סעיף 49ג לחוק חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 קובע חזקות לפיהן נראה בדירה כ"דירת מגורים יחידה" גם אם יש בנוסף על הדירה הנמכרת, עד שליש (33.3%) מדירה בדירה אחרת ועד מחצית מדירה אחרת שהתקבלה בירושה.
מה קורה כאשר רוכשים קודם דירת מגורים בשלמות ולאחר מכן שליש בדירה ?
שליש בדירה – עובדות המקרה
ביום 19.07.2020, ועדת ערר בראשות כב' השופט הרי קירש, קבעה כי בעלים של מלוא זכויות בדירת מגורים לא יהיה זכאי להקלה במס רכישה, הניתנת לדירת מגורים יחידה, כאשר הוא רוכש חלק בדירה נוספת שאינו עולה על שליש ממנה.
בתאריך 2.5.2004 רכשה העוררת דירת מגורים. דירה זו מצויה בבעלותה המלאה. בתאריך 3.2.2019 רכשה העוררת זכויות בדירת מגורים נוספת, כאשר שיעור בעלותה בדירה הנוספת היה 20% בלבד (להלן – החלק בדירה הנוספת). בתאריך 21.2.2019 הוגש דיווח למיסוי מקרקעין על רכישת החלק בדירה הנוספת תוך חישוב מס רכישה בגינו לפי מדרגות המס המקלות החלות ברכישת דירת מגורים יחידה. בתאריך 27.2.2019, קיבלה העוררת שומת מס רכישה לפיה שיעור מס הרכישה החל עליה בגין רכישת החלק בדירה הנוספת יחושב לפי מדרגות המס הרגילות החלות על דירה נוספת.
שליש בדירה – חוק מיסוי מקרקעין
- סעיף 9(ג1ה) לחוק קובע כי במכירת זכות במקרקעין, שהיא דירת מגורים, בתקופה הרלוונטית לענייננו, ישולם מס רכישה בשיעור משווי דירת המגורים כדלקמן:
על חלק השווי שעד 5,194,225 ש"ח – 8%.
על חלק השווי העולה על 5,194,225 ש"ח – 10%.
- עם זאת, המחוקק בחר להטיב עם מי שרוכש את דירתו היחידה (בהיבט התא המשפחתי כולו), לעומת מי שרוכש דירה נוספת המיועדת להשקעה, ולכן קבע בסעיף 9(ג1ג)(3) לחוק שיעורי מס נמוכים יותר החלים על מי שרוכש את דירתו היחידה. זאת, מתוך מטרה סוציאלית המתחשבת ביכולתו הכלכלית של הרוכש, כך שמי שרוכש דירה יחידה, לצורך שימוש פרטי למגורים, ייהנה מהקלה במס הרכישה, להבדיל ממי שרוכש דירה נוספת המיועדת לצורכי השקעה.
- על מנת ליהנות ממדרגות מס הרכישה הנמוכות, החלות על מי שרוכש דירה יחידה, על הרוכש להיות "תושב ישראל" כהגדרתו בחוק (סעיף 1 לחוק וסעיף 9(ג1ג)(4)(ב) לחוק) ועל הדירה לענות על הגדרת "דירה יחידה" (כאמור בסעיף 9(ג1ג)(4)(א) לחוק).
- "דירה יחידה" מוגדרת כך:
"דירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 16א; לעניין הגדרה זו יראו דירת מגורים כדירה יחידה גם אם יש לרוכש, נוסף עליה, דירת מגורים שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ"ב בטבת התשנ"ז (1 בינואר 1997), או דירת מגורים שחלקו של הרוכש בה הוא כאמור בסעיף 49ג(3)".
- סעיף 49ג(3) לחוק, אליו מפנה הגדרת "דירה יחידה", קובע פיקציה החלה על מכירת "דירת מגורם מזכה" לצורכי החיוב במס שבח והוא קובע כך:
"לעניין סעיף 49ב(2), יראו את הדירה הנמכרת כדירת המגורים היחידה שבבעלות המוכר גם אם יש לו, בנוסף על הדירה הנמכרת, דירת מגורים שנתקיים לגביה אחד מאלה:
……
(3) חלקו של המוכר בבעלותה אינו עולה על שליש ולגבי דירה שהתקבלה בירושה – אינו עולה על מחצית".
שליש דירה
שליש בדירה – המבחן הקובע – סדר הרכישה
המבחן הקובע לצורך הזכאות להטבת מס רכישה של דירה יחידה הוא סדר רכישות מסוים, כלומר, רכישת חלק בדירה שאינו עולה על שליש ממנה תחילה ולאחר מכן רכישת דירה נוספת, במצב כזה ניתן יהיה לקבל הקלה במס רכישה לדירה יחידה ברכישת הדירה הנוספת.
משרד עורכי דין אביב, שובייב ושות' כאן לשירותכם
לקבלת פרטים נוספים או לקבלת יעוץ – חייגו 09-8914684 ☎
*מידע זה הינו מידע כללי בלבד ולא משמש כיעוץ משפטי.