קניית דירה בנאמנות – מה זה אומר, מתי זה נכון, ואילו סיכונים חייבים להכיר
רכישת דירה היא אחת העסקאות הכלכליות המשמעותיות ביותר בחיי אדם. אך ישנם מצבים שבהם הרוכש האמיתי אינו זה שנרשם כבעלים בטאבו. במקרים כאלה נעשה שימוש במנגנון משפטי הנקרא נאמנות במקרקעין.
קניית דירה בנאמנות היא כלי חוקי, מקובל ולעיתים אף הכרחי אך שימוש לא נכון בו עלול ליצור סיכונים משפטיים, מיסויים ואישיים משמעותיים.
במאמר זה נסביר מהי רכישת דירה בנאמנות, מתי משתמשים בה, מהם היתרונות, ומהם המוקשים שחשוב להימנע מהם.
רכישת זכות במקרקעין על ידי נאמן עבור נהנה מהווה "מכירה" החייבת במס שבח ובמס רכישה, אולם ניתן לקבל פטור ממס בעת העברת הזכות מהנאמן לנהנה בכפוף לעמידה בתנאים מהותיים ופרוצדוריאליים הקבועים בחוק.
הפטור ברכישת דירה בנאמנות לפי סעיף 69 לחוק מיסוי מקרקעין
על פי הגדרת "מכירה" בחוק מיסוי מקרקעין, הקניית נכס מקרקעין לידי נאמן נחשבת לאירוע מס החייב במס שבח ובמס רכישה. זאת משום שהחוק מאמץ הגדרה רחבה הבוחנת את המהות הכלכלית של העברת הזכויות, גם אם הפורמט המשפטי אינו עולה כדי מכירה רגילה במשפט הפרטי.
חוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס במקרה של העברת זכות במקרקעין מנאמן לנהנה. מטרת הפטור היא למנוע כפל מס, שכן מבחינה כלכלית הנאמן והנהנה נתפסים כגוף אחד, והעברת הנכס לנהנה היא רק "הד" לרכישה המקורית שבוצעה עבורו.
התנאי המהותי: היעדר אינטרס אישי לנאמן
כדי שהעסקה תוכר כנאמנות לצורכי מס, על הנישום להוכיח כי לנאמן אין כל אינטרס כלכלי אישי בנכס וכי הוא פועל אך ורק לטובת הנהנה. אם לנאמן יש זיקה כלכלית או הנאה מהנכס, רשויות המס עשויות לסווג את העסקה כרכישה רגילה של הנאמן ולא כנאמנות.
התנאי הפרוצדורלי: חובת הדיווח
על הרוכש בנאמנות להודיע למנהל מיסוי מקרקעין על הנאמנות תוך 30 יום מיום הרכישה באמצעות טופס ייעודי. אי-דיווח במועד עלול להוביל לשלילת הפטור בעת העברת הנכס לנהנה, אם כי הפסיקה הכירה במקרים מסוימים באפשרות להוכיח נאמנות מהותית גם ללא דיווח פורמלי, תוך הטלת נטל הוכחה כבד על הנישום.
זהות הנהנה במועד הרכישה
על הנהנה להיות ספציפי, ידוע וקיים כבר במועד רכישת הזכות על ידי הנאמן. לא ניתן להכיר בנאמנות עבור נהנה "נסתר" או "גמיש" שזהותו תיקבע רק בעתיד, שכן הדבר נוגד את תכלית החוק למניעת התחמקות ממס.
ביטול נאמנות במקרקעין
נאמנות בנכסי עזבון ופשיטת רגל
קיימים מקרים של נאמנות מכוח הדין (כגון נאמן בפשיטת רגל או מנהל עזבון) המוחרגים מהגדרת "מכירה" לפי סעיף 3 לחוק. במקרים אלו, אירוע המס נדחה למועד המכירה לצד ג', והמס מחושב כאילו הנכס נמכר על ידי הבעלים המקורי.
סיכום
רכישת דירה בנאמנות מחייבת עמידה בשני תנאים מצטברים לצורך קבלת פטור ממס בהעברה לנהנה: תנאי מהותי של קיום יחסי נאמנות אמיתיים ללא אינטרס כלכלי לנאמן עבור נהנה ידוע, ותנאי פרוצדורלי של דיווח לרשויות המס תוך 30 יום ממועד הרכישה.
משרד עורכי דין אביב, שובייב ושות' כאן לשירותכם
לקבלת פרטים נוספים או לקבלת ייעוץ משפטי – חייגו 09-8914684 ☎