האם כדאי לקנות קרקע חקלאית ?

האם כדאי לקנות קרקע חקלאית ? הסבר מעורך דין בוריס שובייב, מומחה לקרקעות חקלאיות

רכישת קרקע חקלאית בישראל הפכה בשנים האחרונות לאופציה שמעניינת רבים – הן כאמצעי להשקעה והן למטרות פרטיות כמו הקמת חווה, גידול חקלאי או תכנון פרויקט בנייה עתידי. עם זאת, מדובר בתחום מורכב במיוחד מבחינה משפטית וכלכלית. לפני שמבצעים עסקה, חשוב להבין את הסיכונים, המגבלות והאפשרויות, כדי לקבל החלטה מושכלת.

עו"ד בוריס שובייב, מומחה בתחום הקרקעות החקלאיות, מסביר מהם הדברים המרכזיים שיש לדעת לפני רכישת קרקע חקלאית.

מה מייחד קרקע חקלאית בישראל?

קרקע חקלאית נבדלת מקרקע למגורים או מסחר בכך שהשימוש בה מוגבל בעיקר לגידול חקלאי. הקרקעות החקלאיות בישראל שייכות לעיתים למדינה, לקק"ל, לחקלאים פרטיים או למוסדות שונים. לכן, כל עסקה חייבת לעבור בדיקה משפטית מקיפה, שכן קיימים מגבלות, זכויות צד ג’, תכניות מתאר ועוד.

סוגי קרקעות חקלאיות

1. קרקע חקלאית פרטית – בבעלות פרטית, אך עדיין מוגבלת לשימוש חקלאי.

2. קרקע חקלאית בבעלות מדינת ישראל, רשות הפיתוח או קק"ל – ניתנת לעיתים להחכרה  בהתאם לחוק.

3. קרקע במושב או קיבוץ – לרוב בעלת מגבלות שימוש פנימיות, ולעיתים מחייבת הסכמה של כלל החברים.

סיכונים ברכישת קרקע חקלאית

רכישת קרקע חקלאית כרוכה בסיכונים שמחייבים ליווי מקצועי:

1. סיכוני שימוש ובנייה – לא כל קרקע חקלאית ניתנת להפשרה לבנייה. במקרים רבים, אין אפשרות לקבל היתר בנייה למגורים, והקרקע מוגבלת לגידול חקלאי בלבד.

2. סיכוני הפקעה – המדינה רשאית להפקיע קרקע לצורכי ציבור, כמו כבישים, תשתיות או פרויקטים של תכנון ערים. במקרה כזה, הפיצוי אינו תמיד משקף את הערך העתידי הפוטנציאלי של הקרקע.

3. סיכוני חלוקה ואיחוד – כאשר הקרקע מחולקת בין מספר בעלי זכויות, יש צורך בהסכמות ל"איחוד וחלוקה" כדי לאפשר מימוש זכויות בנייה או השקעה. אי הסכמה עלולה לעכב או למנוע פרויקטים עתידיים.

4. סיכוני חוזים והסכמי שיתוף – במידה ורוכשים חלק מהקרקע יחד עם שותפים, חשוב להבין מה כל אחד יכול לקבל בסוף תהליך ההשבחה או פרויקט משותף, כדי למנוע מחלוקות משפטיות בעתיד.

איחוד וחלוקה – מה זה אומר?

איחוד וחלוקה הוא תהליך שבו מספר חלקות קרקע, שבבעלות שונים, מאוחדות ואז מחולקות מחדש לפי תכניות מתאר ופרויקטים. התהליך מאפשר לרוב להגדיל את השווי של הקרקע ולהפוך אותה לקרקע למגורים או מסחר.

שלבי התהליך:

1. בדיקה תכנונית – האם הקרקע נכללת בתכנית מתאר, האם ניתן לקבל היתר בנייה.

2. איחוד חלקות – יצירת שטח רציף לשם פרויקט משותף.

3. חלוקה מחדש – חלוקת הקרקע בין בעלי הזכויות בהתאם להסכמות ותכניות המתאר.

4. קבלת היתר בנייה – במידה ומדובר בפרויקט למגורים או מסחר.

סיכונים בתהליך איחוד וחלוקה:

• אי הסכמה בין בעלי הקרקע על חלוקת זכויות.

• עיכוב בתכניות מתאר או דרישות משרד התכנון.

• חוסר ודאות לגבי תוספת השווי לאחר ההשבחה.

הפקעה – מה חשוב לדעת?

המדינה רשאית להפקיע קרקע חקלאית לצורכי ציבור, בהתאם לחוק התכנון והבנייה. קיימים כמה דברים מרכזיים שחשוב להבין:

1. סוגי הפקעה – הפקעה לצורכי כבישים, תשתיות ציבוריות או פרויקטים ממשלתיים.

2. פיצוי – הפיצוי נקבע לפי שווי הקרקע בשעת ההפקעה, ולא תמיד משקף את הפוטנציאל העתידי.

3. סיכויים להקטנת הפיצוי – במקרים של הפקעה جزئية, אם ההפקעה פחותה מ-40% מהחלקה, ייתכן שלא ניתן לקבל פיצוי מלא.

4. ערעור והגשת תביעה – ניתן להגיש בקשה להגדלת הפיצוי או לביטול ההפקעה, אך הסיכוי אינו גבוה במקרים רבים, ודרוש ליווי משפטי מקצועי.

הסכם שיתוף – מה באמת ניתן לקבל?

כאשר רוכשים קרקע חקלאית יחד עם שותפים או במסגרת פרויקט, יש צורך בחוזה או הסכם שיתוף שמגדיר את הזכויות והחובות של כל צד.

נקודות חשובות בהסכם שיתוף:

• חלוקת זכויות עתידיות: כל צד צריך לדעת מה חלקו בקרקע או בפרויקט לאחר השבחה.

• הוצאות ניהול ותפעול: מי משלם על מסים, אגרות, תחזוקה או השקעות בשטח.

• הגדרת אפשרויות מכירה: האם ניתן למכור חלק מהקרקע ללא הסכמת השותפים.

• חלוקת רווחים במקרה של הפקעה, מכירה או פרויקט בנייה.

מה ניתן לקבל בסוף תהליך שיתוף ?

• קרקע חקלאית מחולקת בהתאם להסכם.

• זכויות בנייה במידה והקרקע מומרת לייעוד למגורים.

• פיצוי כספי במקרה של הפקעה או מכירת הקרקע.

ליווי מקצועי של עורך דין מקרקעין מנוסה, כמו עו"ד בוריס שובייב, מאפשר להבטיח שההסכם יגן על הזכויות של כל הצדדים וימנע מחלוקות משפטיות בעתיד.

סיכום

רכישת קרקע חקלאית בישראל היא אפשרות אטרקטיבית להשקעה או למטרות פרטיות, אך היא כרוכה במורכבויות משפטיות וכלכליות. חשוב לבדוק את זכויות השימוש, מגבלות הבנייה, אפשרויות איחוד וחלוקה, סיכונים להפקעה והסכמי שיתוף עם שותפים.

עו"ד בוריס שובייב מספק ליווי מקצועי לכל שלב בתהליך – החל מבדיקת הקרקע והזכויות המשפטיות, דרך הכנת חוזי רכישה והסכמי שיתוף, ועד לייעוץ בתהליכי איחוד וחלוקה או הפקעה. כך ניתן להבטיח שההשקעה תהיה חוקית, בטוחה ומשתלמת.

משרד עורכי דין אביב, שובייב ושות' כאן לשירותכם

לקבלת פרטים נוספים או לקבלת ייעוץ משפטי – חייגו 09-8914684 ☎

*מידע זה הינו מידע כללי בלבד ולא משמש כיעוץ משפטי.