כיום בעלי דירות רבים מפצלים דירות מגורים למספר יחידות דיור במטרה לקבל דמי שכירות גבוהים יותר. במאמר זה נבחן האם זה חוקי לפצל דירת מגורים ? מתי דירת מגורים תיחשב כדירה מגורים מפוצלת ? האם ניתן לקבל פטור ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים מפוצלת ועוד.
קניית דירה מפוצלת – המבחנים לקביעה האם מדובר בדירה מפוצלת:
סעיף 145 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 קובע כי ככלל כל עבודת בניה הנעשית במבנה קיים טעונה היתר כאשר החריג לאותו כלל הוא "שינוי פנימי" הנעשה בדירה. לצורך כך מוסיף הסעיף ומגדיר את גבולותיו של אותו חריג על-ידי הגדרת המונח "שינוי פנימי" והמונח "דירה".
"שינוי פנימי" – שינוי שאינו נוגע לצד החיצוני של הבנין, אינו פוגע בחזיתו או במראהו או בשלד של הבנין או ברכוש משותף או בצנרת או ציוד אחר המשרתים גם דירות אחרות, אינו פוגע בזולת ואינו משנה את שטחה של הדירה למעט תוספת של שטח מרפסת שנסגרה כדין או את מספרן של יחידות הדיור;
"דירה" – חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר;
קיימים מספר מבחנים אשר עשויים לעזור בשאלה האם עבודות בנייה אשר בוצעו בדירה הביאו לפיצולה למספר דירות מגורים, דבר המחייב קבלת היתר בנייה, או שמא מדובר בדירה אחת שבה משתמשים יחד מספר שותפים. יתכנו סממנים נוספים לכאן או לכאן, בנסיבותיו המיוחדות של כל מקרה, וכן כי אין צורך כי כל המבחנים יתקיימו, אלא יש לבצע את שקלולם לפי נסיבותיו של כל מקרה ומקרה.
השאלה היא מתי יש לומר כי נוצרו בדירה המקורית מספר יחידות שכל אחת מהן היא "יחידה שלמה ונפרדת, שיש לה קיום עצמי". בתי המשפט קבעו מספר מבחנים לצורך זיהוי האם מדובר בדירה שפוצלה ליחידות מגורים נפרדות ועצמאיות:
- לכל אחת מהיחידות שנוצרו בדירה המקורית יש דלת כניסה נפרדת מתוך המבואה המשותפת.
- אין מעבר ישיר בין יחידות הדיור, וכל אחת מהיחידות עצמאית.
- לכל יחידת דיור יש קיום עצמאי – מטבח משל עצמו, שירותים ומקלחת.
- ביחידות נעשה שימוש על ידי צדדים הזרים זה לזה.
- קיומם של דלתות ליחידות הנפרדות שנוצרו בדירה המקורית, המאפשרות פרטיות של כל אחד מהמשתמשים באותן יחידות, מהווה סממן של קיום דירות עצמאיות ונפרדות.
- קיומו של מונה חשמל ו/או מונה מים נפרד לכל יחידה מעיד על קיומה של יחידת דיו עצמאית ונפרד, אף שהעדרם של אלה אינו שולל את האפשרות כי מדובר על יחידות דיור עצמאיות.
- מכל האמור, ניתן לקבוע מספר מבחנים אשר עשויים לעזור לנו בהכרעה בשאלה האם עבודות בנייה אשר בוצעו בדירה הביאו לפיצולה למספר דירות מגורים, דבר המחייב קבלת היתר בנייה, או שמא מדובר בדירה אחת שבה משתמשים יחד מספר שותפים. למותר לציין כי יתכנו סממנים נוספים לכאן או לכאן, בנסיבותיו המיוחדות של כל מקרה, וכן כי אין צורך כי כל המבחנים יתקיימו, אלא יש לבצע את שיקלולם לפי נסיבותיו של כל מקרה ומקרה.
קניית דירה מפוצלת
קניית דירה מפוצלת – האם ניתן לקבל פטור ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים מפוצלת ?
בשלב הראשון יש לבחון האם התקבל היתר בניה לפיצול הדירה למספר יחידות. במידה והתקבל היתר בניה לפיצול הדירה לכמה דירות. כל דירה תוכל להמכר בנפרד, וניתן יהיה לתכנן את עניין המס תוך שימוש בפטורים מתשלום מס שבח.
במקרים בהם לא ניתן היתר בניה לפיצול הדירה, המצב מורכב יותר והוא תלוי במבחנים לצורך זיהוי האם מדובר בדירה שפוצלה ליחידות מגורים נפרדות ועצמאיות.
בעת רכישת דירה מפוצלת ועל מנת למנוע הפסד כספים ועוגמת נפש, מומלץ לשכור את שירותיו של עורך דין, אשר מתמחה בתחום המקרקעין ואשר יבצע עבורכם את כל הבדיקות הנחוצות וינהל משא ומתן עד החתימה על החוזה. כמו כן, כידוע בניה ללא קבלת היתר עלולה לגרור אחריה צו הריסה מנהלי ואפילו כתב אישום פלילי בהתאם לחוק התכנון והבניה.
משרד עורכי דין אביב, שובייב ושות' כאן לשירותכם
לקבלת פרטים נוספים או לקבלת יעוץ בנוגע לקניית דירה מפוצלת – חייגו 09-8914684 ☎