ביטול מכירת דירה לפני חתימת חוזה – מתי זה אפשרי וממה להיזהר ?

ביטול מכירת דירה לפני חתימת חוזה – האם טיוטת הסכם מכר דירה, שלא נחתמה על ידי הצדדים ולא הבשילה לכדי הסכם חתום, יכולה להקים זכות לפיצויים ?

ביטול מכירת דירה לפני חתימת חוזה – מתי טיוטת הסכם יכולה להיחשב כהסכם מחייב ?

טיוטה של הסכם מכר דירה יכולה בנסיבות מסוימות להיחשב הסכם מחייב בפני עצמה. בנסיבות אחרות היא עשויה לשמש "חומר גולמי" בלבד, שמהווה שלב ביניים במשא ומתן לקראת כריתת חוזה מחייב אשר אינו כובל את הצדדים בהסכמות שנכללו בו.

על מנת שמסמך כזה ייחשב לחוזה מחייב, עליו לעמוד בשני תנאים מצטברים:

הראשון – על המסמך להעיד על גמירת דעתם של הצדדים להתקשר בחוזה מחייב –

כפי שנפסק בע"א 1932/90 פרץ בוני הנגב בע"מ נ' בוחבוט, פ"ד מ"ז (1) 357, 365 המבחן להערכת גמירת דעתם של הצדדים הוא מבחן אובייקטיבי:

"משמעותו המעשית של המבחן האובייקטיבי היא, כי גמירת דעתם של הצדדים לחוזה נלמדת על פי אמות המידה של האדם הסביר. בדיקת נסיבות העניין, התנהגות הצדדים, דברים שאמרו לפני כריתת החוזה ולאחריה ותוכן החוזה עצמו, הם הנתונים שעל פיהם יקבע האדם הסביר את קיומה או היעדרה של גמירת דעת".

השני – על המסמך להיות מסוים די צורכו –

נדרש כי הפרטים החיוניים והמהותיים בעסקה יהיו מוסכמים וכתובים. פרטים אלה כוללים את שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העסקה, המחיר, מועדי התשלום, וכן הוצאות ומסים – אם אין הוראה אחרת עליהם בחוק.

ביטול מכירת דירה לפני חתימת חוזה

אמנם דרישת המסוימות רוככה בפסיקה במהלך השנים ונקבע כי טיוטת הסכם עשויה לענות על דרישת המסוימות גם אם אינה כוללת חלק מהפרטים המהותיים לעסקה. זאת, במצבים שבהם ניתן להשלים את הפרטים החסרים על פי הוראות שבדין או בנוהג המקובל, והכל כאשר לא קיימת בין הצדדים אי-הסכמה לגביהם, בין מפורשת ובין משתמעת.

עוד נקבע כי ניתן להשלים פרטים חסרים ב"טיוטה" רק כאשר מדובר בפרטים שהצדדים לא ראו בהם תנאים מהותיים לעסקה (ראו: בע"א 9247/10 עניין רוזנברג, [פורסם בנבו] בפסקה 14).

עוד נקבע בפסיקה כי שתי הדרישות האמורות: דרישת המסוימות ודרישת גמירת הדעת הן דרישות מצטברות, המקיימות ביניהן קשרי גומלין המאפשרים לבית המשפט ללמוד על השתכללותו של אחד על פי בחינת קיומו של האחר (ע"א 8430/06 שבתאי נ' ספני (פורסם בנבו, 3.11.08)) בתוך כך, קיומה של מסוימות יש בה כדי להעיד, על פי רוב, על גמירת הדעת של הצדדים להתקשר בהסכם, ואילו קיומה של גמירת דעת עשוי לאפשר, במקרים המתאימים, את הפעלתם של מנגנוני ההשלמה ליצירתה של המסוימות (ע"א 3380/97 תמגר חברה לבניה ופיתוח בע"מ נ' גושן, פ"ד נב(4), 673).

משרד עורכי דין אביב, שובייב ושות' כאן לשירותכם

לקבלת פרטים נוספים או לקבלת יעוץ משפטי –  חייגו 09-8914684 ☎