רכישת קרקע במקרקעין לא מוסדרים – מדריך משפטי מקיף

רכישת קרקע בישראל עשויה להיראות כתהליך פשוט, אך כאשר מדובר במקרקעין לא מוסדרים – המצב משתנה באופן מהותי. מקרקעין לא מוסדרים הם נכסים שאין להם רישום מוסדר בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו), אלא נרשמים בפנקס השטרות. במאמר זה נסקור את המשמעויות המשפטיות של רכישת קרקע במקרקעין לא מוסדרים, נבחן מהו נסח פנקס השטרות, נסביר כיצד פועל פנקס השטרות רישום מקרקעין, ונשיב על השאלה: מה זה גוש שומה?

מה הם מקרקעין לא מוסדרים?

מקרקעין לא מוסדרים הם נכסים שטרם עברו הסדר זכויות במסגרת הליך הסדר המקרקעין לפי פקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969. משמעות הדבר היא שאין רישום סופי, מסודר, ומוכר על ידי המדינה לזכויות הבעלות או החזקה בקרקע. במקום זאת, הזכויות מתבססות על ראיות נסיבתיות, חוזים ישנים, צוואות, או מסמכים חוץ-רשמיים.

רכישת קרקע כזו כרוכה בסיכון משפטי גבוה. ייתכן שקיימים מתחרים על הבעלות, תביעות שטרם הוכרעו, או אפילו בעיות הקשורות בהפקעות. לכן, טרם ביצוע כל עסקה, יש לבצע בדיקות מקיפות אצל עורך דין מנוסה לדיני מקרקעין.

חשיבותו של פנקס השטרות ברישום מקרקעין

כאשר מדובר במקרקעין לא מוסדרים, פנקס השטרות הוא מקור המידע הקרוב ביותר לרישום זכויות קנייניות. פנקס השטרות רישום מקרקעיןהוא מאגר המתעד פעולות משפטיות בנוגע לנכסים מקרקעיים – כמו הסכמי מכר, משכנתאות, הערות אזהרה ועוד – גם כאשר טרם הסתיים הסדר הרישום.

להבדיל מנסח טאבו של מקרקעין מוסדרים, שבו יש רישום מלא של בעלות, בפנקס השטרות המידע מוגבל ולעיתים אינו סופי. עם זאת, ניתן להפיק נסח פנקס השטרות, שמציג את היסטוריית הפעולות שבוצעו בנוגע לנכס מסוים, והוא עשוי לספק אינדיקציה לגבי זכות קיימת או מחלוקת אפשרית.

בעת רכישת קרקע לא מוסדרת, חשוב לדרוש מהמוכר את נסח פנקס השטרות, לעיין בו, ולהצליב את המידע עם מסמכים נוספים – לרבות רישומים במינהל מקרקעי ישראל, תשריטי מדידה, חוזים היסטוריים, ונתונים ממס רכוש.

מה זה גוש שומה ואיך הוא קשור?

גוש שומה הוא גוש קרקע כפי שהוא מופיע ברשומות השומה, כלומר ביחס לתיעוד ישן ולא תמיד רשמי של קרקעות.

זה נפוץ בעיקר בקרקעות לא מוסדרות, שם אין גבולות רשמיים או מיפוי מדויק.

ברגע שגוש כזה מוסדר או נרשם בטאבו, השומות ההיסטוריות מבוטלות והגוש הרשמי החדש נכנס לתוקף.

סיכום: רכישת קרקע לא מוסדרת – לא לבד

לסיכום, רכישת קרקע במקרקעין לא מוסדרים דורשת ידע, ניסיון, ובדיקות מעמיקות. יש לבחון את פנקס השטרות רישום מקרקעין, להוציא נסח פנקס השטרות, להבין מה זה גוש שומה, ולא להסתפק במסמכים חיצוניים שמציג המוכר. ההמלצה המשפטית הברורה – לא לרכוש קרקע כזו ללא ליווי צמוד של עורך דין מומחה במקרקעין ובהסדרי רישום.

משרד עורכי דין אביב, שובייב ושות' כאן לשירותכם

לקבלת פרטים נוספים או לקבלת יעוץ משפטי  חייגו  09-8914684 ☎