כיום יזמי נדל"ן רבים על מנת על מנת להפיק רווח משתמשים בקניית אופציה במקרקעין בסיחור אופציה. במאמר זה, ננתח את היתרונות והסיכונים בקניית אופציה במקרקעין ובסיחור אופציה במקרקעין.
סיחור אופציה במקרקעין – מהי אופציה במקרקעין ?
סעיף 49י' לחוק מיסוי מקרקעין עוסק ב"אופציה במקרקעין" והוא מגדיר מהי אופציה ואת שבעת התנאים מצטברים בהם נדרשת אופציה לעמוד בכדי לזכות בהטבות המס מכוח הפרק הנ"ל לחוק :
"(א) בסעיף זה –
"אופציה" – זכות לרכישה של זכות במקרקעין למעט זכות לרכישה של זכות באיגוד, שהתקיימו לגביה כל אלה:
(1) האופציה ניתנה בכתב;
(2) האופציה ניתנת להעברה ולמימוש בתנאים הקבועים בהסכם האופציה;
(3) התחייבות המוכר בהסכם האופציה למכירת הזכות במקרקעין בתנאים הקבועים בהסכם היא בלתי חוזרת;
(4) האופציה ניתנת למימוש בתקופת האופציה; בסעיף זה, "תקופת האופציה" – תקופה שאינה עולה על 24 חודשים מיום מתן אופציה לראשונה על יד בעל הזכות במקרקעין, לרבות כל תקופת הארכה שניתנה במהלך תקופת האופציה או לאחר שהסתיימה ואם ניתנו אופציות אחרות בידי אותו בעל מקרקעין לרכישת אותה הזכות במקרקעין כולה או חלקה, יראו את כל התקופות של האופציה האחרות או המוארכות כאמור כתקופת האופציה;
(5) התמורה ששולמה בעבור האופציה במועד מתן האופציה לראשונה לא עולה על 5% משווי הזכות במקרקעין או ממחיר המימוש שנקבע בהסכם האופציה, לפי הגבוה מביניהם;
(6) למחזיק האופציה לא ניתנה זכות חזקה במקרקעין שלגביהם ניתנה האופציה
(7) הודעה על מכירת האופציה נמסרה למנהל בתוך 30 ימים מיום מתן האופציה, בהתאם לכללים שקבע;
"מימוש" – מכירת הזכות במקרקעין שלגביה ניתנה האופציה, למחזיק האופציה;
"מחזיק" – מי שקיבל אופציה מבעל הזכות במקרקעין או מאחר."
היתרונות בקניית אופציה במקרקעין – סיחור אופציה במקרקעין:
השימוש באופציה במקרקעין יוצר יתרונות משמעותיים ליזם נדל"ן. כך למשל, ניתן לדחות את רכישת המגרש ותשלום המס הנלווה לרכישה עד להוכחת ההיתכנות הכלכלית של העסקה; ניתן לפעול בתקופת האופציה להשגת מימון לרכישת הנכס, לגיוס משקיעים או לארגון קבוצת רוכשים. בנוסף, יכולה האופציה ליצור יתרון על דרך של קיבוע מחירו של נכס המקרקעין לתקופה לא מבוטלת, אם מחירי הנדל"ן בסימן עלייה.
סיחור אופציה במקרקעין – סוגים שונים של רוכשי אופציות :
לאופציות סחירות במקרקעין קיימים שני סוגים אפשריים של רוכשי אופציות:
האחד, קבלנים המעוניינים לרכוש את המקרקעין בעצמם, אך זקוקים לפרק זמן מסוים על מנת לארגן את המימון לרכישתו או זקוקים לשהות על מנת לבדוק את אפשרויות שינוי היעוד של הקרקע או הגדלת אחוזי הבניה בה לצורך בירור הכדאיות הכלכלית של רכישתה ובניה עליה. לצורך זה, ועל מנת שהמקרקעין לא יימכרו לאחר – נרכשת אופציה מבעל המקרקעין.
הסוג השני של רוכשי אופציות סחירות במקרקעין הוא של יזמים בתחום הנדל"ן, אשר כוונתם היא לסחור באופציה אותה רכשו וזאת תמורת תשלום ותוך עשיית רווח מהסיחור באמצעות מציאת קבוצת רכישה או בדרך אחרת.
סיחור אופציה במקרקעין
סיחור אופציה במקרקעין – האם סיחור באופציה פטור ממס שבח וממס רכישה ?
סעיף 49י'(ב) לחוק עניינו הן שלב הענקת האופציה על ידי בעל המקרקעין והן השלב של סיחור האופציה על ידי מקבל האופציה לגורם אחר. סעיף זה מקנה פטור ממס שבח ומס רכישה להענקת האופציה ולסיחור האופציה, והוא קובע:
"(ב) על אף הוראות חוק זה, במכירה של אופציה, שאינה מימוש של אופציה יחולו הוראות אלה:
(1) המכירה תהיה פטורה ממס שבח וממס רכישה;
(2) המכירה תהיה חייבת במס רווח הון לפי חלק ה' לפקודה או במס הכנסה לפי סעיף 2(1) לפקודה, הכל לפי העניין."
לסיכום, אנו ממליצים ללקוחות בעלי אופציה במקרקעין, או ליזמים המעוניינים לרכוש אופציה במקרקעין לקבל ליווי מקצועי ממשרד עורכי דין בעל ניסיון בעריכת הסכמי אופציה או בעריכת הסכמי סיחור באופציה וזאת על מנת לעשות שימוש נכון באופציה או בסיחור באופציה ולא לשלם מיסים מיותרים.
משרד עורכי דין אביב, שובייב ושות' כאן לשירותכם
