פירוק שיתוף במקרקעין בין יורשים – מה חשוב לדעת?
במקרים רבים, עם פטירת בעל זכויות בנכס מקרקעין, עוברת הבעלות בדירה או בקרקע ליורשים בהתאם לצו ירושה או צו קיום צוואה. אולם לא כל היורשים מעוניינים או יכולים לנהל יחד בעלות משותפת בנכס. לעיתים קיימות מחלוקות לגבי השימוש בנכס, לגבי השכרתו, לגבי מכירתו ואף לגבי השקעות נדרשות בשיפוץ או תחזוקה. במצבים אלו עולה הצורך לבצע פירוק שיתוף במקרקעין בין יורשים – הליך משפטי המסדיר את פירוק הבעלות המשותפת והפרדת הזכויות בין הצדדים.
מהו פירוק שיתוף במקרקעין?
פירוק שיתוף הוא הליך המאפשר לכל שותף בנכס מקרקעין לדרוש לפרק את השותפות, ללא צורך בהוכחת עילה כלשהי. כלומר – החוק מאפשר לכל יורש או בעל זכויות במקרקעין לדרוש את סיום השותפות, גם אם שאר השותפים מתנגדים. סעיף 37 לחוק המקרקעין קובע באופן ברור כי "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי לדרוש בכל עת פירוק השיתוף".
הפילוסופיה המשפטית מאחורי כלל זה היא למנוע מצב בו בעל זכויות במקרקעין “כלוא” בתוך שותפות שאינו מעוניין בה, וכך לאפשר חופש קנייני מקסימלי.
כיצד מבצעים פירוק שיתוף בין יורשים?
הליך פירוק השיתוף עשוי להתבצע בשתי דרכים:
פירוק בהסכמה – הדרך המומלצת והמהירה ביותר. במקרה זה היורשים מגיעים להסכמה לגבי אופן חלוקת הזכויות. לדוגמה:
אחד היורשים ירכוש את חלקם של האחרים (עסקת “גאולת חלקים”).
הנכס יימכר לצד ג', והתקבולים יחולקו בין היורשים לפי חלקם.
הנכס יחולק פיזית, כאשר מדובר בקרקע הניתנת לחלוקה מהבחינה התכנונית.
פירוק באמצעות בית המשפט – כאשר אין הסכמה בין היורשים. במקרה זה מוגשת תביעה לפירוק שיתוף לבית המשפט לענייני משפחה או לבית המשפט המחוזי (בהתאם לסוג המקרקעין). בית המשפט בוחן את הנכס, את מספר היורשים ואת האפשרות לחלוקה מעשית.
בדרך כלל, כאשר מדובר בדירה במבנה מגורים, בית המשפט יורה על מכירת הנכס באמצעות כונס נכסים, וחלוקת התמורה בין היורשים.
שאלת ההיוון – פיצוי על מגורים בנכס
במקרים רבים אחד היורשים מתגורר בדירה שנים לאחר הפטירה, בעוד האחרים אינם יכולים לעשות שימוש בנכס. במקרים כאלה, לעיתים ניתן לדרוש דמי שימוש ראויים (שכירות עבור תקופת המגורים). זאת, כאשר המגורים נעשו ללא הסכמה מפורשת של שאר היורשים.
שאלה זו דורשת ניתוח משפטי מקצועי ונתונה לשיקול דעת בית המשפט.
שיקולי מס ועסקאות בין יורשים
פירוק שיתוף בין יורשים עלול לכלול השלכות מיסוי. ככלל, מכירת דירת ירושה לצד ג' כפופה למס שבח ולמס רכישה, אך ייתכנו הקלות, כגון פטור לדירת ירושה כאשר מדובר בדירתו היחידה של המוריש.
כאשר יורש רוכש את חלקם של שאר היורשים, מדובר בעסקת מכר לכל דבר, ולעיתים יש לבחון חישובי מס, שומות, ושווי שוק לפי שמאי מקרקעין.
לכן חשוב לבצע את העסקה בצורה נכונה וליווי מקצועי של עורך דין המומחה בדיני ירושה ומקרקעין.
האם ניתון להגיש תביעה לפירוק שיתוף נגד יורשים פוטנציאליים של אדם שרשום כבעל זכויות שהלך לעולמו, וזהות יורשיו טרם התבררה ואין צו ירושה או צו קיום צוואה, ולא מונה לו מנהל עיזבון ?
מקום שזהות היורשים טרם התבררה, וכאשר אין צו ירושה או צו קיום צוואה, רשאי "צד מעוניין" לפנות לבית המשפט לענייני משפחה בבקשה למנות מנהל עזבון שיופקד על ניהול נכסי העיזבון, ולנקוב בו כנתבע בתובענה לפירוק שיתוף כחליף של המנוח.
לסיכום
פירוק שיתוף בין יורשים הוא הליך שכיח, ולעיתים בלתי נמנע. החוק מאפשר לכל יורש לדרוש את פירוק השיתוף בכל עת, אך הדרך בה בוחרים לבצע את ההליך משפיעה על התוצאה הכלכלית והמשפטית של כל אחד מהצדדים.
לכן מומלץ לפנות לעורך דין מקרקעין בעל ניסיון ספציפי במחלוקות בין יורשים, על מנת:
לבחון את אפשרויות החלוקה או המכירה.
לנהל משא ומתן בין היורשים.
לערוך הסכמים למניעת סכסוכים עתידיים.
ולייצג בהליכים משפטיים בעת הצורך.
ניהול נכון של ההליך עשוי לחסוך שנים של מחלוקות, הוצאות מיותרות ומתחים משפחתיים.
משרד עורכי דין אביב, שובייב ושות' כאן לשירותכם
לקבלת פרטים נוספים או לקבלת ייעוץ משפטי – חייגו 09-8914684 ☎
*מידע זה הינו מידע כללי בלבד ולא משמש כיעוץ משפטי.