הסכם ממון על דירה – כלי לחסכון במס שבח ומס רכישה

במאמר זה נבחן האם ניתן לסתור את הכלל בדיני המס, הקובע כי בני זוג הגרים ביחד דרך קבע – רואים אותם כ"יחידה אחת" לצורך מס השבח ומס הרכישה שחלים על עסקה בדירה של אחד מהם. כך למשל לעניין מס רכישה קובע סעיף 9(ג1ג)(4)(ג) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, כי:

""יראו רוכש ובן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילד נשוי – כרוכש אחד;"

ולעניין מס שבח קובע סעיף 49(ב) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג-1963, כי:

"לענין פרק זה יראו מוכר ובן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים למעט ילדים נשואים – כמוכר אחד."

הסכם ממון על דירה הינו כלי חשוב אשר בנסיבות מסוימות יכול לסתור כלל זה ולגרום לחסכון במס שבח ובמס רכישה.

הסכם ממון על דירה – האם הפרדה של דירת מגורים בהסכם ממון יכולה לסתור את הכלל של בני זוג – יחידה אחת ?

החוק הישראלי מכיר, באפשרות שבני זוג, בין אם הם נשואים או ידועים בציבור יבחרו להסדיר את מערכת היחסים הקניינית ביניהם בהסכם ממון, שבמסגרתו יפרידו דירת מגורים מסוימת השייכת לאחד מבני הזוג.

כמו כן, בכמה פסקי דין של בית המשפט העליון נקבע, כי בני זוג אשר קבעו הפרדה רכושית בהסכם ממון ביחס לדירה מסוימת ושמרו על הפרדה רכושית בפועל, לא באופן פיקטיבי ולא זנחו הפרדה זו יוכלו לסתור את הכלל של בני זוג – יחידה אחת ביחס לדירה מסוימת ולהנות מחסכון במס שבח ובמס רכישה.

מה האם המבחנים שנקבעו ע"י בית המשפט לצורך בחינת הסכם ההמון ?

בית המשפט העליון קבע בעניין שלמי[1] קבע רשימה לא סגורה של מבחנים שבאמצעותם  ניתן לבחון האם באמת התקיימה הפרדה רכושית – "מגורים במשותף, מימון משותף, תשלום משכנתא משותף, דמי שכירות המשתלמים לחשבון בנק משותף וכיו"ב."

האם ניתן ללמוד על זניחת הסכם ממון ע"י מגורים משותפים בדירה המופרדת מהרכוש המשותף ?

בית המשפט העליון קבע בעניין רועי בלנק ואח'[2] כי: "אין במגוריהם המשותפים של בני הזוג, ובהשתתפות אחד מהשניים במימון שיפוץ הדירה של האחר, כדי ללמד על זניחת הסכם הממון שנכרת ביניהם."

הסכם ממון על דירה

האם חובה לאשר הסכם ממון בבית המשפט או בבית הדין הרבני ?

הסכם ממון בין בני זוג לאחר נישואין חייב אישור בית המשפט או בית הדין הרבני בהתאם להוראות חוק יחסי ממון בין בני זוג התשל"ג – 1973 (ס' 2(א)) וזאת כתנאי לתוקפו של הסכם הממון.

סעיף 2 לחוק יחסי ממון בין בני זוג, תשל"ג – 1973, קובע:

"(א)      הסכם ממון טעון אישור בית המשפט לענייני משפחה (להלן – בית המשפט) או בית הדין הדתי שלו סמכות השיפוט בענייני נישואין וגירושין של בני הזוג (להלן – בית הדין), וכן טעון שינוי של הסכם כזה אישור כאמור."

האמור לעיל כפוף לחריג שנקבע בפסיקת בית המשפט לכלל המחייב אישור הסכם ממון כתנאי לתוקפו, וזאת במקרה בו הצדדים נהגו על פי הסכם ממון בפועל למרות שההסכם לא אושר בבית המשפט, מכח עקרון תום הלב. חריג זה הוכר בנסיבות בהן העלאת הטענה כנגד תוקפו של ההסכם באה בשלב מאוחר לאחר החתימה עליו, במהלך התקופה האמורה פעלו הצדדים לפי ההסכם ובן הזוג שטוען כנגד תוקף ההסכם חתם עליו מתוך רצון חופשי ומודעות מלאה להשלכותיו (ראו ע"א 151/85 רודן נ' רודן פ"ד לט(3) 186).

כמו כן, חוק יחסי ממון קובעי כי הסכם ממון שנכרת לפני הנישואין "יכול שיאומת בידי נוטריון לפי חוק הנוטריונים, תשל"ו-1976, ובלבד שהנוטריון נוכח שבני הזוג הניצבים בפניו עשו את ההסכם בהסכמה חופשית ובהבינם את משמעותו ותוצאותיו" (סעיף 2(ג1) לחוק יחסי ממון בין בני זוג, תשל"ג – 1973).

משרד עורכי דין אביב, שובייב ושות' כאן לשירותכם

לקבלת פרטים נוספים או לקבלת יעוץ בנוגע להסכם ממון לדירה  – חייגו 09-8914684 ☎

*מידע זה הינו מידע כללי בלבד ולא משמש כיעוץ משפטי.

[1] עא 3178/12 יגאל שלמי נ' מנהל מיסוי מקרקעין נתניה

[2] עא 4298/18 מנהל מיסוי מקרקעין ת"א נ' רועי בלנק