בשנים האחרונות, כחלק מהליכי התחדשות עירונית ולטובת הגדלת מלאי הדירות לקנייה במציאות של מחסור בדירות למגורים, מוקמים בניינים רבים הכוללים מלאי של דירות חדשות. אופן השיווק של דירות אלו, נעשה בדרך כלל לפני תחילת בניית הבניין בפועל. קניית דירה טרם קבלת טופס 4, שמו של המסמך המתיר אכלוס של הדירה, היא דבר שיש יתרונות בצידו, בכפוף לביצועה בצורה מושכלת.
קניית דירה ללא טופס 4 – מהו טופס 4
טופס 4 הוא שמו של טופס אישור אכלוס, הנדרש עבור מבנה שהסתיימה בנייתו. אישור זה נדרש על מנת לחבר את המבנה לשירותי מים, חשמל ותקשורת. טופס זה מונפק באופן רשמי על ידי וועדת התכנון והבנייה של הרשות אשר בגבולה נבנה אותו מבנה שאליו מתייחסת הבקשה לאכלוס.
קניית דירה ללא טופס 4
התנאים לקבלת טופס 4
על מנת שיינתן על ידי הוועדה לתכנון ובנייה של הרשות טופס 4 למבנה, על בעל היתר הבנייה להגיש אישורים מטעם בעלי מקצוע מסוימים, על פיהם המבנה עומד בתנאי הוועדה למתן אישור אכלוס, כפי שמפורט להלן:
- אישור על התקנת מערכות אינסטלציה וניקוז.
- אישור על התאמה בין תכנית הבנייה בהיתר המקורי לאופן השלמת המבנה בפועל.
- אישור על תקינות צנרת הגז במבנה.
- אישור על תקינות הבטון.
- אישור על היותם של המרחבים המוגנים אטומים.
- אישור מהנדס על היותו של המבנה ראוי למגורים.
- אישור על חיטוי צנרת המים במבנה.
על מנת לקבל מידע מפורט אודות האישורים השונים, מומלץ להתייעץ עם עורך דין נדל"ן או עורך דין מקרקעין.
קבלת אישור מטעם הוועדה לתכנון ובנייה של הרשות המקומית
לאחר קבלת אישורים אלו, תיערך בדיקה על ידי נציג מטעם הרשות המקומית, וככל שמצב הנכס יתאם את האישורים שצורפו לבקשה לקבלת טופס 4, יינתן מטעם הרשות המקומית טופס 4 רשמי שיאפשר חיבור לשירותי החשמל, המים והתקשורת.
דוגמאות לעסקאות נדל"ן טרם קבלת טופס 4
ישנם מספר שלבים בהליך תכנון ובנייה של מבנה מגורים חדש, הקודמים לרגע קבלת טופס 4 ואשר במהלכם יכולה להתבצע עסקת נדל"ן ביחס לאותו מבנה. ראוי לציין כי עסקת נדל"ן, רצוי שתהיה מלווה על ידי עורך דין נדל"ן או עורך דין מקרקעין.
ציר זמן זה, כולל כל שלב שבין קבלת היתר הבנייה על הקרקע ועד לסיום הליך הבנייה טרם קבלת טופס 4 המאפשר חיבור לתשתיות הרשות. על מנת לקבל תמונה מדויקת אודות מנעד המצבים השונים המתייחסים לעיתוי רכישת דירה טרם השלמת בנייתה, רצוי להתייעץ עם עורך דין מקרקעין או עורך דין נדל"ן.
הסיכונים בקניית דירה ללא טופס 4
קניית דירה טרם קבלת טופס 4 היא למעשה רכישת נכס שהאפשרות להתגורר בו היא על סמך התחייבות חברת הבנייה. ככל שחברת הבנייה תיקלע לקשיים או עיכובים, עשוי הקונה לעמוד מול שוקת שבורה ולקבל את החזקה בדירה הראויה למגורים, רק בחלוף זמן רב. למידע על סיכונים אלו וסיכונים נוספים, ניתן להתייעץ עם עורך דין מקרקעין או עורך דין נדל"ן.
כללי עזר ברכישת דירה ללא טופס 4
על מנת לצמצם את האפשרות להיפגע מקניית דירה טרם קבלת טופס 4, מומלץ להתקשר בחוזה אשר כולל סעיפים הנוגעים לחובת הקבלן או חובת חברת הבנייה בנוגע להוצאת אישור האכלוס. סעיפים אלו צריכים לכלול לוח זמנים לקבלת האישור וחיוב בפיצוי הקונה במקרה של איחור. ניסוח סעיפים אלו רצוי שייעשה על ידי עורך דין מקרקעין או עורך דין נדל"ן.
לקנות דירה ללא טופס 4 – לעשות זאת בצורה מודעת
קניית דירה טרם קבלת טופס 4 טומנת בחובה סיכונים לא מבוטלים. משרד עורכי דין – אביב שובייב ושות', מספק ליווי מקצועי ומבוסס ניסיון, לצורך התקשרות בעסקת מכר דירה שטרם קיבלה אישור אכלוס.
משרד עורכי דין אביב, שובייב ושות' כאן לשירותכם
לקבלת פרטים נוספים או לקבלת יעוץ בנוגע לקניית קניית דירה ללא טופס 4 – חייגו 09-8914684 ☎