עורך דין לנחלות – עורך דין לרכישת נחלה במושב

אתם עומדים לפני רכישת נחלה או משק חקלאי במושב? אתם רוצים לפצל נחלה או למנות בן ממשיך ?

בישראל מצויים ישובים חקלאיים רבים הכוללים קיבוצים, מושבים וכפרים שיתופיים. חלק גדול מישובים אלו מאוגדים במסגרת של אגודות שיתופיות.

אל תקלו ראש, עליכם לבחור במשרד עורכי דין המתמחה בנחלות. מדובר בעסקאות מורכבות  וסבוכות אשר שונות מעסקאות מקרקעין רגילות.

מוזמנים לקרוא, מהי בכלל נחלה, מהו משק, ולמה כדאי להשקיע ולמצוא עורך דין לנחלות, שייצג אתכם בכל שבלי הבדיקה ומול כל הגופים לרבות רשות מקרקעי ישראל, אגודות שיתופיות, הסוכנות היהודית, מועצות מקומיות, בנקים ועוד וזאת במטרה למנוע הפסד כספים ועוגמת נפש.

עורך דין לנחלות – מהי נחלה?

מועצת מקרקעי ישראל קבעה בהחלטה מס' 9 מה הגדרת נחלה: "נחלה היא קרקע חקלאית שהוחכרה לחוכר לתקופה ארוכה לצורך פרנסתו ומגוריו והמהווה יחידה משקית חקלאית אחת". לאחר מכן, אף הגדירה המועצה, בהחלטה מס'  1155, והחלטה מס' 979, ש"מקרקעי ישראל שהינם קרקע חקלאית, בגודל שנקבע על ידי שר החקלאות בהתייעצות עם הרשות לתכנון במשרד החקלאות, המיועדת למתיישב לצורך מגוריו ופרנסתו מהמשק החקלאי שפותח או יפותח בה".

בעצם, למתיישב יש כל מיני זכויות וחובות בנחלה, שנובעות ממספר מקורות, אם זה מהדין הכללי, אם זה מהחלטת מועצת מקרקעי ישראל והסכם השכירות בין האגודה לבעלי הזכויות בקרקע, שהוא בעצם מנהל מקרקעי ישראל, וגם הסכם חכירה בין אותו מתיישב למנהל.  יש לציין שהזכויות שונות בין מושבים שונים ואגודות שונות.

ממה נחלה מורכבת?

הנחלה מורכבת מחלקות: חלקה א' – חלק מנחלה שהינו שטח רציף של קרקע המיועד למגורים ולמבני משק של המחזיק בנחלה וכן לעיבוד חקלאי. חלקה א' היא החלק הקטן בנחלה, ולרוב משתרעת על שטח של דונמים ספורים. חלקה ב' – החלק העיקרי של הנחלה, המשמש לעיבוד החקלאי בלבד. חל איסור לבנות בחלקה זו. החלק האחרון, חלקה ג' – חלק מנחלה המעובד במשותף בידי האגודה השיתופית החקלאית.

מהם שלושה סוגי הסכמי חכירה בנחלות ?  

בספרו, דיני מקרקעי ישראל (מהדורה רביעית, 2009) בעמ' 985, מבהיר המחבר גדעון ויתקון, כי ניתן למצוא שלושה סוגים של הסכמי חכירה ביישובים החקלאיים:

א.           מושבים וכפרים שיתופיים שהוקמו טרם קום המדינה שבהם ניתן למצוא הסכמי חכירה לדורות ישירים עם חברי היישובים.

ב.            יישובים בהם נכרתו הסכמים דו צדדיים בין האגודות השיתופיות לבין רשות מקרקעי ישראל (מינהל). בדרך כלל מדובר בהסכמי שכירות לתקופה קצרה של 3 שנים המתחדשים מעת לעת. במקרים אלו האגודה היא שמתקשרת עם החברים ומעניקה להם זכות שימוש בקרקע. חברי האגודה מחזיקים בקרקע במעמד של בני רשות.

ג.            ישובים בהם נכרתו הסכמים משולשים – הסכמי משבצת שהצדדים להם הם רשות מקרקעי ישראל (מינהל), הסוכנות היהודית והאגודה השיתופית. גם הסכמים אלו נכרתו לתקופות שכירות קצרות. חברי האגודה מחזיקים במקרקעין שהועמדו לשימושם כבני רשות בלבד.

מה ההבדל בין נחלה לנכס מקרקעין אחר ?

יש לציין שהזכויות על הנחלות, אינן כמו שאר נכסי הנדל"ן שרשומים בטאבו על שם בעליהם. במקרה הזה, מדובר על זכויות "בר רשות" שניתנות על ידי רשות מקרקעי ישראל. מדובר בעצם בזכויות שימוש בקרקע. זכויות אלה מוגבלות, ולכן, אם המתיישב ירצה לבצע איזו שהיא עבירת בנייה או חריגה קלה, יש סיכון מצידו שרשות מקרקעי ישראל תדרוש ממנו תשלומים, שאינם כלולים בדמי השימוש אותם הוא כבר משלם.

עורך דין לנחלות

מהו משק עזר ?

משק עזר הוא בעצם הגדרה מסויית למשק, שמלכתחילה מיועד ליחידת דיור, ולעיבור חקלאי שאינו גדול כל כך. לעיתים קרובות מדובר בעיבוד חקלאי של גן ירק, או בוסתן עצי פרי, או אפילו לול תרנגולות קטן. אך העיקר שאין מדובר בשטח חקלאי למכירה בהיקפים גדולים. בדרך כלל מדובר במשק של בעלי מקצועות חופשיים, שעבדו כשכירים במושב, וגרו שם. וכך הם יכולים להגדיל את ההכנסה שלהם "מהצד", על ידי משק קטנטן כזה. שטחו של משק העזר יעמוד על 2-5 דונם, כולל יחידת המגורים.

בן ממשיך – מה התנאים לקביעת בן ממשיך?

נדגיש, גם בית המשפט עדיין לא נתן תשובה חד משמעית לשאלה מי הוא בן ממשיך. הוא מוגדר בסעיף 1(א) לתקנות האגודות השיתופיות כבן אחד בלבד או בן מאומת או נגד אחד של בעל משק, לרבות בן זוגו, המחזיק בעצמו מכח התחייבות בלתי חוזרת בכתב של הוריו, או מכח ירושה, במשק חקלאי, כבעל, כחוכר, כחוכר משנה, או כבר רשות לתקופה בלתי קצובה או לשנה לפחות של מוסד מיישב והאגודה או של האגודה כשאין מוסד מיישב". בסוף, כל מקרה ונסיבותיו יכול להביא לתוצאה שונה, וזו הסיבה שתצטרכו עו"ד לנחלות. בעיקר השוני יכול להיות בנוסח החוזה שעליו חתם בעל הנחלה מול המנהל, או הנוסח שהמושב חתם מול רשות מקרקעי ישראל. בחוזים החדשים מאמצים בדרך כלל את ס' 114 לחוק הירושה, שקובע לעניין ירושה רגילה.

הרחבות – מתי ניתן להרחיב את שטח המקרקעין לבנייה ?

בסוף, כל השטח של הנחלות בעצם בבעלות רמ"י, רשות מקרקעי ישראל, ולכן כל פעולה בהן דורשת את אישורה. זה בפן הקנייני. בפן התכנוני, האחראית על התכנון והבניה, כמו בכל רשות, היא הועדה המקומית לתכנון ובנייה. על ועדה זו חלים דיני התכנון והבניה, והיא כפופה לתכניות מתאר, שקיימות למושב, ותב"עות, תכנית בניין עיר, שיש בכל עיר. לכן יש לפעול בשני המישורים הללו, שלעיתים תלויים אחד בשני.

למה צריך עורך דין מומחה לנחלות ?

בעסקאות כאלה לא מספיקה רק הבנה במקרקעין, אלא צריך למצוא עורך דין שמבין דווקא בעסקאות מהסוג הזה, כמו למשל, מכירת משק חקלאי, או נחלה, בעיקר במושבים. ההבנה הנדרשת היא בעיקר ביחס לבדיקות מקדמיות שצריך לבצע לפני. וההיבטים המיסויים השונים הכרוכים בעסקה כזאת, גם הם, שונים מהמיסים בעסקאות מקרקעין רגילות ואף יכולים להגיע עד 45%-55%  משווי הנחלה.

לסיכום, רכישת או כל עסקה אחרת בנחלה או משק, דורשת התייעצות עם עורך דין המתמחה בתחום הנחלות, הוא יסייע לכם החל מהבנת מושגי היסוד, ליווי במשא ומתן הרכישה, ועד ניסוח החוזה, ובדיקות שונות.

משרד עורכי דין אביב, שובייב ושות' כאן לשירותכם

לקבלת פרטים נוספים או לקבלת ייעוץ משפטי בנוגע לרכישת נחלה  – חייגו 09-8914684 ☎

*מידע זה הינו מידע כללי בלבד ולא משמש כייעוץ משפטי.