קניית דירה ללא טאבו
אתם רגע לפני רכישת דירת מגורים אשר לא רשומה בטאבו ? הדירה לא רשומה בטאבו ויש רק הערת אזהרה ? הדירה רשומה במנהל ?
האם ניתן לקבל משכנתא על דירה שלא רשומה בטאבו ?
קניית דירה שלא רשומה בטאבו היא עסקה מורכבת ומחייבת זהירות רבה. היעדר רישום בטאבו מעיד על חוסר ודאות לגבי בעלות על הנכס ומעלה סיכונים משמעותיים עבור הרוכש.
מהם הסיכונים העיקריים בקניית דירה ללא טאבו ?
- בעלות לא ברורה: ללא רישום בטאבו, קיים סיכון שהמוכר אינו הבעלים החוקי של הנכס, או שישנם בעלים נוספים שאינם ידועים.
- סכסוכים משפטיים: העדר רישום עלול להעיד על סכסוכים משפטיים קיימים או פוטנציאליים הקשורים לנכס, שיכולים להוביל להליכים משפטיים ארוכים ויקרים.
- הערת אזהרה: גם אם המוכר הוא הבעלים הרשום, קיים סיכון להימצאות הערת אזהרה על הנכס, המונעת העברת בעלות.
- חריגות בנייה: דירות ללא רישום בטאבו נוטות יותר להכיל חריגות בנייה, העלולות להוביל להליכי הריסה או קנסות כבדים.
- קושי במכירה עתידית: מכירת דירה ללא רישום בטאבו בעתיד עשויה להיות קשה ומורכבת יותר, ולהוביל לירידה משמעותית בשווי הנכס.
- קושי בקבלת משכנתא: בנקים בדרך כלל נרתעים ממתן משכנתאות על נכסים ללא רישום בטאבו, בשל הסיכונים הכרוכים בכך לרבות בשל הקושי של השמאי של הבנק לזהות את הנכס.
כיצד למזער את הסיכונים בקניית דירה ללא טאבו ?
- בדיקה משפטית מקיפה: לפני החתימה על ההסכם, יש לבצע בדיקה משפטית מקיפה של הנכס, הכוללת בדיקת נסח טאבו (גם אם אינו קיים), אישור זכויות של חברה משכנת, בדיקת היתרי בנייה, בדיקת היסטוריית הנכס, ובדיקה משפטית של המוכר.
- ייעוץ משפטי: התייעצו עם עורך דין מקרקעין מנוסה שילווה אתכם בכל שלבי העסקה ויבדוק את כל המסמכים הרלוונטיים.
- מה נדרש לצורך הרישום בטאבו ומה הצפי: תבדוק האם החברה המשכנת ו/או עורך הדין של הקבלן מטפלים ברישום הבית המשותף ומה הצפי לרישום.
- התמקחות על המחיר: בשל הסיכונים הכרוכים בעסקה, תוכלו לנסות להתמקח על מחיר נמוך יותר.
האם ניתן לקבל משכנתא על דירה שלא רשומה בטאבו ?
בנקים מעדיפים לשעבד נכסים רשומים בטאבו, שכן הם נחשבים לבטוחים יותר. עם זאת, במקרים מסוימים, בנקים עשויים להסכים לתת משכנתא גם על דירה שלא רשומה בטאבו, אך תחת תנאים מיוחדים.
למה התנאים יהיו שונים?
- סיכון גבוה יותר: בנקים רואים ברכישת דירה שלא רשומה בטאבו כעסקה בעלת סיכון גבוה יותר, בשל אי הוודאות לגבי בעלות על הנכס ואפשרות לסכסוכים משפטיים עתידיים.
- חוסר בטחונות: רישום בטאבו מהווה בטחון משמעותי לבנק. ללא רישום, הבנק חשוף לסיכון גבוה יותר במקרה של אי עמידה בתשלומי המשכנתא.
מהם התנאים המחמירים?
- ריבית גבוהה יותר: בדרך כלל, הריבית על משכנתא לדירה שלא רשומה בטאבו תהיה גבוהה יותר בהשוואה למשכנתא על דירה רשומה.
- הון עצמי גבוה יותר: הבנקים עשויים לדרוש ממך הון עצמי גבוה יותר בעת קבלת משכנתא על דירה שלא רשומה בטאבו.
- ביטחונות נוספים: הבנקים עשויים לדרוש ממך לספק ביטחונות נוספים, מעבר לשעבוד הנכס, כגון ערבות בנקאית או ביטוח משכנתא.
- תהליך אישור ארוך יותר: תהליך אישור המשכנתא עלול להיות ארוך יותר ומורכב יותר, בשל הצורך בבדיקות נוספות ובניתוח מעמיק של העסקה.
דירה רשומה במנהל – רשות מקרקעי ישראל
כשדירה רשומה במינהל – רשות מקרקעי ישראל, זה אומר שהקרקע עליה בנויה הדירה שייכת למדינת ישראל או קרן קיימת לישראל או לרשות הפיתוח, ולא לפרט. אתה, כרוכש, הופך לחוכר של הדירה לתקופה מוגדרת, בדרך כלל 49 או 99 שנים.
מה ההבדל בין דירה רשומה במינהל לבין דירה רשומה בטאבו?
- בעלות: בטאבו אתה רוכש את הקרקע והדירה, ובכך הופך לבעלים מלא. במינהל, אתה חוכר את הדירה מהמדינה.
- זכויות: בטאבו יש לך חופש פעולה מלא בנכס. במינהל, יש מגבלות מסוימות על השימוש בנכס, והן נקבעות על ידי חוזה החכירה והתקנות של המינהל.
- רישום: בטאבו הרישום הוא אישי וברור. במינהל, הרישום הוא יותר מורכב ויכול להיות קשור לגורמים נוספים.
- מעבר בירושה: מעבר דירה במינהל בירושה יכול להיות מורכב יותר מבחינה משפטית.
מה המשמעות עבורך כרוכש?
- יתרונות:
- בדרך כלל, מחירי דירות במינהל נמוכים יותר מאשר דירות רשומות בטאבו.
- ישנם מקרים בהם ניתן להאריך את חוזה החכירה.
- חסרונות:
- אין לך בעלות מלאה על הנכס.
- יש מגבלות על השימוש בנכס.
- תהליך המכירה והרכישה יכול להיות מורכב יותר.
- קבלת משכנתא עלולה להיות מאתגרת יותר, ותנאי המשכנתא עשויים להיות פחות אטרקטיביים.
לסיכום,
קניית דירה ללא רישום בטאבו היא עסקה מורכבת ומחייבת זהירות רבה. לפני שאתם מחליטים על רכישה כזו, חשוב להבין היטב את הסיכונים הכרוכים בעסקה ולהתייעץ עם עורך דין מקרקעין.
משרד עורכי דין אביב, שובייב ושות' כאן לשירותכם
לקבלת פרטים נוספים או לקבלת ייעוץ משפטי בקשר לקניית דירה ללא טאבו – חייגו 09-8914684 ☎