עורך דין תמ"א 38 – ייצוג אישי של דיירים

עורך דין תמ"א 38 – רקע:

כך וראשית, בעניין ילין הצבעתי על כך שאישורה של תמ"א 38 היה בין המהלכים אשר ננקטו על ידי ממשלת ישראל, בעקבות מסקנות דו"ח מבקר המדינה מיום 23.03.2011, במסגרתו הצביע מבקר המדינה מחד, על האפשרות להתרחשות אסון רעידת אדמה בישראל ומאידך, על כך שבישראל קיימים מבנים רבים אשר אינם עומדים בתקן לבנייה עמידה ברעידות אדמה. צוין כי במסגרת התמ"א הוקנו תמריצים כלכליים-תכנוניים, אשר מטרתם לאפשר חיזוק מבנים, מבלי שיהא על בעלי זכויות במבנים לממן מכיסם את עלויות החיזוק. כאשר המנגנון הכלכלי העומד בבסיס התמריצים האמורים הוא, שבעלי הזכויות בבניין טעון החיזוק, יוכלו להעביר ליזם את זכויות הבניה המוקנות מכוח התמ"א וזה מנגד יבצע את חיזוקו של הבניין.

עורך דין תמ"א 38 – שני מסלולים:

במסגרת התמ"א שני מסלולים אפשריים- האחד חיזוק המבנה ללא הריסתו והשני – חיזוק המבנה באמצעות הריסתו ובנייתו מחדש.

התמריצים המוקנים במסגרת התמ"א בשני המסלולים דומים, הם מפורטים בסעיף 11 לתמ"א (החל באופן ישיר על חיזוק שלא באמצעות הריסה) והם: אפשרות לסגירת קומה מפולשת; תוספת של עד שתי קומות וכן חצי קומת גג למבנה (בהן תוקמנה דירות נוספות – שניתן יהיה להקנותן כתמורה ליזם – וחדרי יציאה לגג מדירות אלו); הרחבת דירות קיימות בתוספת שטח של עד 25 מ"ר לדירה, הכוללת גם מרחב מוגן דירתי לכל דירה המורחבת; התרת הקמת מעלית לכל אגף במבנה, תוך מתן אפשרות להבלטתה מעבר לקווי הבניין המותרים על פי תכנית מאושרת, אם יוכח שלא ניתן להתקינה בתוך קווי הבניין. נוסף על כך, נקבע בסעיף 13 לתמ"א, כי ככל שקיימת יתרת זכויות בנייה על המגרש מכוח תכניות מתאר ספציפיות, הרי שניתן יהיה לאפשר מימושה בנוסף לתמריצים בהתאם לתמ"א וניתן יהיה להסדיר זאת במסגרת ההיתר אשר יתקבל לפי תמ"א 38.

עורך דין תמ"א 38

תמ"א 38 – הרוב הנדרש לצורך ביצוע עבודות החיזוק:

סעיף 3 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), (הוראת שעה), התשס"ז-2007 בביצוע עבודות ברכוש המשותף, קובע כי:

"ביצוע עבודה ברכוש המשותף, שמטרתה שינוי ברכוש המשותף שאינו הרחבת דירה או בניית דירה חדשה כאמור בסעיפים 4 או 5, טעון החלטה מראש של רוב בעלי הדירות בבית המשותף."

על מהות העבודה נשוא סעיף 3 ניתן ללמוד מדברי ההסבר לסעיף זה הקובעים כי מדובר ב: " עבודה ברכוש המשותף שמטרתה שינוי של הרכוש המשותף, אשר אינו משנה את מעמדו של הרכוש המשותף (למשל, סגירת קומת העמודים בכניסה לבית המשותף והפיכתה למבואה מקורה לבית)"(ה"ח הממשלה תשס"ז מס' 313 עמ' 702).

סעיף 4 מאפשר ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה הרחבת דירה וקובע:

"ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה הרחבת דירה, טעון החלטה מראש של מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות בבית המשותף, בדבר הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לשם הצמדתם לאותה דירה וכן בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לשם ביצוע עבודה."

אציין כי בדברי ההסבר לחקיקת סעיף זה נקבע כי ההסדר אשר מוחל במסגרת סעיף זה הוא אותו ההסדר החל בהתאם לסעיף 71ב' לחוק המקרקעין (הנסב על הרחבת דירה בבית משותף) ואולם, במקום רף ההסכמה הקבוע בסעיף 71ב' (שהוא שלושת רבעים מבין בעלי הדירות שלפחות שני שלישים של הרכוש המשותף של הבית צמוד לדירותיהם), די יהיה בהסכמת שישים אחוזים מבין בעלי הדירות.

סעיף 5 לחוק החיזוק, נסב על ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה וקובע:

"5.(א)     ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה אחת או יותר, לרבות הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לשם התקנת מקומות חניה והצמדתם לדירה או לדירות כאמור, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות, כאמור בחוק המקרקעין; ואולם רשאי המפקח, אף אם לא התקבלה על כך החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף, לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם, ובלבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו.

(ב)     אישר המפקח ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה כאמור בסעיף קטן (א), רשאי הוא להתנותה בתנאים וכן ליתן הוראות לעניין סדרי הרישום בלשכת רישום המקרקעין;

וסעיף 5א' – אשר אין חולק כי אינו רלוונטי לעניין לפני – נוגע לביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה הריסת הבית המשותף ובנייתו מחדש וקובע הסדר הדומה להסדר הקבוע בסעיף 5, אלא שהרוב הנדרש לשם הוצאתו לפועל הוא רוב של ארבע חמישיות מהדירות.

משרד עורכי דין אביב, שובייב ושות' כאן לשירותכם – ניסיון עשיר בייצוג דיירים בפרוייקט של תמ"א 38

לקבלת פרטים נוספים או לקבלת יעוץ בנוגע לתמ"א 38 – חייגו 09-8914684 ☎

*מידע זה הינו מידע כללי בלבד ולא משמש כיעוץ משפטי.