויות, וייצוג בדיון בבית המשפט. ללא ייעוץ משפטי מתאים, עלולים האפוטרופוס והמשפחה להיתקל בעיכובים ואף בדחיית הבקשה.
משך וזמן ההליך
הליך בקשה לאישור הסכם מכר חסוי עשוי להימשך מספר שבועות עד חודשים, בהתאם לעומס בבתי המשפט ולמורכבות המקרה. חשוב לקחת בחשבון את לוחות הזמנים הללו כאשר מתכננים עסקת נדל"ן, במיוחד אם יש התחייבויות מול קונה או גורמים נוספים.
סיכום
מכירת דירה על ידי אפוטרופוס איננה עסקה רגילה. היא כרוכה בפיקוח הדוק של בית המשפט ובדרישה להוכיח שהמכירה נעשית לטובת החסוי בלבד. כדי להבטיח הליך חלק, מקצועי ומהיר, יש להיעזר בעורך דין מיומן ולהכין מראש את כל המסמכים הנדרשים. כך ניתן להגן על זכויות החסוי ולממש את העסקה באופן הוגן וחוקי.
משרד עורכי דין אביב, שובייב ושות' כאן לשירותכם
לקבלת פרטים נוספים או לקבלת ייעוץ משפטי – חייגו 09-8914684 ☎