רכישת קרקע לחוות שרתים – מה חשוב לבדוק לפני העסקה?

בשנים האחרונות גובר הביקוש לקרקעות המיועדות להקמת חוות שרתים (Data Centers), בשל התפתחות שירותי הענן, הבינה המלאכותית והצורך בתשתיות מחשוב מתקדמות. רכישת קרקע לחוות שרתים היא עסקה מורכבת המשלבת דיני מקרקעין, תכנון ובנייה, תשתיות, רגולציה והיבטים מסחריים רחבי היקף. לכן, לפני חתימה על עסקה, חשוב לבצע בדיקות משפטיות ותכנוניות מקיפות באמצעות עורך דין המתמחה במקרקעין ובפרויקטים מסחריים.

מהי חוות שרתים?

חוות שרתים היא מתקן טכנולוגי המיועד לאחסון שרתים ומערכות מחשוב בקנה מידה גדול. מתקנים אלו דורשים תשתיות ייחודיות כגון:

• אספקת חשמל בהיקף גבוה;
• קווי תקשורת וסיבים אופטיים;
• מערכות קירור מתקדמות;
• גישה תחבורתית ותפעולית;
• מערכות גיבוי ואבטחה.

לא כל קרקע מתאימה להקמת Data Center, ולכן יש חשיבות מכרעת לבדיקות מוקדמות טרם הרכישה.

בדיקות תכנוניות לפני רכישת קרקע

אחת הסוגיות המרכזיות היא ייעוד הקרקע בהתאם לתוכנית בניין עיר (תב"ע). יש לבדוק האם ניתן להקים על הקרקע חוות שרתים מבחינת שימושים מותרים, זכויות בנייה והיתרי בנייה.

במסגרת הבדיקה מומלץ לבחון:

• ייעוד הקרקע;
• זכויות בנייה קיימות;
• מגבלות סביבתיות;
• תוכניות עתידיות באזור;
• קרבה לתשתיות חשמל ותקשורת;
• אפשרות לקבלת היתרים להפעלת המתקן.

לעיתים יש צורך בקידום שינוי תב"ע או שימוש חורג – הליכים שעשויים להימשך זמן רב ולדרוש ליווי מקצועי.

חשיבות תשתיות החשמל והתקשורת

חוות שרתים צורכות כמויות חשמל משמעותיות ולכן יש לבדוק מראש:

• זמינות חיבור לרשת החשמל;
• קיבולת אספקה;
• אפשרות להקמת תחנת משנה;
• נגישות לסיבים אופטיים וקווי תקשורת.

במקרים רבים, קרקע שנראית אטרקטיבית מבחינה מסחרית אינה מתאימה בפועל בשל מגבלות תשתית.

עסקת אליאנס בחדרה – אחת מעסקאות חוות השרתים הגדולות בישראל

עסקת רכישת מתחם מפעל אליאנס בחדרה לצורך הקמת חוות שרתים (Data Centers) מסמנת שינוי משמעותי בשוק הנדל"ן המניב והתשתיות בישראל. בעוד שבעבר קרקעות תעשייתיות נרכשו בעיקר לצורכי לוגיסטיקה, מסחר או תעשייה קלאסית, כיום חברות נדל"ן ומשקיעים גדולים מחפשים בעיקר נכסים בעלי יכולת אספקת חשמל גבוהה ותשתיות תקשורת מתקדמות – מרכיבי הליבה של עולם הדאטה סנטרס.

לפי הפרסומים, חברת מגה אור באמצעות פעילות “Mega DC” רכשה את מתחם מפעל אליאנס בחדרה בעסקה המוערכת בכמיליארד ש"ח. מדובר במתחם עצום בהיקף של כ-180 דונם באזור תעשייה ותיק ואסטרטגי, הכולל מבנים תעשייתיים קיימים ותשתיות אנרגיה משמעותיות.

לפי פרטי העסקה, הזכויות כוללות:

• זכות הבעלות במקרקעין הידועים כגוש 10001 בחלקים מחלקות 33–36, חלקות 40–41, חלק מחלקה 43, חלקות 50–53, חלקה 61 וחלק מחלקה 89;
• וכן זכות הבעלות במקרקעין הידועים כגוש 10014 חלקות 83–90 וחלקים מחלקות 91–94;
• בנוסף, זכויות חכירה בגוש 10001 חלקה 42 וחלקות 47–49, וכן זכויות חכירה בגוש 10014 חלקות 70 ו-76–82;
• לצד הזכות להירשם כבעלים בחלקים מחלקות 76–77 ובחלק מחלקה 81 בגוש 10001, כאשר כ-2/3 מהמקרקעין הינם בבעלות פרטית.

מדובר במבנה זכויות מורכב יחסית, המשלב קרקע פרטית לצד זכויות חכירה וזכויות עתידיות להירשם כבעלים. בעסקאות תשתית בהיקפים כאלה, קיימת חשיבות עצומה לביצוע בדיקות קנייניות ותכנוניות מדוקדקות, במיוחד כאשר הפרויקט מיועד להקמת חוות שרתים עתירות אנרגיה ותשתיות.

התב"ע מאפשרת הקמת חוות שרתים

אחד המרכיבים המרכזיים שהופכים את העסקה לאטרקטיבית במיוחד הוא תוכנית בניין העיר החלה על המקרקעין – תוכנית חד/812.

בדיקות משפטיות בעסקת רכישת קרקע

לפני רכישת קרקע יש לבצע בדיקות משפטיות מקיפות הכוללות:

• בדיקת נסח טאבו;
• זכויות הבעלות;
• שעבודים ועיקולים;
• הערות אזהרה;
• זכויות צדדים שלישיים;
• הסכמי שיתוף או חכירה;
• היטלי השבחה ומיסוי צפוי.

בנוסף, יש לבדוק האם קיימות מגבלות רגולטוריות או התחייבויות מול רשויות המדינה.

רכישת קרקע מחברות פרטיות או מרשות מקרקעי ישראל

קרקעות לחוות שרתים עשויות להיות בבעלות פרטית או בניהול של רשות מקרקעי ישראל. כאשר מדובר בקרקע מדינה, יש לבחון היטב את תנאי החכירה, מטרות השימוש המאושרות והליכי האישור הנדרשים.

לעיתים נדרש מכרז, אישור ועדות תכנון או התקשרות בהסכמי פיתוח מול גורמים ממשלתיים.

מיסוי ברכישת קרקע לחוות שרתים

עסקת רכישת קרקע עשויה להיות כרוכה במס רכישה, מע"מ, היטלי השבחה ומיסים נוספים. מבנה העסקה משפיע באופן ישיר על עלויות הפרויקט ולכן מומלץ לבצע תכנון מס מוקדם.

במקרים מסוימים ניתן לבחון רכישה באמצעות חברה ייעודית או במסגרת עסקה מסחרית רחבה יותר.

מדוע חשוב ליווי משפטי מקצועי?

פרויקט הקמת חוות שרתים כרוך בהשקעות משמעותיות ובהתקשרויות מורכבות מול ספקי חשמל, חברות תקשורת, רשויות תכנון ומשקיעים. טעות בבדיקת הקרקע או בהסכמים עלולה לגרום לעיכובים ונזקים כספיים כבדים.

עורך דין מקרקעין בעל ניסיון בפרויקטים מסחריים וטכנולוגיים יוכל לבצע בדיקות מקיפות, לנהל משא ומתן, לערוך את הסכמי הרכישה וללוות את הפרויקט עד להשלמת הרישום והקמת המתקן.

משרד עורכי דין אביב, שובייב ושות' כאן לשירותכם

לקבלת פרטים נוספים או לקבלת ייעוץ משפטי  – חייגו 09-8914684 ☎