מקרקעין בבעלות חברה זרה – מה חשוב לדעת?

מהי חברה זרה?

חברה זרה היא תאגיד שהתאגד מחוץ לישראל אך מחזיק בנכסים או פועל גם בתוך תחומי המדינה. כאשר חברה כזו מחזיקה בנדל״ן בישראל – למשל דירות, מגרשים או מבנים – חלים עליה חוקים ורגולציות ייחודיים.

 רישום מקרקעין על שם חברה זרה

• החברה חייבת להירשם ברשם החברות הזרות בישראל אם היא מבקשת להחזיק נכסי מקרקעין באופן קבוע.

• כל רכישה או מכירה של מקרקעין תירשם בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), כולל פרטי החברה הזרה.

 היבטי מס:

• מס רכישה – חברה זרה משלמת מס רכישה כמו כל רוכש אחר, אך אין לה את אותן הטבות כמו אזרחים ותושבים.

• מס שבח – במקרה של מכירה, החברה חייבת בדיווח ותשלום מס שבח.

• חובת ניכוי מס במקור – לעיתים נדרש ניכוי במקור בעסקאות עם גופים זרים.

מגבלות רגולטוריות:

• רשות מקרקעי ישראל עשויה להגביל התקשרויות עם חברות זרות בפרויקטים מסוימים, בעיקר באזורים רגישים (כגון מקרקעין בבעלות המדינה או סמוך למתקנים ביטחוניים).

• לעיתים תידרש בדיקת שליטה ואישורי ביטחון, במיוחד אם מדובר בחברות בבעלות תאגידית ממדינות זרות רגישות.

 ניהול וסיכונים:

• החזקה באמצעות חברה זרה יכולה לשמש ככלי לתכנון מס, אך גם חושפת לסיכונים משפטיים ובירוקרטיים.

• מומלץ ליווי משפטי וחשבונאי צמוד, במיוחד כשמדובר בחברות הרשומות באזורים Offshore.

רישום מקרקעין על שם חברה זרה בטאבו

חברה שהתאגדה מחוץ לישראל, ושמעוניינת להחזיק זכויות קניין במקרקעין בישראל (קרקע, דירה, בניין), רשאית להירשם כבעלת זכות – בכפוף למילוי התנאים. החברה הזרה צריכה להוכיח את קיומה ואת כשירותה לבצע עסקאות מקרקעין בישראל, וכן להציג מסמכים רלוונטיים מאומתים על ידי עורך דין הבקיא בדיני המדינה בה רשומה החברה. 

תנאי סף לרישום:

1. רישום החברה ברשם החברות הזרות בישראל

   • נדרש לצורך פעילות עסקית או החזקת נכסים בישראל.

   • החברה תקבל מספר ח.פ. זר (כמו מספר חברה רגילה).

2. הגשת מסמכים לרשם המקרקעין (טאבו):

   • תעודת התאגדות מתורגמת ומאומתת באפוסטיל

   • מסמך המוכיח זהות בעלי המניות ונציגות משפטית בישראל

   • אישור מרשם החברות הישראלי על רישום החברה הזרה

   • חוזה רכישה/העברת זכויות חתום

   • טופס בקשה לרישום מכר / חכירה

   • אישור עורך דין ישראלי הבקיא בדיני המדינה שהחברה הרשומהבה  כשירה  לבצע את העסקה/פעולה לפי אותם דינים של המדינה הזרה.

3. ייפוי כוח לנציג מקומי
   יש למנות עו״ד או נציג בישראל שינהל את ההליכים.

מיסוי וליווי משפטי:

• יש לשלם מס רכישה בישראל לפי סוג הנכס והייעוד.

• עו״ד מטפל בדיווחים לרשויות המס, רשות מקרקעי ישראל (אם נדרש), וטיפול מול הטאבו.

• העסקה עשויה להיבדק גם על ידי רשות לאיסור הלבנת הון.

מקרים מיוחדים:

• אם הנכס מצוי על קרקע של רמ״י, יידרש אישור נפרד של הרשות.

משרד עורכי דין אביב, שובייב ושות' כאן לשירותכם

לקבלת פרטים נוספים או לקבלת יעוץ משפטי – חייגו 09-8914684 ☎

*מידע זה הינו מידע כללי בלבד ולא משמש כיעוץ משפטי.