העברת דירה במתנה – מהי העברה ללא תמורה?
ראשית, עסקת העברה ללא תמורה הינה עסקת מקרקעין לכל דבר ועניין.
שנית, עסקה שכזו הינה מצב שבו צד אחד מעביר זכויות במקרקעין לצד אחר ללא קבלת כל תמורה עבור זכויות אלו (חשוב לציין שבמידה ומתקבלת תמורה כלשהי אפילו מינורית הרי שאין העסקה נכנסת להגדרת "עסקת העברה ללא תמורה").
שלישית, לעסקה שכזו יכולים להיות יתרונות רבים שנפרט בהמשך אך בקצרה ניתן לומר שאנשים רבים משתמשים בעסקה זו לצורך שיקולי מס, מניעת סכסוכי ירושה בעתיד וקביעת הירושה בעודו של נותן המתנה בחיים והגנה על דירה במצב שבו נותן המתנה נכנס למערכת יחסים חדשה ומעוניין כי ילדיו מנישואיו הקודמים יזכו בזכויות הדירה. יצוין כי לעיתים אנשים מבצעים עסקה שכזו על מנת להגן על זכויות בן/בת הזוג מפני חובות לנושים.
העברת דירה במתנה – האם ניתן להתנות על עסקת העברה ללא תמורה?
אין חובה לערוך חוזה לעסקת העברה ללא תמורה המכונה "חוזה מתנה" אך במידה ומחליטים לערוך חוזה שכזה ניתן להתנות עליו אך תחת מגבלות חוק החוזים: "חוזה שכריתתו, תוכנו או מטרתו הם בלתי חוקיים, בלתי מוסריים או סותרים את תקנת הציבור- בטל" מכאן שניתן להתנות על חוזה המתנה תחת מגבלות הסעיף הנ"ל.
על אילו מסמכים יש לחתום במועד ההעברה ללא תמורה?
היות ונאמר לעיל כי עסקת העברה ללא תמורה הינה עסקת מקרקעין לכל דבר ועניין, גם במעמד ההעברה על הצדדים לחתום על מסמכים שונים וזאת להבטחת העסקה וביצוע העברת הזכויות בעתיד. על מעביר הנכס לחתום על תצהיר "נותן מתנה" אשר יאומת בפני עו"ד, על מקבל הנכס לחתום על תצהיר "מקבל המתנה" אשת יאומת בפני עו"ד, כפי שציינו ניתן לחתום על חוזה מתנה אך אין דרישה כזו בחוק, על הצדדים יהיה לחתום על מסמכים הקשורים למיסוי מקרקעין ועל שטרות מכר/ העברת זכות שכירות וזאת כאשר הנכס רשום בטאבו על שם מעביר הנכס. במידה ואין רישום שכזה בטאבו יהיה על הצדדים לחתום על מסמכים מעט שונים במרשמים שונים.
האם בעסקת העברה ללא תמורה יש חובה בתשלום מיסים?
כידוע, בכל עסקת מקרקעין על מוכר הדירה לשלם מס שבח לרשויות המס אלא אם כן האחרון עומד בתנאים מסוימים אשר יכולים לפטור אותו מתשלום אותו המס ועל רוכש הדירה לשלם מס רכישה עפ"י מדרגות מס רכישה.
העברת דירה במתנה
לעניין מס רכישה במצב של העברה ללא תמורה, על מנת שמקבל הנכס יוכל ליהנות מחיוב מס בגובה של 1/3 ממס הרכישה הרגיל (שהיה על מקבל הנכס לשלם אילו היה מדובר בעסקת מקרקעין רגילה) עליו לעמוד בהגדרת המונח "קרוב" עפ"י תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה) תשל"ה 1974.
"קרוב"- בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך שישה חודשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן זוגו של צאצא, אח ואחות.
קיים בתקנות סייג: במידה וההעברה ללא תמורה מתבצעת לבן זוג המתגורר יחד בדירה, בן/בת הזוג המקבל יהיה פטור ממס.
לעניין מס שבח, עפ"י סעיף 62 (א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג- 1963: "מכירת זכות במקרקעין והקניית זכות באיגוד ללא תמורה מיחיד לקרובו- יהיו פטורים ממס: לעניין זה, "קרוב"- קרוב כאמור בפסקאות (1) ו-(2) להגדרה "קרוב" שבסעיף 1 וכן אח או אחות לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה.
הגדרת המונח "קרוב" לפי סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין: "קרוב" לאדם פלוני- (1) בן זוג (2) הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן זוג ובני זוגם של כל אחד מאלה (3) אח או אחות ובני זוגם (4) איגוד שהוא בשליטתו.
יש לשים לב לנקודה מעניינת כי הגדרת המונח "קרוב" בחוק מיסוי מקרקעין שונה מהגדרת המונח "קרוב" בתקנות מס רכישה.
בתחילת המאמר נוכחנו לדעת כי לא מעט אנשים מחליטים לבצע עסקת העברה ללא תמורה לקרובים וזאת משיקולי מס לדוגמא: העברה ללא תמורה מהורה לילד. כאשר בידי ההורה דירה אחת והוא מעוניין לרכוש דירה נוספת. היות ורכישת דירה שנייה כרוכה בתשלום מס רכישה גבוה, להורה האפשרות לבצע העברה ללא תמורה לילדו (במקרה הטוב ביותר לילדו מעל לגיל 18) ולאחר מכן לרכוש את הדירה הנוספת אך בפועל היא תיחשב לדירתו יחידה (היות ואת דירתו הראשונה העביר לילדו) שייתכן ודירה זו תהיה לחלוטין פטורה ממס רכישה.
בעסקת העברה ללא תמורה בין אחים, יוכלו האחרונים ליהנות מפטור ממס שבח רק אם הדירה של נותן המתנה התקבלה מהוריו או הורי הוריו ללא תמורה או בירושה.
ודוגמא אחרונה הינה העברה ללא תמורה בין בני זוג, כאשר מתבצעת העברה ללא תמורה בין בני זוג המתגוררים יחד הן נותן המתנה והן מקבל המתנה יהיו פטורים ממס שבח וממס רכישה בהתאמה.
משרד עורכי דין אביב, שובייב ושות' כאן לשירותכם
לקבלת פרטים נוספים או לקבלת יעוץ בנוגע להעברת דירה במתנה – חייגו 09-8914684 