קניית דירת נופש – מה צריך לדעת?
שוק הנדל"ן הישראלי מציע מגוון אפשרויות להשקעה, ואחת מהן היא קניית דירת נופש או חדר במלון, בעיקר בערים תיירותיות כמו אילת, נתניה, קיסריה וחדרה. בשנים האחרונות ניכר גידול בביקוש לדירות מסוג זה, הן מצד משקיעים המחפשים הכנסה פסיבית והן מצד משפחות המעוניינות לשלב בין נכס להשקעה לבין שימוש אישי לנופש. יחד עם זאת, חשוב להבין את היבטי המיסוי, המימון והמשפט הכרוכים ברכישת דירת נופש.
דירת נופש טאבו – מה חשוב לבדוק?
רישום בטאבו מהווה נדבך מרכזי בבדיקת זכויות. כאשר רוכשים דירת נופש, יש לוודא האם היא רשומה כדירת מגורים רגילה או תחת סיווג "דירת נופש".
דירת נופש רשומה בטאבו ככזו תאפשר שימוש מוגבל בלבד, בהתאם לייעוד שנקבע בהיתר הבנייה ובחוזה עם העירייה או היזם. לרוב, השימוש יוגבל למספר שבועות בשנה או ייאסר לחלוטין על שימוש למגורים קבועים. לכן, חובה להבין את ההבדל בין בעלות מלאה בדירת מגורים לבין בעלות בדירת נופש מוגבלת בשימוש.
מס רכישה על דירת נופש
היבט מרכזי נוסף הוא מיסוי. בעוד רכישת דירה ראשונה למגורים בישראל עשויה ליהנות מהקלות במס רכישה, רכישת דירת נופש אינה נחשבת דירת מגורים ולכן שיעור מס הרכישה גבוה יותר למעט בפרויקטים כגון נאות גולף קיסריה ומלון כרמל נתניה ששם בחלק מהיחידות כן ניתן להכיר בדירות מגורים.
כיום, רכישת דירת נופש ממוסה כמו רכישת זכות אחרת במקרקעין – החל מ-6% מס רכישה מהשקל הראשון, ללא מדרגות מופחתות. המשמעות היא שעלות העסקה גבוהה יותר, ויש להביא זאת בחשבון בעת חישוב התשואה.
דירת נופש טאבו – מה חשוב לבדוק?
רישום בטאבו מהווה נדבך מרכזי בבדיקת זכויות. כאשר רוכשים דירת נופש, יש לוודא האם היא רשומה כדירת מגורים רגילה או תחת סיווג "דירת נופש".
דירת נופש רשומה בטאבו ככזו תאפשר שימוש מוגבל בלבד, בהתאם לייעוד שנקבע בהיתר הבנייה ובחוזה עם העירייה או היזם. לרוב, השימוש יוגבל למספר שבועות בשנה או ייאסר לחלוטין על שימוש למגורים קבועים. לכן, חובה להבין את ההבדל בין בעלות מלאה בדירת מגורים לבין בעלות בדירת נופש מוגבלת בשימוש.
האם כדאי לקנות דירת נופש?
השאלה אם כדאי לרכוש דירת נופש תלויה בצרכים וביעדים של הרוכש:
יתרונות:
תשואה גבוהה יחסית מהשכרות קצרות טווח.
נכס שניתן גם ליהנות ממנו לצרכים אישיים מספר שבועות בשנה.
ביקוש גבוה בערים תיירותיות ובפרויקטים יוקרתיים כדוגמת נאות גולף קיסריה או מרינה הרצליה.
חסרונות:
הגבלות חוקיות על שימוש למגורים.
מס רכישה גבוה והיעדר הטבות מס.
תלות בחברת ניהול מלונאית ובתיירות העולמית.
סיכון לירידה בתשואה בתקופות של מיתון או ירידה בתיירות.
לפיכך, ההחלטה אם לקנות דירת נופש צריכה להיות כלכלית-אסטרטגית ולא רק רגשית.
הפיכת דירת מגורים לדירת נופש
ישנם משקיעים הרוכשים דירת מגורים רגילה ומשכירים אותה לטווח קצר (כגון Airbnb). מבחינה חוקית, מדובר בשינוי ייעוד השימוש בנכס. אם הדירה רשומה כדירת מגורים בטאבו אך בפועל היא מנוהלת כדירת נופש, הדבר עלול להוות עבירה על חוקי התכנון והבנייה, ובמקרים מסוימים גם להביא לקנסות.
לפיכך, מי שמעוניין להפוך דירה רגילה לדירת נופש, צריך לבדוק היטב את הוראות התב"ע (תכנית בניין עיר) ואת האפשרות לקבל היתר מתאים מהרשות המקומית.
קניית דירת נופש
דוגמאות למתחמי דירות נופש בישראל
בישראל קיימים פרויקטים ייעודיים לדירות נופש, הפועלים במתכונת ניהול מלונאי או כחלק מקומפלקס יוקרתי:
נאות גולף קיסריה – קומפלקס יוקרתי עם דירות נופש להשכרה וניהול מרכזי, בסמוך למגרשי גולף ולחוף הים.
כפר הים חדרה – פרויקט פופולרי על חוף הים, עם דירות נופש המנוהלות במסגרת כפר נופש.
מלון כרמל נתניה – מאפשר רכישת יחידות נופש במיקום מרכזי מול הים.
מלכת שבא אילת – אחד המלונות היוקרתיים ביותר באילת, שבו ניתן לרכוש דירות נופש עם שירותי מלון מלאים.
מרינה הרצליה – אזור מבוקש במיוחד להשקעות, עם דירות נופש סמוכות לים ולמרכזי הבילוי.
משכנתא לדירת נופש
נקודה קריטית היא מימון העסקה. בעוד משכנתא רגילה ניתנת לדירת מגורים בשיעור מימון גבוה יחסית, הבנקים מגבילים מאוד מתן משכנתא לרכישת דירת נופש.
בדרך כלל, הלוואה תינתן בשיעור נמוך יותר מערך הנכס (לעיתים עד 50% בלבד), ובריביות גבוהות יותר. במקרים מסוימים, הרוכש יידרש לקחת הלוואת נדל"ן עסקי במקום משכנתא רגילה. המשמעות היא שההון העצמי הדרוש לרכישת דירת נופש גבוה בהרבה מזה הדרוש לדירת מגורים רגילה.
עורך דין דירת נופש – למה זה חשוב?
רכישת דירת נופש מורכבת יותר מרכישת דירה רגילה:
יש צורך בבדיקת רישום בטאבו והבנת מגבלות השימוש.
חובה לבדוק את הסכם הניהול מול חברת המלון או הגוף המנהל, כדי להבין את חלוקת הרווחים והוצאות התחזוקה.
יש לוודא שאין מגבלות משפטיות או חריגות בנייה.
חשוב לחשב מראש את מס הרכישה, מיסוי השכרה (מס על הכנסות משכירות) ומיסוי עתידי במכירה (מס שבח).
עורך דין מקרקעין אביב שובייב, חברת עורכי דין המתמחה בדירות נופש מלווה את הרוכש משלב בדיקות הנאותות ועד חתימת החוזה, ומגן עליו מפני טעויות שעלולות לעלות עשרות או מאות אלפי שקלים.
סיכום
רכישת דירת נופש או חדר במלון – בין אם באילת, בקיסריה, בחדרה, בנתניה או בהרצליה – עשויה להיות השקעה מעניינת ומניבה, אך היא טומנת בחובה מורכבויות משפטיות, מיסויות וכלכליות.
לכן, עוד לפני שמבצעים את העסקה, מומלץ להיעזר בעורך דין המתמחה בדירות נופש, על מנת להבטיח שההשקעה תהיה בטוחה, חוקית ומשתלמת לאורך זמן.
משרד עורכי דין אביב, שובייב ושות' כאן לשירותכם
לקבלת פרטים נוספים או לקבלת יעוץ בנוגע לקניית דירת נופש – חייגו 09-8914684 ☎