קבלת מגרש בפטור ממכרז לבנייה למגורים במסגרת הרחבה

בקשה להקצאת מגרש בפטור ממכרז לבנייה למגורים במסגרת הרחבה – מדריך מלא:

כאשר מדובר על רכישת מגרש לבנייה פרטית ביישוב כפרי או קהילתי בישראל, אחת האופציות המבוקשות ביותר היא בקשה להקצאת מגרש בפטור ממכרז במסגרת הרחבה. מדובר במסלול ייחודי שמאפשר למועמדים לקבל מגרש ישירות מהיישוב, בתנאים מועדפים וללא התמודדות פומבית במכרז פתוח.

כדי להבין איך זה עובד, מי זכאי, מה צריך לדעת ואיך להגיש בקשה – הכנו לכם מדריך מקיף ומעודכן.

מה זה פטור ממכרז?

החוק בישראל קובע כי מקרקעי מדינה (כולל רוב הקרקעות לבנייה ביישובים) משווקים לרוב במכרז. עם זאת, קיימות חריגות בחוק המאפשרות הקצאת מגרש בפטור ממכרז – בעיקר למטרות הרחבת יישובים כפריים.

מטרת הפטור היא לאפשר ליישובים כפריים וקהילתיים לגדול בצורה מבוקרת על ידי קליטת משפחות חדשות שמתאימות לאופי הקהילתי והחברתי.

היתרונות בהקצאת מגרש בפטור ממכרז

✅ אין תחרות פומבית על הקרקע – המגרש משויך לך לפי החלטת הוועד או האספה הכללית
✅ מחירים מפוקחים ומסובסדים במקרים רבים
✅ תכנון מותאם לקהילה (תשתיות, חינוך, תרבות)
✅ חיזוק היישוב והקהילה

למי זה מתאים?

כדי לקבל מגרש בפטור ממכרז במסגרת הרחבה, צריך לעמוד בכמה תנאים:

• עמידה בתבחיני הקליטה של היישוב (בדיקות חברתיות, התאמה לערכי הקהילה)

• אישור מוסדות היישוב (ועדת קבלה או אספה כללית)

• הסכם פיתוח ואישור רמ"י (רשות מקרקעי ישראל)

• תשלום דמי היוון או דמי פיתוח בהתאם להנחיות

שלבי התהליך – צעד אחר צעד

1️⃣ בירור עם היישוב
השלב הראשון הוא יצירת קשר עם מזכירות היישוב או ועד ההרחבה. כאן תקבלו מידע על זמינות מגרשים, עלויות משוערות ותהליך הקליטה.

2️⃣ הגשת מועמדות לוועדת קבלה
ביישובים קהילתיים או מושבים יש ועדת קבלה שתפקידה לוודא התאמה לערכי המקום. זה כולל לרוב ראיון אישי, הצגת מסמכים ולעיתים המלצות.

3️⃣ קבלת אישור עקרוני
לאחר שעוברים את הוועדה, ניתן אישור עקרוני להקצאה. זה עדיין לא הסכם סופי.

4️⃣ חתימה על הסכם פיתוח
מול רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) חותמים על הסכם פיתוח – מסמך משפטי שמסדיר את התחייבות הרוכש לבנות על המגרש תוך פרק זמן מסוים.

5️⃣ תשלום דמי פיתוח והיוון
בשלב זה משלמים את עלויות הפיתוח ודמי ההיוון (אחוז משווי הקרקע).

6️⃣ קבלת היתר בנייה ובנייה בפועל
לאחר כל האישורים והתשלומים – ניתן להוציא היתר בנייה ולהתחיל בבנייה.

תנאים מיוחדים להקצאת מגרש בפטור ממכרז בהרחבת יישוב חקלאי

חשוב לדעת שלא כל יישוב יכול להציע מגרשי הרחבה בפטור ממכרז. החוק וההנחיות מגדירים במפורש את התנאים:

✅ אזור גיאוגרפי מוגדר
הקצאת מגרש מגורים בפטור ממכרז בהרחבת יישוב חקלאי אפשרית רק ביישובים המוגדרים בפקודות האגודות השיתופיות (תיקון מס' 8) – כלומר, יישובים בנגב ובגליל כהגדרתם בחוק.

✅ מספר בתי האב מוגבל
היישוב חייב להיות קטן יחסית – עד 400 בתי אב לכל היותר.

✅ מגבלה תכנונית
חייבת להיות קיימת תוכנית מפורשת (תב"ע) שמגבילה את מספר בתי האב המותר ביישוב.

✅ ועדת קבלה אזורית
מגרשי המגורים בהרחבה יוקצו למועמדים שימליץ עליהם היישוב, אך בכפוף לאישור ועדת קבלה אזורית.

✅ הסדרים משלימים באגודה
האגודה השיתופית חייבת להשלים מראש את כל ההסדרים הדרושים לביצוע ההרחבה, כגון:

• הסדרי פיתוח

• הסרת עיקולים ושעבודים

• פרסום מכרז מקדים (אם נדרש)

✅ אישור רשות מקרקעי ישראל
האצלה תתבצע רק לאחר שהאגודה הגישה לרשות את כלל המסמכים הדרושים, ורמ"י אישרה אותם.

✅ בנייה מרוכזת – אופציה אפשרית
רשות מקרקעי ישראל רשאית, לפי בקשת האגודה, לאשר שחלק מיחידות הדיור בהרחבה יוקמו בבנייה מרוכזת על ידי קבלן מבצע.

✅ אחריות לפיתוח
הפיתוח בפועל יבוצע בפיקוח המועצה האזורית. חשוב להדגיש: רשות מקרקעי ישראל אינה אחראית לביצוע עבודות הפיתוח עצמן.

✅ היקף זכויות הבנייה
הקצאת מגרש לבנייה למגורים תכלול את מלוא זכויות הבנייה המותרות במגרש בהתאם לתוכנית הבנייה המאושרת.

✅ שלבי ההסכם והחכירה

• לאחר אישור העסקה ייחתם הסכם פיתוח לארבע שנים.

• בכפוף לעמידה בתנאיו – ייחתם חוזה חכירה ל־49 שנים.

✅ הגבלות על העברת הזכויות
מקבל המגרש בפטור ממכרז לא יוכל למכור או להעביר את זכויותיו:

• במשך תקופת הפיתוח כולה.

• במשך חמש שנים נוספות לאחר חתימת חוזה החכירה או מיום קבלת טופס 4 – המוקדם מביניהם.

למה כדאי לשקול בקשה בפטור ממכרז?

• יצירת קהילה מלוכדת עם ערכים משותפים

• אופציה לבנייה ביתית פרטית ביישוב כפרי איכותי

• אפשרות להתמקם במיקום אסטרטגי (מרחק מהעיר, טבע, חינוך איכותי)

• חיזוק יישובים כפריים והמשך הפיתוח בפריפריה

סיכום:
הקצאת מגרש בהרחבת יישוב חקלאי בפטור ממכרז היא מסלול ייחודי עם יתרונות משמעותיים – אבל גם עם תנאים ברורים ומגבילים בחוק. רק יישובים זכאים בנגב ובגליל, בעלי מספר בתי אב מוגבל ותוכנית הרחבה מאושרת, יכולים לפעול כך – ובכפוף להליכי בדיקה, פיקוח ואישורים מול רמ"י וגורמי התכנון.

משרד עורכי דין אביב, שובייב ושות' כאן לשירותכם

לקבלת פרטים נוספים או לקבלת ייעוץ משפטי   – חייגו 09-8914684 ☎