רכישת מגרש עם בית להריסה

כאשר רוכשים מגרש עם בית להריסה האם יש לשלם מס רכישה של דירת מגורים או של קרקע ( 6%) ? תכנון מס חוקי יכול לחסכון לכם אלפי שקלים.

מה ההבדל בין מס רכישה לדירת מגורים למס רכישה לקרקע ?

סעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין קובע את החבות בתשלום מס רכישה כאשר רוכשים זכות במקרקעין:

"במכירת זכות במקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישת מקרקעין (להלן – מס רכישה); מס הרכישה יהיה בשיעור משווי המכירה או בסכום קבוע, לפי סוג המכירה או המקרקעין, הכל כפי שיקבע שר האוצר באישור ועדת הכספים של הכנסת, …"

(ההדגשות, כאן ולהלן, אינן במקור)

השתת מס הרכישה נקבעה אפוא בחוק, כאשר מחוקק המשנה הוסמך לקבוע הוראות – לעניין שיעור מס הרכישה שיחול ביחס לסוג כזה או אחר של מקרקעין.

בהתאם לכך, נקבע בתקנה 2 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974 (להלן: "תקנות מס רכישה"), בין השאר – כדלקמן:

במכירת זכות במקרקעין או בעשיית פעולה באיגוד מקרקעין, ישולם מס רכישה בשיעור משווי הזכות הנמכרת כקבוע להלן:

(1)  במכירת זכות במקרקעין ובעשיית פעולה באיגוד מקרקעין, למעט בנין או חלק ממנו שהוא דירת מגורים – 6%;

(1א) על אף האמור בפסקה (1), במכירת זכות במקרקעין, שמתקיימים לגביה התנאים המפורטים להלן, תוחזר לרוכש שישית ממס הרכישה ששילם לפי פסקה (1), ובלבד שלא הותר בניכוי לפי פקודת מס הכנסה, ויחולו לעניין זה הוראות סעיף 103א לחוק:

(1)  המכירה היא של זכות במקרקעין שקיימת לגביה תכנית כמשמעותה בחוק התכנון והבנייה (בסעיף קטן זה – תכנית בנייה), המתירה בנייה על הקרקע של דירה אחת לפחות המיועדת לשמש למגורים (להלן – דירת מגורים);

(2)    לא יאוחר מתום 24 חודשים מיום המכירה, התקבל היתר לבניית דירת מגורים אחת לפחות, לפי חוק התכנון והבנייה;

 (2)    במכירת זכות במקרקעין בבנין או בחלק ממנו שהוא דירת מגורים, יחולו הוראות אלה:

(א)  ישולם מס רכישה בשיעור משווי הזכות הנמכרת כקבוע בסעיף 9 לחוק;

[…]

תקנות מס רכישה קבעו כי יחול מס רכישה בשיעורים שונים: אם נרכשה זכות במקרקעין שאינה "דירת מגורים" – יחול מס רכישה בשיעור הקבוע בתקנה – בדרך כלל 6% ו- 5% אם נרכשו מקרקעין המיועדים לבנייה והיתר הבנייה ניתן תוך 24 חודשים. אם נרכשה זכות במקרקעין שהיא "דירת מגורים" – התקנה מפנה אל שיעורי המס שנקבעו בסעיף 9 לחוק.

אם המדובר בדירת מגורים יחידה– שיעורי מס הרכישה נמוכים יותר, ואילו אם מדובר בדירת מגורים שאינה דירה יחידה – שיעורי מס הרכישה גבוהים יותר.

רכישת מגרש עם בית להריסה

מהי דירת מגורים בהתאם לחוק הישראלי ?

המונח "דירת מגורים" מוגדר בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין, אולם נקבעה לו הגדרה ספציפית לעניין מס רכישה, בסעיף 9(ג) לחוק מיסוי מקרקעין:

"דירת מגורים" – כל אחת מאלה:

(1)      דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה, למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה;

(2)      זכות במקרקעין שנמכרה לקבוצת רכישה … .

הגדרה זו שונה במקצת מהגדרת דירת מגורים לעניין מס שבח, הקבועה בסעיף 1 לחוק ולפיה "הדירה משמשת למגורים או מיועדת לשמש למגורים לפי טיבה". היינו, בהגדרת דירת מגורים לעניין מס רכישה, הושמטו המילים "לפי טיבה". כפי שעוד נראה בהמשך, מכך למדו בתי המשפט והדבר אף מוסכם על מלומדים שעסקו בנושא, כי אין די בבחינה אובייקטיבית באשר לעצם פוטנציאל המגורים בנכס, אלא נדרשת בחינה סובייקטיבית – כי בכוונת הרוכש לעשות שימוש בדירה למגורים.

מתי יש לשלם מס רכישה של מדרגות דירת מגורים ומתי של מדרגות של קרקע ?

בתי המשפט קבעו כי יש לבחון את הכוונה של הרוכש באמצעות שני אלמנטים הבוחנים את היסוד האובייקטיבי ואת היסוד הסובייקטיבי במועד הרכישה, כאשר יש לתת משקל גדול יותר  לרכיב הסובייקטיבי – הכוונה לשימוש למגורים.

בפרשת פרידמן, התווה הנשיא שמגר את המבחן הרלוונטי על פיו ייקבע מהי "דירת מגורים" לעניין מס רכישה, הכולל שני אלמנטים: האחד – אלמנט אובייקטיבי, הבוחן האם הנכס הוא בעל מאפיינים של "דירה"; השני – אלמנט סובייקטיבי, לפיו יש לבחון האמנם התכוון הרוכש הספציפי לייעד את הדירה למגורים (שם, בעמ' 391, 393; וראו גם דברי השופטת חיות בע"א 2744/05 מנהל מיסוי מקרקעין נ' אוסיף חברה לייזום פרוייטקים 1998 בע"מ [פורסם בנבו] (10.8.2006), המציינת כי "מרכז הכובד ככל שהדבר נוגע ל'דירת מגורים' כהגדרתה בסעיף 9(ג) לחוק, איננו מצוי בהכרח במבחן האובייקטיבי" (סעיף 9 לפסק הדין)). אציין כי הדגש על הפן הסובייקטיבי מוצא את ביטויו גם בדרישה הקבועה בתקנה 2(2)(ד) לתקנות מס רכישה, ולפיה על מבקש הפטור להמציא למנהל מס שבח מקרקעין תצהיר כי "הדירה תשמש למגורים בשלמות וכחטיבה אחת" (והשוו להצהרה הנדרשת מהמוכר והרוכש לפי סעיפים 73(א) ו-(ג) לחוק מיסוי מקרקעין).

          בהתייחס לאלמנט הראשון – היות המבנה בגדר "דירה" – נקבע כי יש לפרשו באופן רחב יותר בהשוואה לפירושו לעניין מס שבח. דהיינו, גם מבנה שאינו מיועד למגורים "לפי טיבו" (וככזה לא ייחשב ל"דירת מגורים" לעניין מס שבח), עשוי להיחשב "דירת מגורים" לעניין מס רכישה, בתנאי שיש בו פוטנציאל למגורים, אף אם אינו ראוי למגורים באותה עת (עניין פרידמן, בעמ' 393). קיומו של הפוטנציאל האמור נבחן כאמור על פי אמת מידה אובייקטיבית מנקודת מבטו של האדם הסביר (סרוסי, בעמ' 572).

          אשר לאלמנט השני – כוונת המגורים – אף שאין הכרח שהדירה תהיה מיועדת לשמש למגורים לאלתר, לא די בכוונה ערטילאית להתגורר בדירה בעתיד הרחוק, ונדרש קשר בין הרכישה לבין מימוש הכוונה לייעד את הדירה למגורים, כך ש"בין מועד הרכישה לבין מועד הגשמת כוונת המגורים צריך לעבור משך זמן, בו מוציא אדם סביר כוונת מגורים מן הכוח אל הפועל" (דברי הנשיא שמגר בעניין פרידמן, בעמ' 393, וראו גם דברי השופט ג' בך בעמ' 395; כן ראו אצל נמדר – מיסוי מקרקעין, בעמ' 510-508). הרוכש אינו יוצא אפוא ידי חובתו בהגשת התצהיר המעיד על כוונתו לייעד את הדירה למגורים, ועליו לממש כוונה זו. שאם לא כן, תחול הסיפא של תקנה 2(2)(ד), ולפיה אם יתברר כי התצהיר היה כוזב, יחוב המצהיר בתשלום המס שהיה חל על פי העובדות כהווייתן (סרוסי, בעמ' 575).

בפסיקת בתי המשפט נקבע כי גם אם מטרת ההריסה היא לבנות חלף הדירה הקיימת דירת מגורים אחרת בבנייה עצמית, הרי שלא מתקיים המבחן הסובייקטיבי – שכן אין כוונה לעשות שימוש בנכס שנרכש (היינו הדירה הקיימת במועד הרכישה) – למגורים. לאור זאת, במקרה כזה יחוב הרוכש במס הרכישה החל על מי שרכש זכות במקרקעין שאינה דירת מגורים.

משרד עורכי דין אביב, שובייב ושות' כאן לשירותכם

לקבלת פרטים נוספים או לקבלת ייעוץ בנוגע לרכישת מגרש עם בית להריסה – חייגו 09-8914684 ☎

*מידע זה הינו מידע כללי בלבד ולא משמש כיעוץ משפטי.