היטל השבחה בפינוי בינוי: הסבר מקיף
מהו היטל השבחה ?
היטל השבחה הוא מס שמוטל על בעל נכס כאשר ערך הנכס עולה כתוצאה משינוי בתב"ע (תוכנית בניין עיר) או בשל היתר בנייה חדש. במילים פשוטות, כאשר תוכנית בניין מאפשרת לבנות יותר או להשתמש בקרקע בצורה אחרת, ערך הנכס עולה, והעירייה גובה מס על ההשבחה הזו.
היטל השבחה בפינוי בינוי
בפרויקטי פינוי בינוי, ההשבחה היא משמעותית מאוד. הריסת מבנים ישנים ובניית בניינים חדשים עם יותר דירות, שטחים מסחריים ועוד, מעלה משמעותית את ערך הקרקע. לכן, היטל ההשבחה בפרויקטים מסוג זה הוא גבוה במיוחד.
ביום 18.11.2021 פורסם תיקון מס' 133 לחוק התכנון והבניה (סעיף 36 לחוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו-2022), התשפ"ב-2021, ס"ח 197, להלן: "תיקון 133"), שקבע הוראות חדשות בקשר להיטלי השבחה בתכניות פינוי-בינוי. סעיף 3א לתוספת השלישית, שהוסף בתיקון 133, קובע ברירת מחדל לפיה היטל השבחה בתכניות פינוי-בינוי יעמוד על 25% מההשבחה. עם זאת, מועצת העיר מוסמכת לשנות שיעור זה ל-50% מההשבחה, או להעניק פטור מלא מתשלום. זאת, בהתאם לחלוקה לאזורים, אשר תתבצע בכל חמש שנים, החל מה-"מועד הקובע" – 1.5.2022.
מי משלם היטל השבחה פינוי בינוי ?
- בדרך כלל היזם: בפרויקטי פינוי בינוי, נהוג שהיזם הוא זה שנושא בעלות תשלום היטל ההשבחה. זה נעשה כחלק מההסכם בין היזם לדיירים, כאשר היזם מציע לדיירים דירות חדשות בתמורה לדירות הישנות שלהם.
- חלק מהדיירים: במקרים מסוימים, עלולים חלק מהדיירים לשאת בחלק מהיטל ההשבחה, במיוחד אם הם מקבלים תוספות בנייה משמעותיות לדירות שלהם ומוכרים את הדירה שלהם לצד ג' לפני ביצוע הפרויקט – קבלת היתר בניה להריסת הבניין הישן.
גורמים המשפיעים על גובה היטל השבחה:
- שיעור ההשבחה: ככל שההשבחה גדולה יותר, כך ההיטל גבוה יותר.
- מדיניות העירייה: כל עירייה קובעת את שיעור היטל ההשבחה שלה, ויכולות להיות הבדלים משמעותיים בין עיריות שונות.
- סוג הפרויקט: פרויקטים שונים יכולים להיות כרוכים בהשבחות שונות, ולכן ההיטל יכול להשתנות בהתאם.
למה חשוב להכיר את היטל ההשבחה?
- כדאיות הפרויקט: גובה היטל ההשבחה משפיע ישירות על כדאיות הפרויקט עבור היזם. היטל גבוה יכול להפוך פרויקט לכדאי פחות.
- זכויות הדיירים: הדיירים צריכים להיות מודעים לגובה ההיטל ולמי שנושא בו, כדי להבין את ההשלכות הכספיות של הפרויקט עליהם.
- תכנון הפרויקט: היזם והעירייה צריכים לקחת בחשבון את היטל ההשבחה בתכנון הפרויקט, כדי להבטיח כדאיות כלכלית.
טיפים חשובים בנושא היטל השבחה:
- ייעוץ משפטי: לפני שחותמים על הסכם עם יזם או מוכרים דירת מגורים לפני ביצוע פרוקיט פינוי בינוי, מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין.
- בדיקת תוכניות בניין עיר: כדאי לבדוק את תוכניות הבנייה הקיימות והעתידיות באזור, כדי להבין את הפוטנציאל להשבחה.
לסיכום:
היטל ההשבחה הוא גורם משמעותי בפרויקטי פינוי בינוי, המשפיע על כל המעורבים בפרויקט. הבנה מעמיקה של הנושא יכולה לעזור לדיירים לקבל החלטות מושכלות ולשמור על האינטרסים שלהם.
משרד עורכי דין אביב, שובייב ושות' כאן לשירותכם
לקבלת פרטים נוספים או לקבלת יעוץ בנוגע להיטל השבחה – חייגו 09-8914684 ☎
*מידע זה הינו מידע כללי בלבד ולא משמש כייעוץ משפטי.