הזכות לקבל דמי תיווך – מתי המוותך זכאי לדמי תיווך ?
סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 קובע כדלקמן:
"מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:
(1) הוא היה בעל רשיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך …;
(2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;
(3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב."
האם המוותך זכאי לדמי תיווך כשנחתם הסכם הכולל זכות לביטול החוזה?
הכלל שנקבע בשורה של פסקי דין, משנחתם הסכם הוא מחייב וכל פעולה אחרת המתרחשת בין הצדדים להסכם (שהמתווך אינו צד לו מטבע הדברים), אינה קשורה במתווך ואינה שוללת את זכותו לדמי התיווך:
" מתווך זוכה בשכרו, משהביא את הצדדים לידי הסכם מחייב. העובדה, שהצדדים לחוזה לא מימשו את ההסכם או לא קיימו אותו, אינה שוללת מהמתווך את שכרו, אלא אם הותנה אחרת".
כעת יש לעשות הבחנה בין חוזה שהתבטל והכלל את הזכות לביטול החוזה ע"י הצדדים לבין חוזה שהתבטל בשלב מאוחר יותר לאחר כריתתו ולא כלל את הזכות לביטול החוזה:
כאשר הצדדים לחוזה מסכימים או לא מסכמים לאחר חתימת החוזה על ביטולו וזאת מבלי שיש בדבר עיגון בחוזה, הרי שלא היה בדבר כדי לשלול מהמתווך את דמי התיווך.
הדבר גם עולה עם ההגיון המסחרי, שכן המתווך מעורב בהליכים שעד לחתימת ההסכם וביצע את חלקו בעסקת התיווך. כל מערכת היחסים שבין המוכר לקונה שלאחר כריתת החוזה המחייב, אינה קשורה במתווך ואין בה כדי למנוע ממנו את שכרו בגין השירות שביצע.
בהתאם לכך, בתי המשפט שדנו בתביעות תיווך המתייחסות להסכמים שבוטלו, פסקו שאין בעובדה שהסכם בוטל בשלב מאוחר יותר, אף לא בהסכמה, כדי לשלול ממתווך את זכותו לדמי תיווך (ראו לדוג': ת.א (י-ם) 1050/04 פרוספריטי נדלן-רונית דוויק נ' רידר (24/8/08)).
אולם, כאשר הצדדים כבר בחתימת החוזה קבעו תניה מפורשת המאפשרת לקונה או למוכר לחזור בו מהעסקה עד למועד נקוב, מכל סיבה שהיא ומבלי שהדבר יחשב כהפרה, ובוטל החוזה אזי המתווך לא יהיה זכאי לדמי התיווך.
כך למשל, ניתן לאחרונה (02.08.2018) פסק דין של בית המשפט שלום (תא (רח') 53764-09-16 דרור שרביט נ' ניר גלבוע), שבו דובר על נתבע אשר הזמין שירותי תיווך על מנת לרכוש משק. חוזה רכישה נחתם, אולם נקבעו בו שני תנאים לכניסתו לתוקף מחייב: אישור בית משפט, וקבלת הקונה כחברה באגודה. בתום התקופה עליה הוסכם בחוזה – לא התמלא התנאי השני (האגודה לא כונסה ולא אישרה את הקונה חברה), בוטל חוזה המכר. בית המשפט קבע כי מטרת התיווך לא הושגה לא קמה זכותו של המתווך לדמי תיווך.
משרד עורכי דין אביב, שובייב ושות' כאן לשירותכם
לקבלת פרטים נוספים או לקבלת יעוץ – חייגו 09-8914684
*מידע זה הינו מידע כללי בלבד ולא משמש כיעוץ משפטי.